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Affittare due appartamenti su Airbnb non è più, fiscalmente parlando, la stessa cosa di una volta. Con la Legge di bilancio per il periodo d'imposta corrente, chi supera la soglia di due unità immobiliari destinate a locazione breve è per legge presunto imprenditore, con obbligo di partita IVA e regime fiscale ordinario. Nel frattempo, il Codice Identificativo Nazionale è entrato nella dichiarazione dei redditi e il Regolamento UE 2024/1028 è pienamente operativo. L'errore più comune — credere che "fare un po' di Airbnb" resti sempre una vicenda privata — può costare sanzioni fino a 8.000 euro e un accertamento fiscale fondato su una presunzione difficile da rovesciare.
Un proprietario veronese con tre appartamenti nel centro storico — uno per uso proprio, due su Airbnb — si ritrova nell'ufficio del commercialista e scopre che, dal periodo d'imposta in corso, la legge lo considera imprenditore. Partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, regime ordinario al posto della cedolare secca: non è un caso limite, è la regola ordinaria che si applica ogni volta che si supera la soglia di due unità immobiliari destinate alla locazione breve. Non è una questione di organizzazione, di personale, di struttura aziendale. È puramente un fatto numerico, sancito per legge.
Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt: il diritto soccorre chi vigila, non chi dorme. Nel settore degli affitti brevi, non vigilare costa caro.
La nuova architettura normativa: dalla cedolare alla partita IVA
Il punto di partenza è il decreto legge n. 50 del 2017, che per primo ha disciplinato in modo organico le locazioni brevi — quelle di durata non superiore a 30 giorni stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa — introducendo la cedolare secca al 21% e gli obblighi di ritenuta per le piattaforme. Da allora, il quadro si è trasformato radicalmente.
La Legge di bilancio per il periodo d'imposta in corso (L. 199/2025) ha ridisegnato il confine tra attività privata e attività d'impresa in modo netto e drastico. Fino al periodo d'imposta precedente, il regime favorevole della cedolare secca era accessibile fino a quattro immobili; oggi quella soglia è stata abbassata a due. Dal terzo immobile in poi, la norma stabilisce che l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue: obbligo di apertura della partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, applicazione del regime fiscale e previdenziale ordinario, e — elemento di grande rilevanza pratica — inapplicabilità della cedolare secca.
Non si tratta di una presunzione superabile attraverso la dimostrazione dell'assenza di organizzazione aziendale. La norma introduce un meccanismo automatico fondato su un dato puramente quantitativo: il numero di unità immobiliari. È questa la discontinuità più profonda rispetto all'orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimità, che aveva sempre richiesto una valutazione concreta dell'organizzazione e dell'abitualità per qualificare un'attività come imprenditoriale. Ora, invece, è sufficiente contare gli appartamenti.
Per il regime che resta applicabile, la cedolare secca si applica al 21% sul primo immobile e al 26% a partire dal secondo. La doppia aliquota riflette già una valutazione sostanziale: più immobili si gestiscono, più l'attività si avvicina a una forma di investimento strutturato, perdendo il carattere di occasionalità che giustifica il regime agevolato.
Vale la pena ricordare che il conteggio degli immobili rilevanti ai fini della presunzione di impresa è effettuato sul singolo contribuente persona fisica; restano escluse dal computo le abitazioni affittate in forma breve da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o conduttori che operano come host sulle piattaforme.
La giurisprudenza tributaria si è già mossa in questa direzione ancor prima dell'intervento legislativo. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha statuito che la natura imprenditoriale dell'attività di locazione turistica si desume da una pluralità di elementi concorrenti: il numero elevato di prenotazioni annue, la continuità nel tempo dell'attività, la presenza dell'immobile sui principali portali telematici e l'entità degli introiti in assenza di altri redditi imponibili. I giudici fiorentini hanno inoltre escluso qualsiasi possibilità di "compensazione" tra la cedolare secca già versata e le imposte accertate come reddito d'impresa, trattandosi di istituti fiscalmente incompatibili.
Il CIN, il Regolamento UE e la nuova trasparenza obbligatoria
Parallelamente alla rivoluzione fiscale, chi affitta brevemente deve fare i conti con un apparato di obblighi amministrativi e informativi che è diventato assai più pervasivo.
Il Codice Identificativo Nazionale — introdotto dall'art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n. 191/2023 — è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutte le unità immobiliari destinate ad affitti brevi o locazioni turistiche, nonché per le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il CIN deve essere esposto all'esterno dello stabile e incluso in ogni annuncio pubblicato su portali online o siti web, a pena di sanzioni che vanno fino a 8.000 euro per la mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per le omissioni negli annunci. Non è sufficiente averlo richiesto: occorre esporlo, indicarlo ovunque e aggiornarlo.
Dal periodo d'imposta in corso, il CIN ha assunto rilievo anche fiscale. Nel Modello 730 e nel Modello Redditi PF relativi all'anno d'imposta precedente, l'indicazione del codice è obbligatoria per chi ha percepito redditi da locazioni brevi o turistiche: nel Modello Redditi PF il CIN va indicato nel quadro RS, rigo RS533. Chi non adempie si espone a sanzioni autonome rispetto a quelle già previste per la mancata richiesta o esposizione del codice. Peraltro, il CIN deve comparire anche nella Certificazione Unica rilasciata dagli intermediari.
A livello europeo, dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile in tutti gli Stati membri il Regolamento UE 2024/1028. Non trattandosi di una direttiva ma di un regolamento, non ha richiesto recepimento nazionale: i suoi obblighi — principalmente a carico delle piattaforme di intermediazione — sono già vigenti. Il Regolamento impone alle piattaforme online di trasmettere su base mensile, in via automatizzata, i dati relativi all'attività di locazione breve verso il punto di ingresso digitale nazionale, in Italia la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. L'effetto pratico è immediato: i dati su ogni locazione breve transitano verso le autorità fiscali con cadenza mensile, rendendo strutturalmente più difficile qualsiasi forma di omissione.
Oltre al CIN, il proprietario che affitta deve comunicare le presenze degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, rispettare i requisiti di sicurezza obbligatori (rilevatori di monossido di carbonio e estintore portatile, almeno uno ogni 200 mq per piano), e assolvere agli obblighi di comunicazione ISTAT. Ogni inadempienza ha un suo autonomo apparato sanzionatorio.
Sul versante della regolamentazione locale, il quadro è in rapida evoluzione. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186/2025, ha respinto le censure del Governo contro il Testo unico del turismo della Toscana, che consente ai Comuni ad alta densità turistica di individuare zone con limiti specifici e di subordinare le locazioni turistiche brevi a un'autorizzazione: la disciplina rientra nel governo del territorio e nel turismo, non nell'ordinamento civile. Con la successiva sentenza n. 164/2026 la Corte ha invece dichiarato illegittime le norme dell'Emilia-Romagna: la Regione può regolare la destinazione d'uso degli immobili, ma non con un vincolo generalizzato. Al contempo, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2928/2025, ha tracciato un limite preciso al potere dei Comuni: i Comuni non possono vietare o limitare arbitrariamente le locazioni turistiche private che non costituiscono attività imprenditoriale, perché queste rientrano nel diritto di proprietà e nella libertà contrattuale del proprietario, senza richiedere SCIA.
Il settore degli affitti brevi sembra essere oggi, per molti proprietari, un campo in cui quella certezza è difficile da trovare: le regole cambiano, si stratificano su più livelli (nazionale, regionale, comunale, condominiale, europeo), e chi si affida all'inerzia o alla buona sorte rischia di scoprire troppo tardi di aver operato fuori dalle regole.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e tempistiche
Il primo errore da evitare è quello di non verificare il proprio status fiscale rispetto alla nuova soglia. Chi gestisce due o più appartamenti in locazione breve deve confrontarsi con un commercialista per capire se e come la norma si applica alla propria situazione, tenendo conto anche delle comproprietà, delle gestioni indirette e delle situazioni familiari complesse.
Il secondo errore è quello di trascurare il CIN. Molti host hanno ottenuto il codice ma non lo espongono correttamente, non lo indicano in tutti gli annunci o non lo hanno ancora inserito nella dichiarazione dei redditi. Le sanzioni sono autonome e cumulative: si può essere sanzionati sia per la mancata esposizione che per l'omissione in dichiarazione.
Il terzo errore, più sottile, riguarda la linea di confine tra locazione breve e attività ricettiva organizzata. Lo mostra la Corte di Cassazione, Sez. II civ., sentenza n. 1105 del 19 gennaio 2026. Un condominio aveva chiesto di far cessare un'attività di affitti brevi turistici svolta, in violazione del regolamento condominiale, in appartamenti detenuti in leasing. La Cassazione ha cassato la sentenza d'appello e rinviato la causa al Tribunale di Milano: le società di leasing proprietarie degli immobili sono litisconsorti necessari e devono partecipare al giudizio, accanto all'utilizzatore che gestisce l'attività.
Dal punto di vista delle tempistiche, chi ha iniziato ad affittare più di due appartamenti in locazione breve durante il periodo d'imposta in corso è già soggetto alla presunzione di imprenditorialità: non può aspettare la dichiarazione dei redditi per regolarizzare la posizione, ma deve aprire la partita IVA e adeguarsi agli obblighi imprenditoriali contestualmente allo svolgimento dell'attività.
La crescente ibridazione tra gestione privata e attività economica strutturata che caratterizza il mercato degli affitti brevi in Italia è il segno di una trasformazione profonda del rapporto tra proprietà immobiliare, reddito e impresa. Le regole che ne disciplinano il confine non sono più soltanto fiscali: investono la sfera dei diritti reali, della sicurezza degli ospiti, della trasparenza verso le autorità europee e della convivenza condominiale. In questo contesto, la complessità normativa non è un ostacolo burocratico, ma la traduzione giuridica di interessi molteplici e spesso contrapposti che il legislatore e la giurisprudenza cercano faticosamente di bilanciare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
