Il condomino dell'ultimo piano ha già chiamato il geometra, ha già preso i preventivi, magari ha già fatto depositare la SCIA. Poi arriva la lettera dell'avvocato degli altri condomini. Oppure, peggio, del costruttore che rivendica la proprietà del sottotetto. È una storia che si ripete con frequenza sorprendente, e che la giurisprudenza degli ultimi mesi ha contribuito a chiarire — e complicare — con pronunce importanti.
La sopraelevazione in condominio è disciplinata dall'art. 1127 del codice civile, che attribuisce la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare. È un diritto imprescrittibile, riconosciuto per legge, che non richiede il consenso dell'assemblea per essere esercitato. Ma questo punto di partenza apparentemente chiaro nasconde tre nodi pratici che, se ignorati, costano caro.
Il primo nodo: chi è davvero il proprietario dell'ultimo piano?
L'errore più frequente è questo: il condomino del piano immediatamente sotto il tetto si considera automaticamente proprietario dell'"ultimo piano" e quindi titolare del diritto di sopraelevare. Ma se nell'edificio esiste un sottotetto o una soffitta di proprietà esclusiva — magari riservata dal costruttore originario — quel sottotetto è a tutti gli effetti l'ultimo piano ai fini dell'art. 1127 c.c., e il diritto spetta solo al suo proprietario.
Su questo punto è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l'ordinanza del 9 giugno 2026, n. 18664. La vicenda riguardava il sottotetto del Condominio "Beta" di Vallecrosia (IM): la società costruttrice Velia S.r.l. rivendicava la proprietà esclusiva del sottotetto, mentre i giudici di merito di primo e secondo grado (Corte d'Appello di Genova, sentenza n. 773 del 2022) l'avevano qualificato come bene condominiale, ritenendo che il riconoscimento del diritto di sopraelevazione in favore della venditrice configurasse non una riserva di proprietà esclusiva bensì un diritto di superficie, peraltro prescrittosi. La Cassazione ha cassato con rinvio la decisione d'appello sul secondo motivo, ribadendo il principio consolidato: qualora la soffitta o il sottotetto di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, sicché il diritto di sopraelevare spetta solo al proprietario di essa.
La distinzione è dunque netta. Prima di avviare qualsiasi pratica edilizia, occorre verificare con certezza chi è proprietario del livello più alto dell'edificio — e tale verifica non può limitarsi alla visura catastale: bisogna leggere con attenzione i rogiti originari, il regolamento condominiale (soprattutto se di natura contrattuale) e i singoli atti di compravendita delle unità immobiliari.
Parallelamente, la giurisprudenza di merito ha continuato a produrre pronunce che chiariscono i criteri di qualificazione del sottotetto. La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 683 del 12 marzo 2026, ha ribaltato la decisione del Tribunale su un caso analogo, affermando che non è sufficiente richiamare in modo generico la possibile utilità per il condominio per qualificare uno spazio come bene comune: è la funzione concreta e le caratteristiche strutturali del locale che determinano la sua natura giuridica. Quando il sottotetto non è un vano tecnico destinato a servizi comuni ma un'unità con potenziale autonomia, il suo regime di proprietà va accertato caso per caso, con prevalenza del titolo e, in subordine, della funzione.
Il secondo nodo: l'indennità e la trappola della rinuncia
Anche chi è certamente titolare del diritto di sopraelevazione deve fare i conti con un obbligo economico spesso sottovalutato: l'indennità prevista dall'art. 1127, quarto comma, c.c. Chi sopraeleva deve corrispondere agli altri condomini un importo pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani — compreso quello da edificare — detratta la quota spettante allo stesso sopraelevante. Questo non è un indennizzo discrezionale: è un'obbligazione di legge, che nasce dal fatto che il sopraelevante, ampliando il proprio volume, aumenta la propria quota sul suolo comune e sulle parti condivise, riducendo corrispondentemente quella degli altri.
Un profilo che la giurisprudenza più recente ha affrontato riguarda la trasformazione del sottotetto in unità abitativa. La questione è se tale operazione — che tecnicamente non sempre comporta l'innalzamento fisico del tetto — configuri o meno sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c. La risposta della Cassazione è ormai consolidata: si ha sopraelevazione non solo quando vengono edificati nuovi piani, ma anche quando si trasformano locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, indipendentemente dall'innalzamento dell'altezza esterna del fabbricato. Se il sottotetto viene convertito in appartamento con aumento di volume, l'indennità è dovuta.
Un aspetto che merita attenzione particolare — e che gli altri articoli trascurano — riguarda l'efficacia della rinuncia all'indennità deliberata dall'assemblea. I condomini possono decidere, in assemblea, di rinunciare all'indennità spettante. Ma questa rinuncia non vincola i futuri acquirenti delle unità immobiliari, né chi le riceve per successione o donazione. Il diritto all'indennità, in altre parole, si trasferisce con la proprietà dell'immobile: l'accordo liberatorio stipulato oggi dall'attuale condomino non esonera il sopraelevante nei confronti di chi subentrerà domani. Chi compra un appartamento in un edificio dove qualcuno ha già sopraelevato può ancora reclamare la propria quota di indennità, se questa non è stata corrisposta.
Il terzo nodo, forse il più tecnico ma non il meno importante, riguarda le condizioni statiche e la normativa antisismica. La Cassazione civile, Sezione II, con la sentenza n. 31032 del 4 dicembre 2024, ha chiarito in modo definitivo che il divieto di sopraelevazione per inidoneità statica non va inteso nel senso che l'opera è vietata solo se le strutture non reggono il peso: il divieto sussiste anche quando l'edificio, una volta sopraelevato, non sarebbe in grado di sopportare le sollecitazioni di origine sismica. Le leggi antisismiche, dunque, non sono un requisito aggiuntivo e facoltativo: sono un limite invalicabile, e l'onere di dimostrare la conformità spetta a chi intende costruire. Questo significa che una perizia asseverata che certifichi la stabilità dell'edificio rispetto al carico statico non è sufficiente: occorre una verifica specifica sulla risposta sismica dell'intera struttura, con i criteri tecnici aggiornati.
Vi è poi un profilo di estetica condominiale che non va trattato come secondario. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio — nozione che la Cassazione distingue dal più restrittivo concetto di decoro architettonico applicabile alle innovazioni. La Cassazione civile, Sezione II, con la sentenza n. 30856 del 2 dicembre 2024, ha precisato che il concetto di aspetto architettonico richiede che l'intervento edilizio in sopraelevazione rispetti lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, pregiudicandone la fisionomia originaria e alterando le linee progettuali iniziali. Non è dunque sufficiente che il nuovo piano sia strutturalmente neutro: deve essere anche stilisticamente coerente con il contesto, e la valutazione avviene su una percezione globale dell'edificio, non limitata alla sola facciata principale.
C'è un ulteriore aspetto che emerge dall'analisi complessiva della giurisprudenza recente: il consenso implicito dei condomini non è mai sufficiente a legittimare opere che incidono sulle parti comuni o alterano l'equilibrio patrimoniale condominiale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4458 del 27 febbraio 2026, ha ribadito con chiarezza che ogni intervento di questo tipo richiede sempre un percorso formale e documentato, pena l'illegittimità dell'opera e il conseguente obbligo di demolizione e ripristino. Il fatto che nessuno abbia protestato durante i lavori non significa che il silenzio valga come approvazione.
Scrive Jhering ne Lo scopo nel diritto che il diritto non è un fine in sé, ma uno strumento al servizio della vita sociale: anche il diritto di sopraelevazione, pur individualmente fondato, trova il suo limite nell'equilibrio che una comunità condominiale — piccola ma complessa — deve preservare per funzionare. Il principio latino vigilantibus iura subveniunt ricorda d'altronde che il diritto assiste chi vigila e agisce: tanto il sopraelevante, che deve attivarsi preventivamente con perizie e adempimenti formali, quanto i condomini, che devono contestare tempestivamente le opere lesive prima che la situazione si consolidi. Aspettare, in questa materia, raramente premia.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza più recente segnala una tensione strutturale nella disciplina della sopraelevazione: da un lato, la legge riconosce al proprietario dell'ultimo piano un diritto che non richiede consenso assembleare; dall'altro, il peso delle condizioni — statiche, antisismiche, estetiche, economiche — è cresciuto considerevolmente nella prassi giudiziaria. La sopraelevazione rimane un'operazione legittima e a volte economicamente conveniente, ma presuppone una istruttoria tecnica e giuridica rigorosa. Affidarsi a una verifica superficiale dei titoli di proprietà, ignorare l'obbligo di indennità o sottovalutare i requisiti antisismici significa costruire su un terreno giuridicamente instabile — ben prima ancora di posare il primo mattone.
Redazione - Staff Studio Legale MP
