Immaginate di acquistare un appartamento a Verona pubblicizzato come energeticamente efficiente, classe C, con la prospettiva di bollette contenute e un valore patrimoniale solido nel tempo. Dopo il rogito scoprite che l'immobile è in realtà in classe E, con consumi quasi doppi rispetto a quelli attestati. Il venditore vi risponde che l'APE era stato redatto da un tecnico abilitato e che lui, personalmente, non si intende di certificazioni energetiche. Quella risposta, per il diritto italiano, non vale quasi niente.
L'Attestato di Prestazione Energetica — introdotto in Italia con il D.Lgs. 192/2005 e profondamente riformato dal D.Lgs. 63/2013 — è oggi qualcosa di più di un allegato notarile obbligatorio. La certificazione energetica si sta progressivamente trasformando da documento informativo per il mercato immobiliare a strumento tecnico inserito in una strategia di decarbonizzazione del patrimonio edilizio. E con questa trasformazione si amplia anche il perimetro delle responsabilità giuridiche.
Il momento è particolarmente delicato. Con il Decreto MASE 28 ottobre 2025 (Decreto Requisiti Minimi 2025), operativo dal 3 giugno 2026, il legislatore ha aggiornato il sistema di calcolo delle prestazioni energetiche e la disciplina dei requisiti minimi degli edifici. Questo intervento non modifica il formato dell'APE, ma incide in modo diretto sulle regole tecniche che portano alla determinazione della classe energetica: se cambiano le regole del calcolo, cambia anche il risultato. Sul piano europeo, l'art. 19 della Direttiva Case Green stabilisce che entro il 29 maggio 2026 l'attestato di prestazione energetica deve essere conforme al modello di cui all'Allegato V e gli Stati membri sono tenuti ad adottare una nuova classificazione unica e un documento standardizzato a livello comunitario. Il 4 maggio 2026 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell'Unione europea il Regolamento delegato (UE) 2026/52, che modifica l'allegato III della direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia: il provvedimento introduce il quadro comune europeo per il calcolo del GWP – Global Warming Potential – portando nell'APE un indicatore di "carbonio lungo il ciclo di vita", non limitato ai consumi energetici in esercizio.
Questo scenario normativo in rapida evoluzione porta con sé una conseguenza pratica spesso ignorata: un APE redatto anche solo qualche anno fa, su immobili non ristrutturati nel frattempo, rischia di essere tecnicame nte obsoleto rispetto ai nuovi parametri di calcolo. È attraverso l'APE che si misura il miglioramento tra stato ante e stato post intervento e si dimostra il salto di classe richiesto da molte misure agevolative: una determinazione non corretta della classe energetica non è quindi solo un errore tecnico, ma può incidere direttamente sulla legittimità del beneficio economico.
Mancata consegna, APE errato e APE falso: tre situazioni, tre rischi diversi
Il regime di responsabilità varia significativamente a seconda che si tratti di mancata consegna dell'APE, di un attestato tecnicamente impreciso o di un documento deliberatamente falsificato. Occorre tenere ben distinte queste ipotesi, perché le conseguenze giuridiche sono radicalmente differenti.
Sulla mancata allegazione, il quadro normativo è ormai consolidato. Il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 stabilisce che l'omissione o la mancata dichiarazione dell'attestato di prestazione energetica non comporta la nullità dell'atto di vendita o locazione, ma una sanzione amministrativa: da 3.000 a 18.000 euro in caso di mancata dichiarazione o allegazione APE, a carico di entrambe le parti. Tuttavia, in giurisprudenza è stato sottolineato che la mancata consegna dell'APE non rende la vendita invalida, ma legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477, 1453 e 1455 del Codice civile, in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica. La sanzione amministrativa, dunque, non esaurisce la responsabilità: chi vende senza APE può trovarsi esposto anche all'azione risolutoria.
Il caso dell'APE tecnicamente errato — redatto in buona fede ma con dati non corrispondenti alla realtà — è più insidioso. Il Tribunale di Trani, con sentenza n. 1955/2022, ha fissato un principio di grande rilievo pratico: in caso di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, se viene accertato che l'attestazione energetica tramite APE non riporta l'effettiva classe energetica dell'immobile, con conseguente perdita di valore dell'immobile stesso, l'acquirente va risarcito per tale danno. La chiave logica del provvedimento è che l'APE è un documento obbligatorio da allegare all'atto di compravendita e dunque ne fa parte integrante: ne consegue che la difformità tra la classe attestata e quella reale si traduce in una difformità della cosa venduta rispetto a quanto contrattualmente promesso.
Il caso più grave è quello dell'APE deliberatamente non corrispondente alla realtà. Qui entra in gioco il diritto penale. La Corte di Cassazione penale, Sez. II, con sentenza n. 16644 del 10 marzo 2017, ha stabilito che si configura come truffa contrattuale del venditore la pratica di presentare all'acquirente un APE che presenta dati energeticamente superiori al reale: un appartamento con classe energetica effettiva di bassa qualità viene così spacciato per un edificio virtuoso, con un prezzo superiore a quello reale di mercato. Aspetto centrale della pronuncia: quando i dati esposti nell'attestato rappresentano caratteristiche edili ed impiantistiche energeticamente molto migliori di quelle reali, il venditore ha delle responsabilità che non possono essere "alleviate" dall'indicare che l'APE sia stato redatto da un professionista appositamente incaricato e che il venditore è tecnicamente incompetente nella materia del risparmio energetico. Il principio è tanto più rilevante perché la Corte ha applicato il criterio del "non poteva non sapere": il costruttore che ha eseguito lavori meno costosi rispetto al progetto non può invocare l'affidamento sul tecnico certificatore per disconoscere il divario tra la classe dichiarata e quella effettiva.
Questo orientamento si inserisce in un quadro giurisprudenziale più ampio sulla rilevanza penale dei documenti falsi nella contrattazione. La Cassazione penale, Sez. II, con sentenza n. 26925 del 23 luglio 2025, ha ribadito che ai fini della configurabilità del reato di truffa contrattuale, è sufficiente che il consenso della parte lesa alla stipula del contratto sia stato indotto tramite la presentazione di documentazione falsa o mediante artifici idonei a ingannare. Il principio è generale, ma si adatta perfettamente alla fattispecie dell'APE falsificato: la classe energetica è un dato che orienta le scelte dell'acquirente, determina il prezzo e condiziona l'accesso ai mutui green.
Il rischio sottovalutato: l'APE «formalmente valido ma sostanzialmente superato»
C'è una zona grigia che la prassi trascura quasi completamente e che, alla luce delle recenti evoluzioni normative, merita una riflessione critica. Un APE può essere formalmente in regola — redatto da tecnico abilitato, registrato nel catasto energetico SIAPE, entro i dieci anni di validità — eppure non fotografare più fedelmente la prestazione dell'immobile. Questo accade quando siano stati eseguiti lavori sull'edificio che non hanno comportato l'obbligo di aggiornamento dell'attestato, oppure quando le metodologie di calcolo siano nel frattempo mutate in modo significativo.
Il Decreto Requisiti Minimi 2025, operativo dal 3 giugno 2026, introduce esattamente questa variabile: spesso si tende a separare il Decreto Requisiti Minimi dall'APE, come se il primo riguardasse solo la progettazione e il secondo solo la certificazione. In realtà i due strumenti sono strettamente collegati. Un immobile che ha mantenuto invariato il proprio APE potrebbe vedersi attribuire, con i nuovi criteri di calcolo, una classe energetica peggiorata rispetto a quella certificata. Se nel frattempo viene posto in vendita con l'APE precedente, si configura un disallineamento tra dato certificato e realtà tecnica che, a seconda delle circostanze, può avere rilevanza sul piano contrattuale.
Il brocardo fraus omnia corrumpit sintetizza bene la direzione in cui si muove la giurisprudenza: l'inganno — anche quello costruito sull'apparenza formale di un documento regolare — inquina irrimediabilmente l'accordo. La classe energetica ha assunto, nel mercato immobiliare contemporaneo, lo stesso rango informativo di un confine catastale o di una regolarità urbanistica: falsarla o non aggiornarla non è un'irregolarità marginale.
Come ha osservato Luigi Ferrajoli in relazione al rapporto tra regola tecnica e tutela del soggetto debole, la norma giuridica riveste la sua funzione più autentica quando presidia le asimmetrie informative nei rapporti tra privati. Chi acquista un immobile si trova in una posizione strutturalmente svantaggiata rispetto a chi lo vende: l'obbligo di APE corretto e aggiornato è precisamente uno dei meccanismi legali che riequilibrano quella asimmetria.
Sul piano pratico, chi si trova nella posizione di acquirente dovrebbe, prima del rogito: verificare che l'APE sia stato aggiornato dopo eventuali lavori rilevanti sull'involucro o sugli impianti; controllare che la data di emissione non sia prossima alla scadenza decennale; valutare se i dati tecnici dell'attestato siano coerenti con le caratteristiche visibili dell'immobile. Se non sono stati effettuati i controlli periodici della caldaia e non è stato aggiornato il libretto d'impianto, l'APE scade automaticamente il 31 dicembre dell'anno successivo alla mancata manutenzione — un aspetto che molti venditori ignorano e che può rendere l'attestato già privo di validità al momento della firma del contratto.
Per il venditore, invece, la prudenza impone di accertarsi non solo dell'esistenza formale dell'APE, ma della sua correttezza sostanziale. Delegare integralmente al tecnico certificatore non vale, come insegna la Cassazione, a escludere la propria responsabilità quando il divario tra classe dichiarata e classe reale sia macroscopico e non potesse ragionevolmente sfuggire a chi conosce l'immobile. In un mercato che guarda sempre più alla classe energetica come fattore determinante del valore — nel 2026 una casa in classe A o B viene venduta mediamente in 60-90 giorni, mentre per un immobile in classe G i tempi possono estendersi fino a 180 giorni — la classe energetica non è un dato neutro, ma un elemento costitutivo del contratto.
Redazione - Staff Studio Legale MP
