Immaginate di aver ricevuto cinque anni fa la casa di famiglia in donazione da vostro padre. Avete ristrutturato, avete vissuto lì, e adesso volete venderla per acquistare un appartamento più grande. Il notaio vi segnala che l'immobile ha "provenienza donativa" e vi chiede alcune verifiche. Volete capire cosa vi aspetta davvero. La risposta, dopo la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (la c.d. Legge Semplificazioni), è molto più articolata di quanto non fosse in passato — e non solo in meglio.
La nuova architettura normativa: cosa cambia davvero per il donatario che vende
Per lungo tempo il sistema italiano ha conosciuto una forte tensione tra la tutela dei legittimari e la stabilità degli acquisti immobiliari. La disciplina previgente, incentrata sull'azione di restituzione, consentiva al legittimario leso di agire non solo contro il donatario, ma anche contro il terzo che avesse acquistato l'immobile donato. Ne derivava un effetto noto agli operatori: gli immobili di provenienza donativa risultavano difficilmente commerciabili, spesso esclusi dal circuito del credito.
Con la Legge Semplificazioni, la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l'immobile donato, fermo restando l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari per reintegrare la quota riservata. L'acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene definitivo al momento del trasferimento immobiliare, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione.
Fin qui la novità positiva. Ma chi legge solo questa parte della riforma rischia di abbassare la guardia troppo presto.
Il punto che molti trascurano è che la nuova architettura non tutela affatto il donatario che vende: lo espone anzi a un obbligo economico di compensazione nei confronti dei legittimari lesi — obbligo che, come chiarisce la Cassazione, può essere quantificato sulla base del valore corrente dell'immobile al momento della decisione giudiziale, non al momento della donazione. La Corte di Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza n. 32056 del 9 dicembre 2025, ha chiarito un punto pratico che nelle liti ereditarie fa spesso la differenza economica: quando va stimato l'immobile donato ai fini del conguaglio dovuto al legittimario, l'immobile va valutato al momento della decisione giudiziale — e non al tempo dell'apertura della successione né a quello della vendita da parte del donatario. In un mercato immobiliare in rivalutazione, questo significa che chi ha donato un immobile che poi è cresciuto di valore potrebbe dover compensare una somma molto più alta di quanto avesse previsto.
La collazione, il profilo più sottovalutato. Tra i rischi che gravano specificatamente sul donatario che è anche coerede, il meccanismo della collazione ex art. 737 c.c. merita un'attenzione che spesso viene negata. La collazione impone ai figli e al coniuge che accettano l'eredità di conferire alla massa ereditaria quanto ricevuto in donazione — in natura o per imputazione — salvo dispensa espressa del donante nei limiti della quota disponibile. La collazione è l'atto con il quale i discendenti e il coniuge che accettano l'eredità conferiscono all'asse ereditario quanto ricevuto dal defunto mediante una donazione. La collazione è obbligatoria, salvo che il donatario ne sia dispensato dal donante nei limiti della quota disponibile. La ratio dell'istituto è stata chiarita più volte dalla Cassazione: esso trova fondamento nella presunzione che il de cuius, facendo in vita donazioni ai figli e al coniuge, abbia semplicemente voluto compiere attribuzioni patrimoniali anticipate sulla futura successione.
Questo comporta una conseguenza pratica spesso ignorata: se il donatario ha già venduto l'immobile prima dell'apertura della successione del donante, non potrà conferirlo in natura e dovrà imputare il valore alla propria quota, avendo però a riferimento il valore dell'immobile al momento dell'apertura della successione — non quello che ha effettivamente incassato dalla vendita. Se l'immobile è stato venduto dal donatario prima della morte del donante, il donatario accetterà il rischio delle variazioni di valore che si possono verificare nel periodo intermedio. Se il mercato è cresciuto, questo può significare imputare un valore notevolmente superiore al prezzo di vendita già incassato.
Il profilo della donazione indiretta — anch'essa soggetta a collazione — aggiunge un ulteriore livello di complessità. L'acquisto di un immobile con denaro corrisposto dal padre delinea una donazione indiretta: è l'immobile intestato al figlio a rappresentare il bene oggetto di donazione indiretta, come tale soggetto a collazione e all'azione di riduzione. Chi crede di non aver ricevuto "formalmente" una donazione perché il padre gli ha pagato l'appartamento invece di intestarglielo direttamente potrebbe trovarsi ugualmente obbligato alla collazione dell'intero valore immobiliare.
Il rischio insolvenza del donatario: la nuova trappola della riforma
La Legge Semplificazioni ha introdotto una tutela per i legittimari specificamente calibrata sull'ipotesi di insolvenza del donatario che ha già venduto l'immobile. Nell'ipotesi in cui il donatario debba compensare in denaro il legittimario e risulti in tutto o in parte insolvente, il valore della donazione che non si può recuperare dal donatario si detrae dalla massa ereditaria, riducendosi così il valore della quota di legittima spettante a ciascun legittimario. Il sacrificio patrimoniale derivante dall'insolvenza è ripartito tra il legittimario e il donatario anteriore.
In altre parole: se un figlio riceve una donazione di immobile, lo vende e poi diventa insolvente rispetto all'obbligo di compensare i fratelli lesi nella legittima, il danno si scarica a cascata sui donatari anteriori, alterando l'ordine cronologico di riduzione delle donazioni previsto dall'art. 559 c.c. Si tratta di una deroga strutturale che la nuova legge introduce per evitare che l'insolvenza del donatario più recente vanifichi completamente le tutele dei legittimari — ma che espone chi ha ricevuto donazioni anteriori a rischi che non avevano prima.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt esprime qui tutto il suo peso pratico: l'ordinamento offre rimedi, ma solo a chi li attiva nei tempi giusti e con le forme richieste.
Il periodo transitorio: la scadenza che molti ignorano. Dopo il 18 dicembre 2025 (data di entrata in vigore della L. 182/2025), l'art. 44, comma 2, della Legge n. 182/2025 detta una disciplina transitoria: la nuova normativa si applica alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per le successioni apertesi anteriormente continua ad applicarsi il regime previgente, a condizione che entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge — ossia entro il 18 giugno 2026 — sia stata notificata e trascritta una domanda giudiziale di riduzione ovvero un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Questo significa che chi intende vendere un immobile di provenienza donativa, con donante deceduto prima del 18 dicembre 2025, deve verificare con attenzione se in questo periodo transitorio siano stati notificati o trascritti atti di opposizione da parte di potenziali legittimari. Alla luce di quanto precede, al fine di evitare il permanere di un rischio restitutorio reale in capo al terzo acquirente, appare prudente attendere il decorso del termine di sei mesi dall'entrata in vigore della legge n. 182/2025 e verificare che, in tale periodo, non venga notificata e trascritta alcuna domanda di riduzione. Solo in tale eventualità il rischio reale verrebbe definitivamente meno, restando configurabile, per i legittimari, unicamente una tutela per equivalente.
Il punto critico, spesso ignorato nelle trattative, è che il donatario che ha già concluso un compromesso prima che decorresse il termine transitorio potrebbe essere contrattualmente vincolato a cedere un immobile il cui rischio giuridico non è ancora definitivamente chiarito.
Le pronunce recenti delineano un quadro in evoluzione. Alla luce di tutto questo, la giurisprudenza più recente consolida un orientamento che non lascia spazio a facili ottimismi. La Corte di Cassazione ha chiarito che, per gli atti a titolo gratuito, non è necessaria la malafede del terzo, essendo sufficiente la consapevolezza del debitore circa il pregiudizio arrecato. Inoltre, la nozione di credito rilevante per l'azione revocatoria è ampia e include anche crediti eventuali o litigiosi. Questa regola vale anche nella prospettiva inversa: se il donatario che vende l'immobile è nel contempo esposto a debiti verso i coeredi — per esempio per un obbligo di compensazione della legittima ancora oggetto di contestazione — la vendita potrebbe essere attaccata dai creditori-coeredi con azione revocatoria.
La Cass. civ., Sez. III, ord. 2 marzo 2026, n. 4663 ha poi confermato che, in tema di azione revocatoria ex art. 2901 c.c., nel caso in cui un immobile venga conferito in società per effetto di una delibera di aumento di capitale, nel patrimonio del conferente si sostituisce al bene un semplice titolo partecipativo: circostanza che non impedisce l'esperimento dell'azione revocatoria da parte del creditore pregiudicato. Il principio è rilevante per chiunque tenti di "schermare" il valore di un immobile di provenienza donativa attraverso conferimenti societari.
Ciò che emerge, guardando l'insieme di questi orientamenti, è una riflessione che molti operatori non si fermano a fare: la Legge Semplificazioni ha spostato il rischio dal terzo acquirente al donatario-venditore, rendendolo più esposto sul piano patrimoniale di quanto non fosse in precedenza. La tutela reale del legittimario (restituzione del bene) è scomparsa, ma in suo luogo è comparso un obbligo di compensazione economica aggravato dalla variazione del valore immobiliare nel tempo e dall'esposizione al meccanismo dell'insolvenza. Il donatario che vende pensando di chiudere definitivamente i conti con il passato potrebbe trovarsi di fronte, anni dopo, a un contenzioso economicamente ben più oneroso della restituzione in natura che temeva.
Come ha scritto Luigi Pirandello, "la verità non è in un solo sogno, ma in molti sogni": il diritto successorio, in questa nuova stagione normativa, richiede di tenere aperti più scenari contemporaneamente, senza illudersi che la firma davanti al notaio rappresenti il punto finale di una storia.
Chi si trova nella posizione di voler vendere un immobile ricevuto in donazione farebbe bene, prima di qualsiasi compromesso, a verificare la data di apertura dell'eventuale successione già avvenuta del donante, la presenza di clausole di dispensa da collazione o da imputazione nell'atto di donazione originario, l'esistenza di altri legittimari e la consistenza del patrimonio residuo del donante (se ancora in vita), e il quadro delle trascrizioni nei registri immobiliari nel periodo transitorio. Si tratta di una due diligence che non è meramente notarile, ma che richiede un'analisi successoria completa — perché il rischio non scompare con la vendita, si trasforma.
Redazione - Staff Studio Legale MP
