Come prevenire e gestire le occupazioni: consigli pratici per i proprietari
Visti i rischi e le difficoltà nel liberare una casa occupata, per i proprietari diventa essenziale giocare d’anticipo. Prevenire è meglio che curare, recita il detto, e ciò vale anche nella gestione degli immobili. Ecco alcuni suggerimenti pratici per tutelarsi legalmente e diminuire le probabilità di incappare in occupazioni abusive o comunque per gestirle al meglio se dovessero accadere:
- Scegliere con cura gli inquilini e usare “contratti blindati”: se decidete di affittare un appartamento, fate una rigorosa selezione dell’inquilino. Meglio perdere qualche mese di canone che ritrovarsi un moroso cronico difficile da sfrattare. Chiedete referenze, buste paga, garanzie aggiuntive. Inserite nel contratto clausole a tutela del proprietario, come la clausola risolutiva espressa per morosità (che rende più immediata la risoluzione del contratto al mancato pagamento) e una dettagliata disciplina di cosa costituisce inadempimento. Pretendete un deposito cauzionale congruo (il massimo legale è 3 mensilità) e valutate di affiancarlo con una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta: oggi esistono prodotti assicurativi che garantiscono al proprietario il pagamento dei canoni e coprono le spese legali in caso di sfratto. Un contratto “blindato” in questo senso, unito a verifiche sulla solvibilità dell’inquilino, riduce la probabilità di situazioni ingestibili.
- Non lasciare l’immobile incustodito a lungo: se avete una seconda casa a Verona o altrove e non potete abitarla né affittarla subito, cercate di controllarla con regolarità. Fate visite periodiche, chiedete a un vicino di dare un’occhiata, mantenete un aspetto “vissuto” (es. ritirare la posta, arieggiare ogni tanto) per non dare l’impressione di abbandono. Valutate di installare sistemi di allarme e videosorveglianza: oggi esistono telecamere connesse allo smartphone a costi contenuti, che vi avvisano in caso di intrusioni. Un sistema d’allarme può anche dissuadere gli intrusi o quantomeno far intervenire subito le forze dell’ordine in caso di effrazione.
- Mettere in sicurezza porte e accessi: sembra banale, ma molte occupazioni avvengono perché è relativamente facile entrare. Porte blindate di qualità, finestre con serrature adeguate, grate o sistemi anti-scasso ai piani bassi possono fare la differenza. Un fabbro esperto può consigliarvi su come rendere la casa più sicura (doppi vetri anti-sfondamento, serrature europee, defender, ecc.). Se un edificio è temporaneamente disabitato, considerate di murare accessi secondari o bocche di lupo da cui malintenzionati potrebbero passare. Questo è cruciale specialmente per villette isolate o case di campagna.
- Attenzione a chi fate entrare in casa: alcune occupazioni “abusivo-surreali” nascono da eccessiva fiducia: il caso tipico è dell’amico o conoscente a cui prestate le chiavi per qualche giorno e poi non va più via, oppure del finto tecnico/operatore che con una scusa si introduce e si stabilisce. Non lasciate mai chiavi in giro, non permettete a sconosciuti di accedere senza controllo. Se date l’incarico a qualcuno di custodire la casa, fatelo con un minimo di formalità (una scrittura privata che precisi che la persona è ospite temporaneo e dovrà andarsene a semplice richiesta). Così, se servirà, avrete un documento in mano per mostrare che non c’era alcun diritto a rimanere.
- Reagire subito ai segnali sospetti: se notate che un inquilino inizia a non pagare regolarmente o avvertite movimenti strani intorno a un vostro immobile vuoto (ad esempio luci accese quando non dovrebbe esserci nessuno, segni di effrazione, voci all’interno di una casa chiusa), attivatevi immediatamente. Per un inquilino moroso, non aspettate 6 mesi di canoni non pagati: alla seconda mensilità saltata, consultate un legale e avviate la procedura di sfratto. Più si accumula ritardo, più sarà lungo il recupero. Se invece sospettate che estranei siano entrati in un immobile vostro, chiamate subito le forze dell’ordine: Carabinieri o Polizia possono intervenire in flagranza di reato se colgono qualcuno ad occupare la vostra proprietà. Se l’intervento immediato riesce, si può evitare tutto l’iter giudiziario dopo. Certo, non sempre le autorità riescono ad agire in tempo (spesso quando l’occupazione è già stabilizzata rimandano al giudice), ma tentare subito è fondamentale.
- Assicurazione e tutela legale: esistono polizze assicurative specifiche per i proprietari di casa, che coprono rischi legati agli affitti e alle occupazioni. Ad esempio, alcune compagnie offrono polizze che rimborsano i canoni non percepiti in caso di morosità e addirittura coprono le spese legali per lo sfratto forzoso. Valutate con il vostro assicuratore queste opzioni, specialmente se il vostro immobile è una fonte di reddito importante. Inoltre, dotatevi sempre di una tutela legale di fiducia: sapere di poter chiamare immediatamente il vostro avvocato di riferimento non appena sorge un problema vi darà più tranquillità e vi permetterà di muovervi correttamente sin dal primo momento (sporgere le querele giuste, notificare diffide immediate, ecc.).
In generale, un proprietario informato e preparato è un proprietario più al sicuro. La gestione di immobili, soprattutto in una città come Verona dove molti investono nel mattone per affittare a studenti, turisti o famiglie, non va mai presa alla leggera: occorre un approccio professionale anche per prevenire situazioni spiacevoli. Molti problemi si possono evitare con un po’ di diligenza e con i consigli giusti da parte di esperti (legali, agenti immobiliari, amministratori condominiali, ecc.).
- 26 maggio 2025
- Marco Panato
Autore: Avv. Marco Panato
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
