Silenzio-assenso dopo 24 mesi: il condono edilizio vale anche per immobili non sanabili. Scopri cosa dice la legge e come difendere i tuoi diritti.
Hai presentato una domanda di condono edilizio anni fa e il Comune non ha mai risposto? potresti avere già ottenuto la sanatoria, anche senza saperlo. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 3051/2025) ha chiarito un principio fondamentale, se l'Amministrazione non si pronuncia entro 24 mesi, il silenzio-assenso si forma anche se l'immobile presenta abusi non del tutto sanabili. Vediamo cosa prevede la legge e cosa può fare concretamente il cittadino.
Ai sensi dell'art. 35 della Legge 47/1985, il Comune ha un termine massimo di 24 mesi per pronunciarsi sulle domande di condono edilizio presentate dai cittadini, trascorso questo periodo senza alcuna comunicazione formale, si forma automaticamente il cosiddetto silenzio-assenso: la sanatoria si considera concessa per effetto del solo decorso del tempo.
Tale principio è stato più volte confermato dalla giurisprudenza, ma la sentenza n. 3051/2025 del Consiglio di Stato ha rafforzato la tutela dei richiedenti: l'inerzia dell'Amministrazione ha effetto vincolante anche qualora l'opera oggetto della richiesta non presenti tutti i requisiti per la sanatoria.
Carlo, nel 2005, presenta istanza di condono per un vano tecnico realizzato senza titolo abilitativo, dopo la richiesta di documenti integrativi da parte del Comune, Carlo risponde puntualmente. Poi, per oltre un decennio, il silenzio: nessuna comunicazione, nessun rigetto, nulla. Tredici anni dopo, arriva la risposta negativa.
Ma Carlo non si arrende e agisce in giudizio. Il Consiglio di Stato riconosce il suo diritto: l'Amministrazione ha perso la possibilità di negare il condono, perché sono trascorsi ben più di 24 mesi. Anche se il vano tecnico presentava difformità, la mancata risposta entro i termini prescritti equivale a una concessione tacita.
Sì, ed è qui che la sentenza apre un fronte giuridico particolarmente rilevante. I giudici hanno statuito un principio forte: la formazione del silenzio-assenso prevale sul mancato rispetto dei requisiti di sanabilità dell'intervento edilizio. In altri termini, se il Comune resta inerte per oltre due anni, non può più rifiutare la domanda, neppure per motivi tecnici o urbanistici.
Tuttavia, c'è un'eccezione, il Comune può ancora annullare l'effetto del silenzio-assenso tramite lo strumento dell'autotutela amministrativa. Ma anche qui, la legge è chiara: l'art. 21-nonies della Legge 241/1990 prescrive che l'annullamento d'ufficio deve avvenire entro 18 mesi dalla formazione dell'atto. Trascorso tale termine, l'Amministrazione perde ogni facoltà di intervento.
Se hai presentato una domanda di condono edilizio e il Comune è rimasto in silenzio per più di 24 mesi, la sanatoria potrebbe considerarsi già concessa. Anche in caso di irregolarità dell'immobile, l'Amministrazione non può più rigettare la tua istanza dopo il termine previsto dalla legge, salvo specifiche eccezioni disciplinate in modo restrittivo.
Hai dubbi sulla tua vecchia domanda di condono? Porta la documentazione e verificheremo se hai già ottenuto la sanatoria senza saperlo. Contattaci per una consulenza operativa: possiamo aiutarti a far valere i tuoi diritti e mettere in sicurezza il tuo immobile.
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
