Immaginate un condominio di quattro piani a Verona. Un condomino, rientrato da un viaggio e trovata la serratura forzata, decide di installare una piccola telecamera sopra la porta di casa. Pochi giorni dopo il vicino di pianerottolo bussa: "Quella telecamera mi riprende ogni volta che esco di casa. Voglio che tu la tolga." Chi ha ragione?
La scena si ripete ogni giorno in migliaia di condomini italiani. Eppure, la risposta giuridica non è affatto scontata, e negli ultimi mesi la giurisprudenza ha affinato criteri sempre più precisi che vanno ben oltre la semplice distinzione tra proprietà privata e parti comuni.
Il criterio decisivo: non dove è la telecamera, ma cosa riprende
Il punto di partenza normativo è l'art. 1122-ter del Codice Civile, introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012: l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio richiede una delibera assembleare adottata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. Questo vale per l'impianto condominiale deliberato collettivamente.
Ma quando è il singolo condomino ad agire autonomamente, il quadro cambia radicalmente. La Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, con l'ordinanza n. 2181 del 2 febbraio 2026, ha chiarito il principio con nettezza: l'elemento discriminante non è il luogo fisico in cui la telecamera è installata, bensì ciò che essa effettivamente riprende. Il caso riguardava due sorelle comproprietarie di un immobile in provincia di Messina: una aveva installato due telecamere, una su area comune e una su area esclusiva, ma entrambe orientate esclusivamente verso i propri ingressi. La Suprema Corte ha confermato la legittimità dell'impianto, ribadendo che, in assenza di riprese di spazi altrui o di un'invasione delle parti comuni tale da incidere sulla sfera privata della vicina, non sussiste alcun obbligo di acquisire il consenso degli altri comproprietari.
La stessa linea è stata sviluppata, con accenti significativamente diversi, dalla Cass. civ., Sez. II, con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, che ha rigettato il ricorso avverso una decisione della Corte d'Appello di Torino, correggendone però la motivazione su un punto cruciale. La Suprema Corte ha chiarito che quando una telecamera installata nella proprietà esclusiva riprende anche spazi comuni, il parametro decisivo non è l'art. 1122-ter c.c., bensì la disciplina del GDPR: è ammessa una ripresa limitata delle aree comuni immediatamente adiacenti solo se sia provato un rischio effettivo e la misura risulti necessaria e proporzionata. Questa valutazione, ha precisato la Corte, spetta al giudice di merito caso per caso e non è riesaminabile in Cassazione come mero errore di sussunzione.
Questo orientamento si inserisce coerentemente in un filone giurisprudenziale di merito che affronta le situazioni-limite con realismo. Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza n. 2878 del 22 dicembre 2025, ha rigettato la domanda di una proprietaria che lamentava la presenza di telecamere esterne del vicino: la consulenza tecnica d'ufficio aveva accertato che il campo visivo dei dispositivi si limitava al vialetto di accesso al fabbricato e ad aree comunque visibili da terzi, escludendo qualsiasi ripresa degli spazi pertinenziali di esclusiva proprietà dell'attrice. Nessuna lesione della riservatezza, nessun risarcimento.
Il quadro che emerge da queste tre pronunce non è, come spesso si legge altrove, una semplice biforcazione tra "lecito" e "illecito". È piuttosto un sistema a tre livelli: la telecamera che riprende solo spazi privati del titolare è libera; quella che riprende stabilmente parti comuni senza delibera è illecita; quella che si trova in una zona grigia — angolo di ripresa che sfiora l'area comune per necessità tecnica documentata — può essere tollerata solo previo accertamento rigoroso di necessità e proporzionalità. Come ricorda il brocardo summum ius summa iniuria, un'applicazione meccanica e assoluta della norma senza valutare le circostanze concrete può produrre ingiustizia: per questo la giurisprudenza insiste sull'accertamento fattuale più che sulla sussunzione astratta.
Il Provvedimento del Garante Privacy n. 209/2025 e le responsabilità dell'amministratore
Il 10 aprile 2025 il Garante per la Protezione dei Dati Personali ha pubblicato il Provvedimento n. 209/2025, che ha ridisegnato in modo sostanziale le regole per la videosorveglianza condominiale. Le novità non riguardano solo i principi generali, ma introducono obblighi documentali precisi che molti impianti già installati non rispettano, non per difetti tecnici, ma per carenza della documentazione oggi richiesta.
Sul versante dell'impianto collettivo, il Provvedimento stabilisce che la delibera assembleare non può limitarsi a una generica autorizzazione: deve specificare la collocazione delle telecamere, le finalità del trattamento, i tempi di conservazione delle immagini e i soggetti autorizzati all'accesso. Il principio di minimizzazione del GDPR — art. 5, par. 1, lett. c) — impone che vengano raccolti solo i dati strettamente necessari. È altresì obbligatorio per tutti i condomini dotati di videosorveglianza attiva tenere un Registro dei trattamenti aggiornato ai sensi dell'art. 30 del GDPR, anche se si tratta di piccoli edifici. La cartellonistica informativa non è un adempimento opzionale: deve essere visibile prima che la persona entri nel campo di ripresa, e deve indicare il titolare del trattamento.
Il titolare del trattamento è il condominio, rappresentato dall'amministratore pro tempore. Questa qualificazione ha conseguenze pesanti: l'amministratore risponde direttamente in caso di violazioni, non si libera da questa responsabilità nemmeno affidando la gestione tecnica a un fornitore esterno — che dovrà essere nominato responsabile del trattamento ai sensi dell'art. 28 GDPR con un accordo scritto. Le sanzioni per violazioni gravi del GDPR possono arrivare fino al 4% del fatturato annuo globale o a 20 milioni di euro. Per impianti complessi o con rischi elevati, il Garante raccomanda la redazione di una DPIA — Valutazione d'Impatto sulla Protezione dei Dati — che deve analizzare i rischi per i diritti e le libertà delle persone e definire le misure adeguate.
Il Garante ha anche ribadito con forza i limiti angolari: le telecamere non devono essere orientate verso balconi, finestre o abitazioni adiacenti. È vietato inquadrare aree private di terzi. La videosorveglianza condominiale è ammessa solo per motivi di sicurezza e tutela del patrimonio comune: installazioni che mirano al controllo generalizzato dei residenti o all'osservazione di comportamenti non attinenti alla sicurezza non sono proporzionate e sono illecite. Sul punto è intervenuto il Garante anche in sede sanzionatoria, irrogando nel luglio 2025 una sanzione nei confronti di un'autorimessa napoletana per assenza di cartelli informativi.
Il quadro complessivo spinge a riflettere su una dinamica che il filosofo del diritto Norberto Bobbio ha descritto con acutezza parlando del rapporto tra norma e applicazione: le regole scritte fissano i confini, ma è nella pratica concreta — nel posizionamento fisico della telecamera, nella delibera ben redatta, nella nomina del responsabile esterno — che si misura l'effettiva capacità del diritto di tutelare diritti contrapposti.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e tempistiche
Chi vuole installare un impianto condominiale sulle parti comuni deve prima di tutto convocare un'assemblea e ottenere la doppia maggioranza prevista dalla legge. La delibera deve essere sostanziale, non formale: senza la specificazione di finalità, ubicazione, tempi di conservazione e soggetti autorizzati, il trattamento è illecito fin dall'inizio e la delibera stessa è impugnabile.
I tempi di conservazione delle immagini sono un punto critico spesso sottovalutato. Il Provvedimento n. 209/2025 fissa come standard ordinario la cancellazione entro 24-48 ore. Il limite può essere esteso fino a 72 ore in presenza di esigenze specifiche documentate. La conservazione fino a 7 giorni è un'eccezione riservata a situazioni particolari, non una prassi normale per i condomini. Conservare le immagini più a lungo senza giustificazione espone a sanzioni dirette.
Sul versante del condomino singolo, gli errori più frequenti sono tre. Primo: installare una telecamera con angolo visuale che include anche solo parzialmente il pianerottolo o le scale, confidando nel fatto che "guarda principalmente" la propria porta. Questo non basta: se l'inquadratura raggiunge l'area comune, il condomino diventa titolare del trattamento con tutti gli obblighi GDPR, e senza base giuridica adeguata il trattamento è illecito. Secondo: usare telecamere orientabili o motorizzate puntate verso aree potenzialmente sensibili: la sola possibilità tecnica di ruotare l'obiettivo verso la proprietà del vicino è stata già ritenuta rilevante da alcuni giudici di merito. Terzo: ritenere che il silenzio dei vicini equivalga a consenso: non è così, e l'azione giudiziaria può essere promossa anche dopo anni dall'installazione.
Il condomino che ha esigenze concrete di sicurezza — furto subito, tentativi documentati di intrusione — e che tecnicamente non riesce a sorvegliare la propria porta senza intercettare una porzione di area comune, deve documentare quella necessità in modo preciso, perché su quel punto si giocherà l'eventuale giudizio. Senza prova del rischio effettivo, la telecamera va rimossa o riposizionata.
Il diritto alla sicurezza e il diritto alla riservatezza sono entrambi fondamentali, e la tensione tra loro non si risolve con formule astratte ma con valutazioni concrete, tecniche, documentate. Questa è la lezione che la giurisprudenza più recente consegna agli operatori del settore: la telecamera non è un presidio neutro, ma uno strumento di trattamento dati che produce effetti giuridici dal momento della sua accensione. Chi la installa — condomino o condominio che sia — ne risponde.
Redazione - Staff Studio Legale MP
