Il soffitto macchiato di umidità, l'intonaco che si gonfia, la muffa che avanza: le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza del piano di sopra sono tra le cause più frequenti di lite condominiale. Eppure, nonostante si tratti di un conflitto quotidiano, la questione di chi paga e in che misura è tutt'altro che scontata — e una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione ha appena rimescolato le carte in modo significativo, introducendo una distinzione che pochi conoscono ma che può cambiare radicalmente l'esito di una controversia.
Il quadro normativo di partenza è noto. L'art. 1126 c.c. stabilisce che quando il lastrico solare non è di uso comune a tutti i condomini, le spese di riparazione gravano per un terzo sul titolare dell'uso esclusivo e per i restanti due terzi su tutti i condomini la cui unità si trova sotto la proiezione verticale del lastrico stesso. Parallelamente, la responsabilità per i danni da infiltrazioni — consolidata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016 — è inquadrata nell'ambito della responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c., con una concorrenza solidale tra il titolare dell'uso esclusivo (custode del bene) e il condominio (tenuto alla conservazione delle parti comuni). Fin qui, una regola nota.
Ciò che invece resta ancora largamente ignorato nella prassi condominiale è un caso specifico e frequentissimo: il lastrico solare o la terrazza a livello di uso esclusivo che copre una sola unità immobiliare sottostante. Succede spesso nei piccoli condomini, nelle palazzine con poche unità, nelle villette a schiera, o nei casi in cui un appartamento all'ultimo piano abbia una terrazza esclusiva che funge da tetto solo per l'appartamento direttamente sottostante. In questi casi, la regola dell'art. 1126 c.c. non si applica.
La svolta della Cassazione: art. 1125, non art. 1126
Con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026 della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, la Suprema Corte ha affermato un principio di diritto che contrasta con l'orientamento maggioritario precedente. Nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo di uno dei condòmini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione. La Cassazione si è pronunciata così con ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, in netto contrasto con quanto finora sostenuto in materia dalla giurisprudenza maggioritaria.
La ratio è precisa: l'art. 1126 c.c. nasce per non far gravare iniquamente sui soli condomini protetti una spesa che avvantaggia in modo particolare chi ha l'uso esclusivo del lastrico. Ma se il lastrico copre una sola unità, applicare i due terzi a carico del proprietario di sotto significherebbe fargli pagare una quota sproporzionata per un bene di cui il proprietario del piano superiore trae vantaggi enormemente superiori, sia come calpestio che come godimento esclusivo.
I giudici hanno chiarito che il terrazzo, fungendo da copertura per un solo appartamento, deve essere equiparato a un solaio divisorio. Di conseguenza, le spese di riparazione vanno suddivise secondo il criterio dell'art. 1125 c.c., che regola appunto la manutenzione di soffitti e pavimenti tra due piani sovrapposti. In termini pratici, le spese sono sostenute in parti uguali tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, con distinzione tra struttura (a carico di entrambi) e finiture (a carico del proprietario del piano cui appartengono).
Questa pronuncia si inserisce in un filone che negli ultimi mesi ha prodotto anche altri arresti rilevanti. Con ordinanza Cass. civ., Sez. II, 28 aprile 2026, n. 11585, la Suprema Corte ha affrontato il caso in cui più soggetti — proprietario del lastrico, conduttore e condominio — concorrano a causare il danno da infiltrazioni. In materia di danni da infiltrazioni provenienti da terrazza a livello o lastrico solare in uso esclusivo, il regime di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. rileva esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili e non è opponibile al danneggiato. In presenza di concorrenti responsabilità del condominio, del proprietario e del conduttore dell'immobile sovrastante, trova applicazione il principio di solidarietà ex art. 2055 c.c., con conseguente diritto del danneggiato a ottenere l'integrale risarcimento da ciascuno degli obbligati.
Ne consegue un principio di notevole impatto pratico: il condominio può essere chiamato a rispondere per l'intero danno anche quando esiste un uso esclusivo del lastrico e anche quando la causa è imputabile, in parte, al comportamento del singolo. In particolare, nel caso deciso, la responsabilità non è ricaduta solo sul proprietario e sul condominio, ma anche sul conduttore. La Corte d'appello ha accertato che una delle concause delle infiltrazioni era l'ostruzione del bocchettone del terrazzo, dovuta a materiale accumulato: poiché il terrazzo era nella disponibilità del conduttore, questi ne aveva la custodia quotidiana e quindi l'obbligo di pulizia e vigilanza.
Un ulteriore tassello è fornito da Cass. civ., Sez. II, ordinanza 20 aprile 2026, n. 10321, che ha ribadito come la responsabilità concorrente del condominio per omessa manutenzione del lastrico scatti non soltanto per condotte dell'amministratore, ma anche per inerzia dell'assemblea che non deliberi i necessari interventi. Il paradigma è quello dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l'uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. È configurabile una concorrente responsabilità del condominio, che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n. 4 e art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo.
Un rischio sottovalutato: l'errore di chi applica automaticamente il 1126
Come rileva il brocardo summum ius summa iniuria — l'applicazione rigida della norma può produrre l'ingiustizia massima — il rischio più concreto nella pratica condominiale è quello di applicare meccanicamente l'art. 1126 c.c. anche quando la sua ratio è assente. Molto spesso, in sede condominiale si tende ad applicare automaticamente l'art. 1126 c.c. ogni volta che si parla di lastrico solare. Questo approccio è scorretto quando il lastrico non svolge una funzione di copertura per più unità o il danno riguarda un rapporto "binario" tra copertura e singolo appartamento sottostante.
L'errore ha conseguenze economiche concrete: con l'art. 1126 c.c., il condomino che abita il piano sotto il lastrico si troverebbe a pagare i due terzi della spesa; con l'art. 1125 c.c. — correttamente applicato secondo la pronuncia del 2026 — pagherebbe la metà. In un condominio piccolo, su interventi di impermeabilizzazione che possono costare anche decine di migliaia di euro, la differenza è tutt'altro che marginale.
Occorre poi considerare un aspetto sistemico spesso trascurato: ciò che assume rilievo decisivo è il rapporto di custodia con la cosa dalla quale il danno è derivato e l'omesso adempimento degli obblighi di manutenzione e vigilanza connessi all'utilizzazione esclusiva del bene. La decisione si pone in linea di continuità con i più recenti arresti della giurisprudenza di legittimità in materia condominiale, sempre più orientati a valorizzare il profilo funzionale del bene e la concreta incidenza causale delle omissioni manutentive.
Questo orientamento evolutivo ha una ricaduta pratica immediata: in sede di assemblea condominiale, qualunque delibera che ripartisca le spese del lastrico senza prima verificare quante unità immobiliari esso copre effettivamente rischia di essere impugnata con successo davanti al tribunale. Come osservava Aristotele — secondo cui il giusto è ciò che è proporzionale — anche il diritto condominiale aspira a una giustizia distributiva che tenga conto della concreta utilità ricevuta e non di formule applicate a prescindere dal caso concreto.
Cosa fare in pratica: la mappa delle situazioni
Chi si trova in una delle situazioni descritte — proprietario dell'appartamento sotto il lastrico, titolare dell'uso esclusivo del terrazzo, o anche semplice conduttore — deve muoversi con piena consapevolezza della propria posizione giuridica.
Il primo passo è sempre verificare con precisione la geometria della copertura: quante unità immobiliari stanno effettivamente sotto il lastrico in questione? Onde determinare quali siano i condomini che dovrebbero concorrere alle spese di riparazione del lastrico, la giurisprudenza segue il principio della c.d. "proiezione verticale". Secondo tale principio, alle spese di riparazione del lastricato solare concorrono non tutti i condomini dell'edificio comune, bensì soltanto quelli le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del lastrico.
Il secondo passo è verificare se il regolamento condominiale contenga previsioni derogatorie: la norma, come le altre in tema di riparto delle spese, è derogabile. Ciò significa che una delibera assunta all'unanimità o un regolamento contrattuale possono prevedere una differente ripartizione.
Il terzo elemento da considerare è la tempestività della segnalazione. In caso di infiltrazioni in un'area comune come il lastrico solare, l'amministratore è tenuto ad agire tempestivamente per risolvere il danno. La sua inazione o il mancato intervento configurano una violazione dei suoi doveri di gestione e conservazione, con conseguenti responsabilità. Se l'amministratore non adempie ai suoi doveri, può essere chiamato a rispondere dei danni causati dalla sua gestione negligente.
Infine, chi subisce il danno deve sapere che il suo diritto al risarcimento è distinto dall'obbligo di contribuire alle spese di riparazione. Il condomino danneggiato mantiene il diritto al risarcimento, ma non è esonerato dal contribuire alle spese di ripristino, nella misura prevista dall'art. 1126 c.c. In altre parole, anche chi subisce il danno partecipa alle spese, perché la sua unità trae beneficio dalla copertura offerta dal lastrico. Questa sovrapposizione tra il ruolo di danneggiato e quello di soggetto obbligato a contribuire è uno degli aspetti più controintuitivi dell'intera materia, e fonte frequente di errori processuali.
La giurisprudenza degli ultimi mesi restituisce dunque un quadro in rapida evoluzione, dove l'applicazione automatica delle regole più note produce conseguenze ingiuste — e impugnabili. La distinzione tra lastrico che copre più unità e lastrico che ne copre una sola non è un dettaglio tecnico: è la chiave per capire chi deve pagare quanto, e con quale titolo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
