Tenere un cane o un gatto in appartamento è un diritto sempre più solido, ma non privo di insidie giuridiche. Il regolamento condominiale può ancora vietarlo? La risposta dipende da un elemento spesso ignorato: la natura — assembleare o contrattuale — del regolamento stesso. E quando l'animale causa danni a persone o cose nelle parti comuni, il proprietario risponde quasi sempre, anche senza colpa. In questo articolo viene analizzato il quadro normativo e giurisprudenziale attuale, con le distinzioni pratiche che ogni condomino dovrebbe conoscere prima di acquistare un animale domestico o di agire in giudizio.
Scriveva Norberto Bobbio che il diritto è l'insieme delle regole che rendono possibile la coesistenza tra soggetti portatori di interessi confliggenti. Poche arene della vita quotidiana rendono più evidente questo assunto del condominio, luogo in cui la libertà individuale di ciascuno si misura ogni giorno con il pari diritto degli altri. Quando in questo spazio irrompe un animale domestico — con il suo abbaiare, i suoi odori, i suoi movimenti imprevedibili nelle scale — la tensione tra il diritto del proprietario e la quiete dei vicini diventa materia da giudice.
La riforma del condominio del 2012 ha tracciato una linea di principio apparentemente netta: l'art. 1138, ultimo comma, del Codice civile stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Una disposizione che sembrava chiudere la questione e invece l'ha riaperta, perché la giurisprudenza successiva ha rivelato che quella linea non è affatto così netta.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: la distinzione che cambia tutto
Il cuore del problema è tecnico ma di importanza pratica immediata. Il regolamento assembleare è approvato a maggioranza dai condomini e regola la gestione degli spazi e dei servizi comuni. Il regolamento contrattuale è invece quello predisposto dal costruttore e accettato da ciascun acquirente in sede di rogito, oppure deliberato all'unanimità: non è atto dell'assemblea ma frutto di un accordo negoziale, e in quanto tale può — almeno secondo un orientamento giurisprudenziale — contenere limitazioni ai diritti individuali dei singoli, ivi compresa la detenzione di animali.
Su questa distinzione si è consumata una significativa divergenza tra i tribunali. Il Tribunale di Piacenza, con sentenza n. 142 del 28 febbraio 2020, ha ritenuto valida la clausola contrattuale che vietava in modo assoluto il possesso di cani, gatti e altri animali negli appartamenti, ordinando persino l'allontanamento degli esemplari presenti. La motivazione era coerente: l'art. 1138 c.c., collocato nella disciplina del regolamento assembleare, non conterrebbe il medesimo divieto assoluto operante per le delibere a maggioranza; i condomini che abbiano liberamente accettato la clausola al momento dell'acquisto sarebbero vincolati da essa come da qualsiasi patto contrattuale.
La Corte d'Appello di Bologna, con sentenza n. 766 del 5 marzo 2024, ha poi rovesciato quella pronuncia, statuendo che la libertà di detenere un animale domestico non è un semplice attributo del diritto di proprietà sacrificabile sull'altare dell'autonomia contrattuale, ma trova copertura costituzionale nell'art. 2 Cost. e nel Trattato di Lisbona, che qualifica gli animali come esseri senzienti. Le clausole vietative sarebbero pertanto nulle per contrarietà all'ordine pubblico, e si considererebbero non apposte — con effetto vitiatur sed non vitiat: il resto del regolamento rimane valido, ma il divieto viene espunto.
Tuttavia il dibattito non si è chiuso. Il Tribunale di Trento, con sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025, ha ribadito la legittimità del divieto contenuto nel regolamento contrattuale, argomentando che la clausola accettata consensualmente con l'atto di acquisto esprime un accordo esplicito tra tutti i condomini e costituisce quindi un vincolo negoziale valido. Il Giudice trentino ha peraltro precisato che il contesto di una multiproprietà, in cui il godimento è limitato nel tempo e l'utenza degli spazi muta settimanalmente, giustifica ulteriormente una compressione maggiore della libertà individuale rispetto a un normale condominio residenziale.
Ne emerge un panorama in cui, come ha sintetizzato la dottrina più attenta, si fronteggiano un orientamento tradizionale volto a tutelare la stabilità dei regolamenti contrattuali e un orientamento evolutivo teso a valorizzare la tutela legislativa della detenzione di animali quale espressione della sfera personale del condomino. In assenza di un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite, il quadro resta frammentato e la soluzione dipende, in concreto, dal tribunale chiamato a decidere.
Cosa deve fare, allora, chi acquista un appartamento e vuole portarvi il proprio cane? Prima di firmare il rogito, è essenziale verificare se il regolamento allegato abbia natura contrattuale e se contenga clausole restrittive sugli animali. Ignorare questo dettaglio può esporre a un contenzioso lungo e dall'esito incerto.
La responsabilità per i danni: oggettiva, presunta, quasi ineludibile
Accertato il diritto a tenere l'animale, si apre il secondo fronte: quello della responsabilità per i danni che l'animale può causare nelle parti comuni o a terzi. Su questo versante la legge è invece molto più chiara, e per il proprietario decisamente onerosa.
L'art. 2052 del Codice civile stabilisce che il proprietario di un animale — o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso — è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito. Si tratta di una responsabilità oggettiva: non è necessario provare la colpa del proprietario, è sufficiente dimostrare il nesso causale tra il comportamento dell'animale e il danno. Spetterà poi al proprietario, per liberarsi, fornire la prova del caso fortuito, il che nella pratica risulta assai arduo.
Il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 33 del 12 aprile 2025, ha applicato rigorosamente questo principio in un contesto condominiale, precisando che il proprietario risponde dei danni arrecati dall'animale anche in caso di libertà di movimento incontrollata nelle aree comuni. Il Giudice ha accertato che il reiterato accesso di gatti nella proprietà altrui, con produzione di deiezioni, imbrattamenti e conseguenze sulla salute del condomino contiguo, integra il diritto al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale e legittima l'adozione di misure coercitive. Il tutto a fronte della prova — offerta dalla parte lesa anche mediante testimoni — del nesso tra i comportamenti degli animali e gli eventi lesivi, mentre la proprietaria non aveva adottato alcuna misura, neppure minima, per gestire e controllare i propri felini.
La Cassazione civile, Sez. III, con sentenza n. 2526 del 5 febbraio 2026, ha ribadito in via generale che, in tema di danni da animali, la prova a carico del danneggiato include la dimostrazione della dinamica del sinistro e del nesso causale tra la condotta dell'animale e l'evento dannoso, ma una volta assolto tale onere, la responsabilità del proprietario è presunta e può essere neutralizzata solo con la dimostrazione del caso fortuito.
Il principio res ipsa loquitur — la cosa parla da sé — trova in questo ambito una delle sue applicazioni più nitide: l'animale che graffia, morde, sporca, abbaia con continuità intollerabile parla già da solo, e impone al proprietario di dimostrare l'eccezionalità e l'imprevedibilità assoluta dell'evento per sottrarsi al risarcimento.
Vi è poi una soglia quantitativa che la giurisprudenza ha introdotto sul numero degli animali detenibili. La Cassazione, con ordinanza n. 1823 del 2023, ha confermato che superato un certo numero, tale da trasformare la detenzione in una sorta di attività di custodia incompatibile con la destinazione abitativa, il giudice può ordinare l'allontanamento degli animali in esubero e il loro affido ad enti specializzati. Non esiste dunque un diritto assoluto e illimitato: anche il summum ius conosce, in questa materia, la temperanza della summa iniuria.
Le aree comuni meritano infine un cenno specifico. L'art. 1138 c.c. tutela la libertà di detenere animali all'interno della proprietà esclusiva, ma non regola espressamente la loro circolazione nelle parti condominiali. L'assemblea conserva dunque la facoltà di disciplinare l'uso di scale, ascensori, giardini e cortili da parte dei proprietari di animali, imponendo — ad esempio — l'obbligo del guinzaglio, della museruola in ascensore, o il divieto di accesso al giardino nelle ore di punta. Tali regole non toccano il diritto a detenere l'animale e sono pertanto legittime.
Chiunque si trovi coinvolto in una di queste controversie — come proprietario di un animale contrastato dal condominio, o come condomino che subisce danni o disagi da animali altrui — si confronta con un quadro normativo stratificato e con una giurisprudenza ancora divisa su punti fondamentali. La valutazione del singolo caso, la qualificazione del regolamento, la documentazione dei danni e la scelta della strategia processuale richiedono un'analisi giuridica puntuale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
