Agibilità Espressa e Sanatoria: Come Regolarizzare Difformità Edilizie Con Il Decreto Salva Casa 2025

Scopri come il Decreto Salva Casa estende il principio dell’agibilità sanante e quando può sanare piccole difformità edilizie

Con il Decreto Salva Casa 2025, l’Italia compie un passo importante verso una maggiore flessibilità nella regolarizzazione edilizia. Una delle novità più rilevanti introdotte dal decreto è l’estensione su scala nazionale dell’agibilità sanante, ovvero la possibilità di sanare alcune irregolarità edilizie tramite il rilascio del certificato di agibilità espressa. Questo meccanismo, già collaudato in ambito regionale, si afferma ora come uno strumento efficace per risolvere situazioni complesse che coinvolgono difformità parziali non strutturali.

Cos’è l’agibilità espressa e in cosa consiste l’agibilità sanante?

L’agibilità espressa è il certificato rilasciato dopo un sopralluogo del tecnico comunale, a seguito del quale si attesta la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e salubrità dell’immobile. Con il Decreto Salva Casa (D.L. 28 luglio 2024, n. 97), tale certificazione assume anche una nuova valenza: può diventare uno strumento di sanatoria implicita per alcune difformità edilizie minori.

Il principio dell’agibilità sanante nasce originariamente in Emilia-Romagna, attraverso la Legge Regionale n. 23 del 2004, articolo 19-bis. Con la modifica all’articolo 34-ter, comma 4, del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), questa possibilità viene finalmente estesa all’intero territorio nazionale.

Quando l’agibilità può sanare difformità edilizie?

Affinché l’agibilità espressa produca effetti sananti, devono essere soddisfatte alcune condizioni precise:

• Accertamento esplicito: il tecnico comunale, durante il sopralluogo, deve aver rilevato e verbalizzato la presenza delle difformità.
• Documentazione presente: anche in assenza di un verbale dettagliato, devono esserci elementi documentali che provano che le difformità erano note, come planimetrie, schizzi tecnici o annotazioni.
• Difformità parziali: le irregolarità devono riguardare aspetti secondari e non elementi strutturali del fabbricato.
• Entro le soglie di tolleranza: le variazioni devono rientrare nei limiti previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, cioè tra il 2% e il 6%, a seconda del tipo di difformità (altezza, superficie, volume, ecc.).

Se tutte queste condizioni sono rispettate, il rilascio dell’agibilità espressa può essere considerato un atto sanante a tutti gli effetti.

Quando non è possibile la sanatoria tramite agibilità?

L’agibilità sanante non si applica nei seguenti casi:

• Certificato rilasciato per silenzio-assenso: se il certificato è stato ottenuto senza sopralluogo (secondo l’art. 20 della Legge 241/1990), manca l’accertamento esplicito necessario.
• Difformità gravi: non sono sanabili difformità che coinvolgano la struttura portante, i volumi generali o la destinazione d’uso, né quelle che superano le soglie di tolleranza ammesse.
• Assenza di documentazione: se non vi è alcuna traccia scritta dell’accertamento delle difformità, anche se conosciute, non si può considerare la sanatoria valida.
• Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha confermato questi limiti nelle Linee Guida del 30 gennaio 2024, in particolare nella FAQ 3.4.2.2, chiarendo definitivamente che l’agibilità espressa ha valore sanante solo se supportata da una verifica reale e documentata.

Perché è importante conoscere questa novità?

La corretta comprensione del concetto di agibilità sanante è fondamentale per:

• Compravendite immobiliari: acquirenti e venditori devono sapere se l’immobile è pienamente conforme o se presenta difformità che possono essere considerate sanate.
• Ristrutturazioni e permessi: prima di presentare nuove pratiche edilizie, è essenziale verificare la presenza di un certificato di agibilità espressa con valenza sanante.
• Tutelarsi da contestazioni future: un’immobile con irregolarità non sanate può essere oggetto di sanzioni o di contenziosi, anche a distanza di anni.

Errori da evitare

Ecco alcuni degli errori più comuni da cui guardarsi:

• Presumere la sanatoria senza documentazione: se non c’è alcun accertamento scritto o indirettamente ricavabile, l’agibilità non sana nulla.
• Confondere l’agibilità espressa con quella tacita: solo la prima, se adeguatamente documentata, può avere effetti sananti.
• Applicare il principio a difformità strutturali: l’agibilità sanante non si estende a violazioni gravi o fuori soglia.

Il Decreto Salva Casa 2025 rappresenta un’opportunità significativa per sanare irregolarità edilizie minori e semplificare la gestione patrimoniale degli immobili. Tuttavia, è fondamentale rispettare i limiti normativi, conservare ogni documento utile e, nei casi dubbi, richiedere una consulenza professionale.

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Se hai bisogno di valutare la situazione edilizia del tuo immobile o vuoi sapere se puoi usufruire dell’agibilità sanante, contatta il nostro studio per una consulenza personalizzata. Siamo a tua disposizione per accompagnarti passo dopo passo nella corretta applicazione delle nuove disposizioni giuridiche.

• 12 maggio 2025
• Marco Panato
• Diritto amministrativo

Autore: Avv. Marco Panato

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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).

E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.