Immaginate un proprietario di casa che, dopo mesi di canoni non pagati, avvia la procedura di sfratto per morosità, ottiene un'ordinanza provvisoria di rilascio e si sente, finalmente, al sicuro. Poi scopre che la sua stessa domanda è stata dichiarata improcedibile — non perché avesse torto sul merito, ma perché non aveva avviato in tempo la mediazione obbligatoria. È un rischio reale, non teorico, e la giurisprudenza degli ultimi mesi lo conferma in modo netto.
Il tema è tecnico ma di assoluta rilevanza pratica per chiunque sia coinvolto in una locazione abitativa o commerciale: la mediazione civile obbligatoria, introdotta dal D.Lgs. 28/2010 e successive modificazioni, si applica anche alle controversie in materia locatizia. Quando il conduttore si oppone alla convalida di sfratto, il giudice dispone il mutamento del rito — da sommario a ordinario — e ordina l'attivazione della procedura di mediazione come condizione di procedibilità della domanda stessa. È qui che si concentrano oggi i problemi più seri, perché iura novit curia, il giudice conosce il diritto, ma le parti — e talvolta i loro difensori — non sempre conoscono con precisione chi sia tenuto ad attivarsi e in quali tempi.
Chi deve avviare la mediazione: la risposta della giurisprudenza recente
La questione non è mai stata banale. Da un lato, l'opposizione alla convalida è proposta dal conduttore; dall'altro, il locatore è la parte che chiede la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile. Chi dei due ha l'onere di attivare il procedimento di mediazione?
Il Tribunale di Enna, con la sentenza n. 56 del 2026, ha fornito una risposta precisa: nel giudizio di opposizione al procedimento di intimazione di sfratto per morosità, l'onere di attivarsi per la promozione della procedura di mediazione obbligatoria grava sul locatore intimante, in quanto parte che introduce il procedimento e intende ottenere la convalida dello sfratto. Il ragionamento è coerente con il principio di effettività della tutela giurisdizionale: sarebbe irrazionale gravare il conduttore — che si è limitato a fare opposizione — dell'onere di promuovere un tentativo di conciliazione che avvantaggerebbe principalmente la controparte. Il Tribunale ha richiamato, in proposito, il fondamentale arresto delle Sezioni Unite della Cassazione n. 19596 del 2020, che ha definitivamente chiarito come l'onere di mediazione incomba su chi ha interesse ad avanzare la domanda in giudizio, non sul resistente.
Il caso concreto deciso dal Tribunale di Enna è istruttivo: il locatore aveva avviato la procedura di sfratto per il mancato pagamento di canoni e oneri accessori. Il conduttore si era opposto e aveva già saldato le spettanze. Il giudice onorario di pace aveva negato la convalida e disposto il mutamento del rito, fissando un termine per la mediazione decorrente dall'ordinanza dell'8 maggio 2025. Il locatore non aveva attivato la procedura nei tempi di legge — presentando l'istanza soltanto a metà dicembre 2025, a ridosso dell'udienza di merito — sostenendo che, in assenza di un termine "perentorio" specifico nell'ordinanza, avrebbe potuto adempiere fino alla prima udienza successiva. Il Tribunale ha rigettato questa tesi con fermezza: è la legge stessa a fissare i confini temporali della condizione di procedibilità, e la domanda è stata dichiarata improcedibile.
Analoga impostazione era già emersa nel Tribunale di Rimini, con la sentenza n. 207 del 27 febbraio 2025 (Giudice Bruno Capodaglio): in quel caso il locatore aveva proposto domanda di sfratto per morosità, il conduttore aveva sollevato l'eccezione di improcedibilità per mancata proposizione della domanda di mediazione obbligatoria nei termini, e il Tribunale aveva rilevato il difetto di procedibilità. Quella pronuncia ha peraltro sollevato un problema ulteriore: cosa accade all'ordinanza provvisoria di rilascio eventualmente già emessa al termine della fase sommaria, quando la fase a cognizione piena si chiude con una dichiarazione di improcedibilità per mancata mediazione?
È qui che si apre il vero nodo irrisolto del sistema. La giurisprudenza è divisa. Un primo orientamento, più favorevole al locatore, ritiene che l'ordinanza provvisoria di rilascio — emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c. — conservi i propri effetti anche in caso di improcedibilità, trattandosi di un provvedimento con natura di condanna provvisoria con riserva delle eccezioni del convenuto; in quanto tale, la sua efficacia potrebbe essere meno dall'estinzione del giudizio solo attraverso un successivo provvedimento di merito. Un secondo orientamento, più restrittivo, ne sostiene invece la caducazione automatica, ragionando per analogia con quanto avviene nel procedimento monitorio quando la domanda opposta viene dichiarata improcedibile. Il contrasto è tuttora aperto, e — come osservato da attenti commentatori — sembra opportuno un intervento chiarificatore della Suprema Corte, auspicabilmente anche attraverso rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c.
L'opposizione tardiva alla convalida: la Cassazione fissa i termini in modo rigoroso
Un altro profilo di grande rilevanza pratica riguarda il conduttore che, non avendo avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione di sfratto, intende proporre opposizione tardiva ai sensi dell'art. 668 c.p.c. La norma prevede che l'opposizione sia ammessa entro dieci giorni dall'inizio dell'esecuzione, a pena di inammissibilità. Ma quando inizia a decorrere questo termine?
La Corte di Cassazione, Sez. III civile, con l'ordinanza n. 27852 del 20 ottobre 2025 (confermata dalla sentenza n. 28513 del 27 ottobre 2025 della medesima sezione, segnalata anche da Altalex), ha ribadito in modo netto: il termine decorre dalla notifica del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c., che segna l'inizio dell'esecuzione, e non dal primo accesso fisico dell'ufficiale giudiziario. È un principio già consolidato — che si fonda sulle modifiche apportate dal D.L. n. 35/2005, conv. in L. n. 80/2005 — ma che la Cassazione ha ritenuto necessario ribadire con forza, respingendo il ricorso di un conduttore che aveva proposto opposizione tardiva solo dopo il primo accesso dell'ufficiale giudiziario. Significativo notare che il procedimento originava proprio dal Tribunale di Verona, con conferma in appello dalla Corte d'Appello di Venezia: un caso radicato nel territorio veneto che ha ricevuto risposta definitiva dalla Suprema Corte. Il conduttore che non si attiva entro quei dieci giorni dalla notifica del preavviso perde definitivamente la possibilità di far valere le proprie ragioni, anche se l'ordinanza di convalida fosse viziata.
L'insieme di queste pronunce disegna, nella materia locatizia, una linea di rigore crescente: i termini processuali sono perentori, le condizioni di procedibilità non sono aggirabili, e l'eventuale illegittimità del provvedimento esecutivo non sospende né differisce i termini per opporsi.
Il principio latino vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — esprime con precisione questa logica: nel procedimento di sfratto, chi non presidia con attenzione ogni scadenza processuale, sia esso il locatore che deve avviare la mediazione o il conduttore che deve opporsi tempestivamente, rischia di vedere i propri diritti irrimediabilmente compressi.
Vale la pena ricordare anche la dimensione fiscale del problema, spesso trascurata nei commenti tecnici. La Legge 160/2019 ha modificato l'art. 26 del TUIR, prevedendo che per le locazioni abitative i canoni non percepiti non concorrano a formare il reddito imponibile a partire già dal momento dell'intimazione di sfratto per morosità o dell'ingiunzione di pagamento — senza dover attendere la convalida definitiva. Ma questo beneficio fiscale vale solo se il locatore agisce giudizialmente: il proprietario che, temendo la complessità procedurale, rinuncia ad avviare lo sfratto e si limita ad attendere, continua a dover dichiarare e tassare canoni che non incassa. Un paradosso che spinge molti locatori a intraprendere il procedimento di sfratto anche solo per ottenere il riconoscimento fiscale della morosità — e che rende ancora più importante la corretta gestione di ogni fase del procedimento, compresa quella della mediazione obbligatoria.
Come scriveva Rudolf von Jhering — il grande teorico del diritto come strumento di lotta e di difesa degli interessi — "il diritto non è un semplice pensiero, ma una forza vivente". Nel contenzioso locatizio, questa forza si esercita attraverso atti precisi, termini certi, condizioni di procedibilità rigorose. Sbagliare un passaggio non significa semplicemente rallentare la tutela: significa, in certi casi, perderla del tutto.
La complessità di questo quadro — tra mediazione obbligatoria, opposizioni tardive, ordinanze provvisorie di rilascio dal destino incerto e profili fiscali che si intrecciano con il procedimento giudiziario — rende evidente che la locazione, nella sua apparente ordinarietà, è in realtà un terreno processuale ricco di insidie. Il contrasto giurisprudenziale sulla sorte dell'ordinanza provvisoria di rilascio quando la mediazione non viene esperita è destinato a restare aperto fino a un intervento della Suprema Corte: un intervento che molti operatori del diritto attendono con urgenza, visto che la risposta condizionerà in modo determinante la strategia processuale in migliaia di procedimenti pendenti in tutta Italia.
Redazione - Staff Studio Legale MP
