Immaginate di aver partecipato all'assemblea condominiale di gennaio comodamente da casa, collegati via tablet, mentre altri condomini erano riuniti in sala. La delibera passa, i lavori vengono approvati, l'amministratore invia il verbale per email. Tre settimane dopo ricevete un atto di citazione: un condomino ha impugnato la delibera, sostenendo che il collegamento da remoto non garantiva la partecipazione effettiva ai voti. È tardi per fare qualcosa?
Questa scena si ripete con crescente frequenza nei condomini italiani. L'assemblea condominiale in modalità mista — presenza fisica più collegamento telematico — è ormai una realtà consolidata dopo la spinta normativa degli ultimi anni, ma rimane un terreno insidioso sul piano della validità delle delibere. La giurisprudenza del 2026 ha affinato i criteri di giudizio, e chi non li conosce si espone a sorprese costose.
Il quadro normativo e i presupposti di validità
L'art. 66, comma 6, delle disposizioni di attuazione del codice civile — come modificato dal D.L. n. 104/2020 — consente lo svolgimento dell'assemblea condominiale in videoconferenza, anche in assenza di una previsione regolamentare espressa, a condizione che vi sia il consenso della maggioranza dei condomini. La norma, tuttavia, non è un porto sicuro automatico: stabilisce requisiti precisi, la cui inosservanza genera vizi che — a seconda della loro natura — determinano l'annullabilità della delibera.
Perché la riunione in modalità mista possa considerarsi legittima, l'avviso di convocazione deve specificare chiaramente la possibilità di partecipare in presenza o da remoto, la piattaforma utilizzata e le modalità per accedere, identificarsi e votare; tutti i condomini devono essere messi nelle condizioni di scegliere liberamente tra le due forme di partecipazione, senza discriminazioni; deve essere garantita la parità di trattamento, con ogni partecipante — in sala o online — nelle condizioni di ascoltare, intervenire e votare con piena cognizione.
Non si tratta di adempimenti formali di secondo piano. Ogni carenza in questo schema genera un vizio che può fondare l'impugnazione entro i trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c. Il punto critico è che, trattandosi di vizi procedurali, essi ricadono nell'area dell'annullabilità e non della nullità: chi non reagisce tempestivamente perde ogni possibilità di contestazione.
La distinzione non è accademica. La sentenza che si pronuncia per la nullità ha natura dichiarativa e comporta la caducazione degli effetti della delibera fin dall'origine; al contrario, in caso di vizi che comportino l'annullabilità, la sentenza ha natura costitutiva e gli effetti cessano solo a partire dalla pubblicazione del provvedimento giudiziale. Questo significa che una delibera annullabile, se non impugnata in tempo, rimane valida e vincolante per tutti i condomini, compresi quelli che avrebbero avuto motivo di contestarla.
La giurisprudenza recente: tre pronunce da conoscere
Il primo orientamento significativo arriva dalla Corte di Cassazione, Sez. II civ., con l'ordinanza 30 maggio 2026 n. 15256, che ha validato un'assemblea condominiale svolta in modalità mista affermando che la riunione con presenze fisiche e collegamenti online regge se il consenso, l'avviso e gli strumenti tecnici consentono intervento e voto effettivi. La pronuncia è importante perché fissa il criterio sostanziale: non è la modalità di per sé a determinare l'invalidità, ma la mancanza di condizioni concrete che rendano la partecipazione da remoto effettiva e non solo nominale. Un condomino che si collega ma non riesce a sentire la discussione, non può intervenire o non visualizza i documenti votati, si trova in una condizione di partecipazione deteriore rispetto a chi è in sala — e questa asimmetria può fondare l'annullabilità.
Il secondo tassello viene dalla Corte di Cassazione, Sez. II civ., sentenza 20 maggio 2026 n. 15256, che ha affrontato il tema della convocazione trasmessa via email ordinaria per un'assemblea poi svolta in modalità mista. In tema di condominio, con l'invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione. Il principio si riconnette a un orientamento già tracciato: la convocazione condominiale è valida solo se inviata con PEC, raccomandata, fax o consegna a mano; l'email ordinaria non basta. Quando la convocazione per un'assemblea mista viene inviata con strumento non idoneo, il vizio si trasferisce sulla delibera, rendendola annullabile.
La terza pronuncia di rilievo è la Corte di Cassazione, Sez. II civ., sentenza 8 gennaio 2026 n. 427. La Corte si è occupata delle modalità di convocazione dell'assemblea e della correttezza nell'individuazione dei condomini, incentrando l'attenzione sul caso in cui l'avviso sia recapitato a uno solo dei comproprietari di un immobile facente parte del condominio, con le conseguenti ricadute sulla validità della delibera assembleare. Il principio è particolarmente delicato nelle assemblee miste, dove la comunicazione dei dati di accesso alla piattaforma telematica deve raggiungere tutti i comproprietari, ciascuno individualmente, e non il solo referente formale dell'unità immobiliare.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila. Il brocardo fotografa con precisione la condizione del condomino che partecipa a un'assemblea mista senza verificare che la propria partecipazione digitale sia stata adeguatamente garantita. Se i vizi ci sono, ma non vengono fatti valere entro trenta giorni, il diritto di impugnare si estingue.
Come scrisse Norberto Bobbio, il problema fondamentale dei diritti non è quello di giustificarli, ma di proteggerli. Nel diritto condominiale questa verità si manifesta nella sua forma più brutale: avere ragione non basta, occorre farla valere nei termini. Un condomino che si accorge solo dopo sei mesi che l'assemblea mista si è svolta senza garantirgli la possibilità di votare in modo effettivo ha già perso la partita, anche se nel merito la sua contestazione sarebbe fondata.
Le insidie operative: cosa può andare storto
La prassi rivela almeno cinque scenari di rischio ricorrenti nelle assemblee in modalità mista. Il primo riguarda l'avviso di convocazione incompleto: l'art. 66 disp. att. c.c. richiede che l'avviso indichi la piattaforma e le istruzioni per accedervi, ma molti amministratori si limitano a inserire un link generico. Se il condomino non riesce a collegarsi per carenza di informazioni tecniche nell'avviso, il vizio è del procedimento convocatorio.
Il secondo scenario attiene alla nomina del presidente e alla firma del verbale. Quando l'assemblea prevede anche la partecipazione da remoto, segretario e presidente devono necessariamente essere nominati, e quest'ultimo deve sottoscrivere il verbale, pena l'invalidità della deliberazione. Molte assemblee miste si svolgono senza nominare formalmente queste figure, con il rischio che il verbale privo di firma risulti contestabile.
Il terzo profilo, spesso trascurato, è quello della verifica dell'identità dei partecipanti da remoto. Deve essere verificata l'identità dei partecipanti collegati da remoto e deve essere tracciata la regolarità delle operazioni assembleari, comprese presenze, quorum e votazioni. Se non vi è traccia di come sia stata accertata l'identità di chi ha votato in videoconferenza, il verbale risulta carente di un elemento fondamentale per ricostruire la regolarità del quorum.
Il quarto rischio concerne il consenso dei condomini allo svolgimento in modalità mista. Il consenso della maggioranza allo svolgimento della riunione in videoconferenza può essere raccolto in concomitanza della riunione, precisando nell'avviso che ciascun avente diritto può dissentire entro un certo termine e che in assenza di contestazione il silenzio sarà interpretato come consenso. Tuttavia, questo meccanismo silenzio-assenso è frutto di prassi giurisprudenziale di merito, non di norma positiva, e alcuni tribunali l'hanno contestato. L'assenza di un consenso preventivo esplicito rimane un punto di vulnerabilità.
Il quinto e più insidioso profilo è quello della partecipazione deteriore: il condomino che si collega da remoto riesce davvero a seguire la discussione, a leggere i documenti proiettati in sala, a intervenire senza essere interrotto dal microfono muto? Per regola generale nelle assemblee, tutti devono poter interloquire, e ciò presuppone che tutti possano sentire e parlare tra di loro contemporaneamente; in un'assemblea mista questo è molto difficile, perché i singoli presenti dovrebbero tutti essere microfonati e videoripresi per consentire a chi è collegato telematicamente di vedere e sentire chi parla. Quando la partecipazione da remoto si riduce a una presenza fantasma — il collegamento c'è ma la voce non si sente, i documenti non si vedono — il vizio procedurale è concreto e potenzialmente idoneo a fondare l'annullamento.
Cosa fare prima, durante e dopo l'assemblea
Sul piano operativo, chi vuole tutelare la validità di una delibera approvata in assemblea mista dovrebbe verificare, già nell'avviso di convocazione: la specifica indicazione della piattaforma, del link di accesso e delle modalità di voto; la comunicazione a tutti i comproprietari (non solo al primo nominato) con modalità idonea (PEC, raccomandata, fax o consegna a mano); la previsione espressa della modalità mista con raccolta del consenso nei termini.
Durante l'assemblea, è opportuno nominare formalmente presidente e segretario, verificare e verbalizzare l'identità dei partecipanti da remoto, garantire a tutti la visibilità dei documenti votati e la possibilità di intervento audio. Il verbale deve essere sottoscritto dal presidente e trasmesso a tutti i condomini — anche quelli presenti — mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Il verbale deve essere trasmesso a tutti i condòmini, anche ai presenti, mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; sono ammesse modalità alternative, purché i condòmini acconsentano.
Chi ritiene di aver subito un pregiudizio da un'assemblea mista svoltasi in modo irregolare deve muoversi entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale, se assente, o dall'approvazione della delibera, se dissenziente. Il vizio non è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado come accade per la nullità; al contrario, deve essere fatto valere con l'impugnazione nei termini di legge, che decorrono per i condomini assenti dalla comunicazione della delibera e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione.
Un aspetto che la dottrina ha iniziato a segnalare riguarda il rischio di una doppia asimmetria: chi è in sala conosce immediatamente l'esito della votazione e può decidere se impugnare, mentre chi è collegato da remoto spesso riceve il verbale giorni dopo, con un conseguente consumo del termine utile. Quando l'assemblea mista non garantisce la trasmissione in tempo reale delle votazioni ai partecipanti da remoto, si configura una situazione in cui il termine dei trenta giorni inizia di fatto a decorrere in modo differenziato, creando una disparità difficilmente accettabile sul piano del diritto di difesa.
L'assemblea condominiale mista è uno strumento utile e moderno, ma la sua legittimità non può essere data per scontata. La giurisprudenza del 2026 ha confermato che il diritto condominiale non fa sconti alla forma quando la forma è il presidio della partecipazione consapevole: e la partecipazione consapevole, in un'assemblea dove si delibera su lavori da centinaia di migliaia di euro, non è mai un dettaglio.
Redazione - Staff Studio Legale MP
