Immaginate un conduttore che perde improvvisamente il lavoro a marzo, non riesce a pagare l'affitto di aprile e maggio, e si trova davanti alla notifica dell'intimazione di sfratto a giugno. Fino a oggi, la legge gli concedeva fino a novanta giorni — il cosiddetto termine di grazia — per raccogliere la somma, chiedere aiuto ai servizi sociali, negoziare un piano di rientro. Con il disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026, quel margine si dimezza. L'articolo 2 del DDL dimezza i termini vigenti: i tre mesi di morosità necessari per l'intimazione di sfratto scendono a due; il termine per la sanatoria in udienza passa da novanta a quarantacinque giorni; il termine finale per il pagamento integrale da centoventi a sessanta giorni; le proroghe ex art. 56 da sei a tre mesi (prima) e da dodici a sei (seconda); il termine per il versamento in caso di proroga da sessanta a trenta giorni. È una riforma profonda, silenziosa nei titoli ma dirompente nei suoi effetti pratici.
Il termine di grazia: cos'è e perché diventa cruciale
Il termine di grazia è un istituto di natura eccezionale disciplinato dall'art. 55 della Legge n. 392/1978, applicabile alle sole locazioni ad uso abitativo. Consiste in un rinvio della decisione concesso dal giudice per consentire all'inquilino di estinguere il proprio debito; la sua concessione sana gli effetti della morosità in sede giudiziale, determinando l'estinzione del procedimento di sfratto e la prosecuzione del contratto originario. Non è, quindi, una semplice dilazione: è una valvola di sicurezza che tiene in vita il rapporto contrattuale. È importante sottolineare che la sanatoria deve essere totale: il conduttore è tenuto a corrispondere non solo i canoni scaduti, ma anche gli oneri accessori, gli interessi legali maturati e le spese processuali liquidate dal giudice fino a quel momento.
La giurisprudenza ha sempre interpretato questo strumento con rigore: la Corte di Cassazione è granitica sul punto: il termine è perentorio e non ordinatorio, e la sua scadenza comporta automaticamente la perdita del diritto di sanare la morosità. Ciò significa che ogni singolo giorno conta. Dimezzare il termine da novanta a quarantacinque giorni non è una correzione marginale: in un contesto in cui i fondi comunali per la morosità incolpevole richiedono istruttorie spesso superiori ai trenta giorni, quel dimezzamento rischia di rendere teorica una tutela che la legge vuole concreta.
L'art. 55 della L. n. 392/1978 costituisce nel sistema vigente una norma di tutela sociale finalizzata a consentire al conduttore moroso la regolarizzazione della propria posizione. Il dimezzamento generalizzato dei termini, accompagnato dalla soppressione della terza sanatoria, restringe significativamente lo spazio di recupero per i conduttori in temporanea difficoltà economica.
Il contesto normativo si arricchisce di un'ulteriore novità: il termine di grazia sarà ora concesso al massimo due volte in quattro anni, anziché tre come previsto oggi, e dovrà essere deciso in tempi molto più celeri rispetto al passato. Per chi ha già usufruito del beneficio in passato, la chiusura è ancora più brusca.
Parallelamente, la riforma introduce una penalità economica giornaliera per il ritardo nel rilascio: una penalità pari all'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella restituzione dell'immobile, su richiesta del locatore. Si tratta di una forma di coercizione indiretta pensata per scoraggiare resistenze e ostruzionismi. Una misura che, applicata a situazioni di reale disagio, rischia di trasformarsi in un moltiplicatore del debito anziché in uno stimolo alla regolarizzazione.
La giurisprudenza recente: tre pronunce che fotografano il momento di transizione
Mentre la riforma è ancora in discussione parlamentare, i tribunali continuano a costruire orientamenti che già oggi segnano la prassi. Tre pronunce recenti meritano attenzione.
Il Tribunale di Enna, con sentenza n. 56 del 2026, ha chiarito con precisione chi deve attivarsi per la mediazione obbligatoria dopo il mutamento del rito nello sfratto per morosità. Nel giudizio di opposizione al procedimento di intimazione di sfratto per morosità, l'onere di attivarsi per la promozione della procedura di mediazione obbligatoria grava sul locatore intimante, in quanto parte che introduce il procedimento e intende ottenere la convalida dello sfratto. Tale riparto dell'onere è coerente con la funzione deflattiva della mediazione e con il principio di effettività della tutela giurisdizionale, evitando che l'inadempimento del conduttore si traduca in un aggravio procedurale a suo carico. È un principio che tutela l'inquilino che si oppone: non può essere gravato dell'onere di aprire lui stesso la procedura che il locatore ha introdotto.
Il Tribunale di Viterbo, con sentenza n. 216 dell'11 marzo 2026, ha aperto un varco diverso, più favorevole alla composizione negoziale: la pronuncia del Tribunale di Viterbo n. 216/2026 decreta che l'istituto dello sfratto per morosità e il termine di grazia non devono essere interpretati come gabbie procedurali insuperabili, ma vanno letti in chiave sinergica con i moderni strumenti di composizione della lite. Se vi è un comportamento collaborativo volto a sanare l'inadempimento e viene sottoscritto un verbale di accordo, la decadenza processuale viene superata dal nuovo assetto negoziale voluto dalle parti. In altri termini: l'accordo raggiunto in mediazione — anche a termine di grazia tecnicamente scaduto — può salvare il contratto, se le parti lo vogliono. È un orientamento prezioso, che la riforma non cancella e che il conduttore in difficoltà dovrebbe sempre esplorare con urgenza.
Infine, il Tribunale di Taranto, con sentenza n. 1069 del 22 maggio 2026, ha affrontato il profilo dell'uso tattico della mediazione: il Tribunale ha affermato che non può essere tollerato un uso meramente tattico dell'eccezione di improcedibilità. Se una parte lamenta l'omesso esperimento della mediazione e poi, una volta attivato il procedimento, decide di non parteciparvi senza giustificato motivo, il suo comportamento può essere valutato dal giudice come contraddittorio e dilatorio, con conseguenze sia sul piano probatorio sia su quello sanzionatorio. Chiunque utilizzi la mediazione come strumento puramente dilatorio, dunque, si espone a conseguenze processuali concrete.
Una riflessione che merita di essere sviluppata riguarda la tensione sistemica che la riforma non risolve. Permangono nodi critici che il dibattito parlamentare dovrà affrontare: la compressione della sanatoria della morosità priva di misure compensative sull'accesso abitativo e la rigidità del differimento unico senza raccordo stringente con i meccanismi socio-assistenziali. La riforma accelera l'uscita del conduttore dall'immobile ma non potenzia contestualmente i fondi comunali per la morosità incolpevole, i cui tempi di istruttoria rimangono incompatibili con termini giudiziali dimezzati. È come restringere l'uscita di sicurezza senza costruire una nuova. Il principale strumento pubblico è il Fondo Nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, istituito dalla L. 431/1998 e periodicamente rifinanziato. Molti comuni e regioni integrano questo fondo con risorse proprie, offrendo contributi a fondo perduto o prestiti a tasso zero per il pagamento degli arretrati. L'inquilino che si trova in stato di morosità incolpevole può rivolgersi ai Servizi Sociali del proprio comune per accedere a questi strumenti, anche nel corso di un procedimento di sfratto già avviato.
Il nodo, come ben sintetizza il brocardo summum ius summa iniuria, sta nel fatto che applicare la norma nella sua massima austerità può produrre l'effetto contrario alla giustizia: chi ha perso il lavoro per ragioni indipendenti dalla propria volontà non è un debitore colpevole, ma rischia di essere trattato come tale da un sistema che accelera senza distinguere. Nassim Nicholas Taleb, nel suo lavoro sul rischio e la fragilità, ricorda che i sistemi robusti prevedono ridondanza — margini che sembrano inutili nei tempi normali ma si rivelano salvavita nelle crisi. Il termine di grazia era esattamente quella ridondanza nel diritto locatizio. Dimezzarla è una scelta politica legittima; ritenere che non abbia costi sociali è, invece, una illusione.
Cosa fare concretamente: il conduttore che riceve un'intimazione di sfratto dovrebbe, nell'ordine, verificare se esistono i presupposti della morosità incolpevole e presentare subito domanda al Comune per accedere al fondo nazionale; richiedere esplicitamente il termine di grazia all'udienza di convalida — non limitarsi a non opporsi — allegando documentazione sulle difficoltà economiche; valutare la via della mediazione come strumento negoziale, non come mera forma procedurale, sfruttando l'orientamento aperto dal Tribunale di Viterbo; non effettuare pagamenti parziali senza accordo scritto del locatore, perché rischiano di non interrompere la procedura. Il mancato versamento anche di una sola frazione del debito residuo o delle spese legali nel giorno esatto fissato dal giudice preclude ogni ulteriore tolleranza. All'udienza successiva, fissata per la verifica dell'adempimento, il giudice non potrà fare altro che pronunciare l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.
Per il locatore, invece, la riforma rafforza una posizione già favorita dalla giurisprudenza recente, ma impone consapevolezza: il locatore che viene a conoscenza di una situazione di morosità incolpevole ha interesse a cooperare con i servizi sociali, perché il pagamento degli arretrati tramite fondi pubblici è comunque un pagamento effettivo, senza i tempi e le incertezze dell'esecuzione forzata. In molti casi la strada più rapida verso il recupero del credito non è la più aggressiva.
La riforma sul rilascio degli immobili è ancora in itinere parlamentare. Tra il disegno di legge approvato in Consiglio dei Ministri e la legge in vigore ci sono passaggi e possibili emendamenti. Quello che appare certo, già oggi, è la direzione: meno tempo, meno sanatorie, più pressione economica sul conduttore inadempiente. Una direzione comprensibile sul piano della certezza del diritto e della tutela della proprietà, ma che lascia aperta una domanda a cui il legislatore non ha ancora risposto: chi assume il rischio sociale dell'inquilino che, dimezzati i termini e svuotati i fondi, non riesce comunque ad andarsene perché non ha dove andare?
Redazione - Staff Studio Legale MP
