Immaginate di aver acquistato un appartamento, firmato il rogito, accettato il regolamento condominiale che il costruttore aveva predisposto anni prima. Tra le clausole, quasi nascosta, una proibizione: nessun animale domestico nelle unità abitative. Poi arriva un cane, o un gatto. E con loro, la lettera dell'amministratore. Chi ha ragione? La risposta, oggi, dipende dal tribunale davanti al quale ci si trova. Perché sul divieto di animali in condominio inserito in un regolamento contrattuale la giurisprudenza italiana è divisa in modo netto, e nessun intervento chiarificatore della Cassazione a Sezioni Unite è ancora arrivato a comporre il contrasto.
Il quadro normativo e il nodo irrisolto del regolamento contrattuale
Il punto di partenza è l'art. 1138, quinto comma, del codice civile, introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220 del 2012. La norma dispone che "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". Il legislatore ha voluto tradurre in diritto positivo un mutamento di coscienza sociale già in atto: l'animale da compagnia non è una cosa fungibile, ma parte del nucleo affettivo della persona. Il legislatore non ha utilizzato locuzioni condizionali, ma ha imposto un divieto assoluto rivolto al regolamento stesso; questa scelta lessicale riflette la volontà di sottrarre il rapporto uomo-animale alla disponibilità della maggioranza assembleare, elevandolo a diritto soggettivo connesso all'esplicazione della personalità umana all'interno della propria abitazione.
Fin qui, il dato testuale è chiaro per i regolamenti assembleari: nessuna delibera di maggioranza può vietare al condomino di tenere un cane o un gatto nel proprio appartamento. L'assemblea non ha nessun potere di vietare la presenza di animali nelle abitazioni private; qualsiasi delibera che imponga un divieto invalido è impugnabile. Il vero campo di battaglia è quello dei regolamenti di natura contrattuale.
Il regolamento contrattuale è formato con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero predisposto dal costruttore e accettato dagli stessi condomini nei loro atti di acquisto; a differenza di quello assembleare, può — secondo parte della magistratura — contenere limitazioni ai poteri dei condomini e ai loro diritti sui beni comuni o individuali. Ed è proprio su questo punto che la giurisprudenza si è spaccata in due orientamenti opposti, entrambi presenti e attivi nel panorama recente.
Un primo indirizzo, tradizionale, sostiene che il quinto comma dell'art. 1138 c.c. operi solo nell'ambito della deliberazione assembleare, e che il regolamento contrattuale — frutto di autonomia privata — possa derogare al divieto. Alcuni giudici hanno ritenuto che la disposizione dell'art. 1138, ultimo comma, del codice civile non trovi applicazione in presenza di una opposta prescrizione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale; la collocazione sistematica di tale "divieto di vietare" nella norma la quale disciplina il regolamento di natura assembleare ne determina e limita l'operatività, tenuto anche conto che tale comma non contiene l'inciso "in nessun caso" presente invece nella previsione del precedente comma quarto.
In questa scia si colloca il Tribunale di Trento, con sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025, che pronunciandosi su una controversia relativa agli animali domestici all'interno di un regolamento condominiale ha ritenuto legittimo e vincolante il divieto di detenere animali domestici, contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale. La questione giuridica era nata da un contenzioso all'interno di un complesso residenziale gestito in multiproprietà, il cui regolamento — avente natura contrattuale poiché accettato da tutti i soci acquirenti nei rispettivi atti di rogito — conteneva una clausola esplicita di divieto assoluto di introdurre e detenere animali domestici nelle unità abitative. Il Tribunale trentino ha dato prevalenza all'autonomia privata: il regolamento contrattuale non è un atto imposto dalla maggioranza, ma un vero e proprio accordo negoziale, solitamente predisposto dall'unico originario proprietario e richiamato negli atti di acquisto; in questo contesto, il vincolo non nasce da una decisione collettiva subita dal singolo, ma da una libera scelta individuale di autolimitazione del proprio diritto di proprietà.
L'orientamento opposto — sempre più radicato in altri tribunali — muove da una lettura diversa e costituzionalmente orientata. Il riferimento chiave è la riforma dell'art. 9 della Costituzione, che dal 2022 include espressamente la tutela degli animali tra i valori fondamentali dell'ordinamento. Il nuovo testo dell'art. 9 Cost. fornisce un'argomentazione dirimente a favore dell'estensione dell'art. 1138, comma 5, c.c. anche ai regolamenti contrattuali; a seguito dell'introduzione nella Carta costituzionale dell'espresso riconoscimento della tutela degli animali, il divieto sancito nella norma costituisce ormai un limite non valicabile neppure per mezzo del consenso dell'intera compagine condominiale.
In questa prospettiva si muovono due pronunce significative. Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, ha dichiarato nulle le clausole regolamentari di divieto anche se inserite in regolamenti contrattuali, qualificando il diritto alla convivenza con l'animale domestico come un interesse giuridico da tutelare cui va attribuito un valore di portata costituzionale ai sensi dell'art. 2 Cost., qualificando il diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico quale diritto di nuova generazione. Nella medesima direzione si era già espressa la Corte d'Appello di Bologna, con sentenza n. 766 del 17 aprile 2024, che aveva sancito l'invalidità della clausola di divieto inserita in un regolamento contrattuale di condominio, ritenendola contraria all'ordine pubblico e al dettato normativo riformato.
Ne emerge un quadro giurisprudenziale frammentato, in attesa di un intervento chiarificatore della Cassazione. Come riconosce lo stesso Tribunale di Trento nella sentenza n. 712/2025, il problema è evidentemente ancora non risolto, soprattutto dalla Cassazione. Vale il brocardo summum ius summa iniuria: applicare rigidamente il principio dell'autonomia contrattuale senza temperamenti costituzionali rischia di produrre un esito iniquo che la coscienza giuridica contempora-nea stenta ad accettare. Come scriveva Cicerone nel De Officiis, la giustizia estrema, se disancorata dall'equità, si trasforma nel suo contrario.
La responsabilità del proprietario: oggettiva, ampia e spesso sottovalutata
Indipendentemente dall'orientamento sulla validità del divieto, esiste un secondo fronte di rischio che molti proprietari di animali in condominio ignorano: la responsabilità civile per i danni causati dall'animale. L'art. 2052 c.c. costruisce un regime di responsabilità oggettiva — presunta, a prescindere dalla colpa — in capo al proprietario o a chi si serve dell'animale. Il proprietario di un animale è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito.
La giurisprudenza più recente ha chiarito che questa responsabilità non si sposta in capo a chi custodisce fisicamente l'animale. La fattispecie normativa speciale di imputazione della responsabilità prevista dall'art. 2052 c.c. non è costruita sulla nozione di "custodia", bensì su quella di "utilizzazione": risponde dei danni chi utilizza l'animale per trarne una propria utilità. Questo principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez. III civ., con sentenza n. 28839 del 31 ottobre 2025: anche se l'animale è temporaneamente affidato a un terzo, la responsabilità verso i terzi danneggiati resta in capo al proprietario, salvo che la condotta del custode integri caso fortuito — e l'onere di tale prova è particolarmente rigoroso.
Sul versante dei danni condominiali specifici, il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 33 del 12 aprile 2025, ha precisato che "il reiterato accesso di un animale domestico nella proprietà altrui, con produzione di deiezioni, imbrattamenti e conseguenze sulla salute del condomino attiguo integra il diritto al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale e legittima l'adozione di misure coercitive per garantire l'effettività della tutela". Non basta dunque che il proprietario non vieti attivamente le incursioni dell'animale: deve adottare misure concrete e proporzionate. Se la proprietaria dei gatti, nonostante il verificarsi di reiterati episodi lamentati dai ricorrenti, non aveva adottato alcuna misura normalmente idonea a gestire e controllare gli animali, e nessuna prova era offerta al giudice circa l'adempimento dei doveri di gestione e controllo, la responsabilità era piena.
Sul piano pratico, chi vive in un condominio con un animale domestico deve tenere presenti alcune regole operative. Primo: verificare la natura del regolamento condominiale — se assembleare o contrattuale — prima ancora di portare l'animale in appartamento, perché il contenzioso è reale e i costi processuali significativi. Poiché il regolamento contrattuale vincola i proprietari nei loro diritti individuali, l'azione per dichiararne la nullità non può essere rivolta genericamente al condominio nella persona dell'amministratore, ma deve essere proposta contro tutti i singoli proprietari, configurando il litisconsorzio necessario; senza il coinvolgimento di tutti i firmatari dell'accordo, il giudice non può pronunciarsi sulla validità di un patto che incide sulla sfera giuridica di ogni partecipante.
Secondo: documentare con attenzione ogni episodio rilevante — tanto il proprietario che vuole far valere il proprio diritto all'animale, quanto il condomino che lamenta un danno. Le registrazioni fonometriche, i referti medici, le fotografie di deiezioni o danneggiamenti e le segnalazioni scritte all'amministratore costituiscono il materiale probatorio che può fare la differenza in giudizio. Terzo: non dimenticare che nelle aree comuni, come cortili o scale, l'animale dovrà essere tenuto al guinzaglio e in ascensore dovrà indossare la museruola se ci sono altri condomini; il contratto di locazione può, invece, imporre limiti aggiuntivi che il regolamento condominiale non contiene, così che il locatore può legittimamente vietare al conduttore di portare con sé un animale domestico.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza più recente è dunque quello di un diritto in transizione: la tutela costituzionale degli animali e l'evoluzione sociale spingono verso il riconoscimento pieno del diritto alla convivenza con il proprio animale domestico anche in presenza di regolamenti contrattuali di segno contrario, ma la risposta definitiva del giudice di legittimità è ancora attesa. Nel frattempo, ogni caso concreto richiede un'analisi puntuale del regolamento, della data della sua adozione, del contesto abitativo e delle circostanze specifiche — perché da questa analisi dipendono le strategie processuali e le concrete possibilità di tutela.
Redazione - Staff Studio Legale MP
