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Un proprietario veronese affitta il suo appartamento a turisti tutto l'anno, otto mesi su dodici, tramite una nota piattaforma online. Si considera un privato, applica la cedolare secca, non ha partita IVA. È convinto di essere nel pieno della legalità. Ma la sua posizione, agli occhi del fisco e della giurisprudenza più recente, è molto meno sicura di quanto immagini. Gli affitti brevi sono oggi al centro di un processo di riforma strutturale che ridisegna i confini tra proprietà privata, attività economica e interesse collettivo. Chi non tiene il passo rischia accertamenti retroattivi, sanzioni e una riqualificazione fiscale devastante.
Il nuovo perimetro fiscale: dal quarto al secondo immobile
Il punto di partenza è la Legge n. 199 del 30 dicembre 2025 (Legge di Bilancio), in vigore dal 1° gennaio. La norma (art. 1, comma 17) modifica l'art. 1, comma 595, della L. 178/2020, che rinvia alla disciplina delle locazioni brevi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017, e compie un salto netto: la cedolare secca è applicabile soltanto per i redditi derivanti da non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era fissato a quattro unità immobiliari. Dal terzo immobile in poi, l'attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura di partita IVA, iscrizione alla gestione previdenziale e applicazione dell'IRPEF ordinaria al posto della cedolare.
Vale precisare un dettaglio tecnico importante, spesso trascurato: la presunzione di imprenditorialità ragiona per immobili destinati alla locazione breve, non per immobili tout court. Un contribuente che possiede quattro appartamenti e ne concede due in locazione breve, uno con contratto ordinario di lunga durata e uno con contratto di locazione turistica superiore ai 30 giorni, resta fuori dalla presunzione, perché gli immobili effettivamente riconducibili alla disciplina delle locazioni brevi restano soltanto due. Analogamente, la norma ragiona per immobili e non per stanze: locare più stanze dello stesso appartamento con contratti diversi a soggetti diversi non determina il superamento della soglia. È un'architettura che richiede pianificazione attenta, non improvvisazione.
Il profilo fiscale si complica ulteriormente sul versante delle aliquote. Già dal 2024 (L. 213/2023) la cedolare secca al 21% si applica soltanto a un immobile a scelta del contribuente in dichiarazione dei redditi; per il secondo immobile l'aliquota è del 26%. La legge di bilancio 2026 ha mantenuto questo assetto e non ha approvato l'ipotesi, discussa durante l'iter, di un'aliquota del 26% generalizzata per i contratti conclusi tramite piattaforme o intermediari.
Oltre il numero: la riqualificazione "per sostanza"
La novità normativa non esaurisce il rischio. Esiste un fronte giurisprudenziale più insidioso: la riqualificazione in chiave imprenditoriale che prescinde completamente dal numero degli immobili e guarda alla sostanza dell'attività. Il brocardo vigilantibus non dormientibus iura succurrunt vale anche qui: il diritto soccorre chi è attento, non chi ignora i segnali che il sistema manda con crescente chiarezza.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha individuato una serie di indici concreti in grado di trasformare anche la gestione di un singolo immobile in attività d'impresa: il numero elevato di prenotazioni annuali, la continuità dell'attività nel tempo, la presenza sistematica sulle piattaforme telematiche e la consistenza degli introiti, specie quando questi rappresentano la fonte principale o esclusiva di reddito del proprietario. Il caso esaminato riguardava un immobile affittato senza interruzioni significative per oltre sette anni, con un numero di prenotazioni annuali classificato dai giudici come indice di esercizio continuativo e professionale. La pronuncia è di primo grado, ma il suo peso specifico è rilevante: segna un cambio di approccio dei giudici tributari, che iniziano a valutare la "sostanza economica" dell'affitto breve, ignorando le etichette formali di "privato" o "non imprenditore".
La conseguenza pratica è severa: una volta riqualificata l'attività come imprenditoriale, la cedolare secca non è applicabile, anche per gli anni passati; si apre la strada agli accertamenti per gli anni pregressi, con le relative sanzioni e il recupero delle imposte ordinarie non versate.
Il quadro giurisprudenziale trova poi un secondo pilastro nel fronte condominiale. La Corte d'Appello di Roma, Sezione VII, con sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025, ha confermato la legittimità di un regolamento condominiale contrattuale che vietava sia le attività produttive sia le locazioni per periodi inferiori a sei mesi, confermando la condanna delle società conduttrici a cessare le attività di B&B e affittacamere presenti nello stabile. Il principio ribadito è chiaro: le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale — quelle approvate all'unanimità o accettate per iscritto in sede di acquisto — possono imporre limitazioni anche alle facoltà di godimento delle proprietà esclusive, e sono vincolanti per gli acquirenti successivi, gli aventi causa e gli inquilini, purché richiamate negli atti di acquisto o nei contratti di locazione. I regolamenti assembleari approvati a maggioranza, invece, non possono limitare i diritti dominicali dei singoli proprietari.
La Corte ha qualificato l'attività di B&B come "produttiva" ai sensi dell'art. 2082 c.c. in quanto accompagnata da servizi accessori quali il cambio biancheria e le pulizie durante la permanenza — elementi che la distinguono strutturalmente dalla mera locazione. Ne deriva una distinzione pratica fondamentale: un divieto regolamentare generico di "attività ricettive" può non essere sufficiente a bloccare la pura locazione turistica breve priva di servizi; occorre una clausola che escluda espressamente anche le locazioni di durata inferiore a sei mesi. Il proprietario che intende avviare un'attività di affitto breve in condominio deve verificare con attenzione il tenore letterale del regolamento prima ancora di registrarsi sulle piattaforme.
Sul terzo fronte si colloca il dialogo tra Stato, Regioni e giudice costituzionale. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha esaminato il ricorso del Governo contro la Legge Regionale Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024, dichiarando non fondate le questioni relative alla norma che abilita i Comuni ad alta densità turistica a introdurre criteri e limiti per le locazioni brevi. Il giudice delle leggi ha così confermato un mutamento di paradigma: gli affitti brevi non sono più una semplice espressione del diritto di proprietà privata, ma un'attività economica di tipo ricettivo, soggetta come tale alla regolazione pubblica nell'interesse collettivo. Le sentenze del TAR Toscana pubblicate il 14 maggio 2026 (tra cui la n. 925/2026), che hanno respinto numerosi ricorsi contro il regolamento comunale fiorentino, hanno ulteriormente cristallizzato questo orientamento a livello amministrativo: il blocco delle nuove destinazioni d'uso a scopo turistico nel centro storico UNESCO di Firenze è stato confermato come legittimo esercizio del potere urbanistico a tutela del tessuto residenziale.
Il movimento è strutturale. Anche l'Emilia-Romagna, con L.R. n. 10/2025 del 19 dicembre 2025, ha introdotto una specifica destinazione d'uso urbanistica denominata "locazione breve", trattandola come categoria distinta nell'ambito ricettivo, impugnata dal Governo. Con la sentenza n. 164 del 2026 (depositata il 9 ottobre 2026) la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli artt. 4 e 5 di quella legge: imporre a tutte le locazioni brevi, anche sporadiche, il passaggio a una destinazione d'uso turistico-ricettiva valida sull'intero territorio regionale è irragionevole e sproporzionato, mentre restano possibili misure mirate di contingentamento nelle zone colpite dall'overtourism.
A questo scenario si aggiunge, dal 20 maggio 2026, il Regolamento UE 2024/1028, direttamente applicabile senza necessità di recepimento nazionale: le piattaforme di intermediazione online sono obbligate a trasmettere mensilmente alle autorità competenti i dati su prenotazioni, ospiti e immobili affittati. La trasmissione avviene attraverso un punto di ingresso digitale unico gestito da ciascuno Stato membro. La tracciabilità delle locazioni turistiche diventa sistematica e automatizzata. Gli annunci privi di CIN — obbligatorio dal 1° gennaio 2025 — sono suscettibili di rimozione dalle piattaforme.
Cosa deve fare concretamente chi gestisce affitti brevi? Prima di tutto, verificare quanti immobili destina effettivamente alla locazione breve nell'anno fiscale, distinguendoli da quelli a contratto ordinario. In secondo luogo, analizzare se l'attività presenta i caratteri della continuità, abitualità e organizzazione che i giudici tributari considerano indici di imprenditorialità — a prescindere dal numero di appartamenti. Terzo: leggere il regolamento condominiale, in particolare le clausole sulle destinazioni d'uso e i divieti di attività produttive. Quarto: ottenere e esporre il CIN, verificando anche l'eventuale obbligo regionale di CIR. Quinto: considerare, nel caso di più immobili, una pianificazione contrattuale che ottimizzi la distribuzione tra locazione breve, locazione turistica superiore ai trenta giorni e locazione ordinaria.
Il fenomeno degli affitti brevi è oggi una delle espressioni più eloquenti di un diritto in movimento: la pressione abitativa nelle città d'arte, la fiscal compliance e la tutela della comunità condominiale si intrecciano in un quadro normativo che cambia stagione dopo stagione. Il proprietario che si ferma alle regole di tre anni fa opera in un mondo che non esiste più.
Redazione - Staff Studio Legale MP
