Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Si chiude il rogito, si incassa la chiave, si carica il profilo su Airbnb. Poi arriva la lettera dell'amministratore di condominio: l'attività è vietata dal regolamento condominiale, e il condominio è pronto ad agire in giudizio. Questo scenario — tutt'altro che raro — è diventato ancora più complesso nell'ultimo anno, perché la normativa sugli affitti brevi si è stratificata su più livelli e la giurisprudenza ha affilato strumenti nuovi. Chi acquista un immobile in condominio per destinarlo alla locazione turistica breve deve oggi leggere non uno, ma quattro diversi livelli di regole: quello nazionale, quello regionale, quello comunale e quello condominiale. Ed è spesso quest'ultimo — il più vicino, il più concreto — a riservare le sorprese più costose.
Il regolamento contrattuale: un vincolo che segue l'immobile, non il proprietario
Il principio di diritto è consolidato, ma raramente viene spiegato in modo chiaro a chi acquista. L'art. 1138 c.c. consente al regolamento condominiale di natura contrattuale — approvato all'unanimità o accettato per iscritto in sede di acquisto — di vietare la destinazione delle unità immobiliari ad attività di affitto breve. I regolamenti assembleari approvati a maggioranza non possono invece limitare i diritti dominicali dei singoli proprietari. Fin qui, molti lo sanno. Il nodo pratico è un altro: il regolamento contrattuale non deve essere fisicamente allegato al rogito per essere vincolante. Per essere vincolante non serve che il regolamento contrattuale sia materialmente allegato al rogito: basta che l'atto di acquisto vi faccia riferimento.
Questo significa che il semplice richiamo al "regolamento condominiale esistente" inserito in quasi tutti i preliminari e negli atti notarili è sufficiente a rendere opponibile al nuovo acquirente ogni divieto in esso contenuto — compreso quello sulle locazioni brevi. Un rischio concreto che si materializza dopo il rogito, quando ormai l'investimento è fatto.
La situazione si complica ulteriormente se si considera che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, un regolamento che vieta le "attività ricettive" può impedire l'apertura di un B&B, ma non esclude automaticamente la locazione breve. Per essere valido il divieto deve essere specifico: alcuni regolamenti condominiali più recenti vietano espressamente le locazioni inferiori a sei mesi. Ciò vuol dire che il proprietario che legge frettolosamente una clausola che parla di "uso abitativo" o "destinazione residenziale" potrebbe illudersi di avere margine, salvo poi scoprire l'opposto in sede giudiziale.
La novità processuale più rilevante del 2026 riguarda proprio le modalità con cui il condominio può far valere questi divieti. Con l'ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026 la Cassazione, sez. II civile, ha qualificato i divieti regolamentari come oneri reali o servitù reciproche: l'azione del condominio per farli valere è una confessoria servitutis e richiede la partecipazione al giudizio di tutti i titolari di diritti sull'immobile (litisconsorzio necessario). Nel caso deciso, il condominio aveva citato solo la società che gestiva gli appartamenti e non la proprietà (una società di leasing): la sentenza che ordinava lo stop all'attività è stata dichiarata nulla.
Questo principio — che a prima lettura potrebbe sembrare favorevole al gestore — ha in realtà una doppia valenza. Se da un lato impone al condominio di allargare il contraddittorio, dall'altro significa che il proprietario che ha ceduto la gestione a una società esterna non può sottrarsi al giudizio: verrà comunque chiamato in causa, e con lui tutti i soggetti che vantano diritti reali o personali sull'unità immobiliare.
Il nuovo confine fiscale: da due appartamenti si cambia regime
Ai rischi condominiali si somma, nel quadro attuale, una pressione fiscale e regolatoria crescente che trasforma silenziosamente la natura giuridica dell'attività. Con l'articolo 1, commi 595 e 596 della legge 178/2020 era stato stabilito che il regime fiscale delle locazioni brevi potesse essere riconosciuto solo per non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta; con la Legge di Bilancio 2026, tale limite è stato ridotto a due appartamenti. Dal terzo immobile, l'attività è considerata imprenditoriale a tutti gli effetti.
La sentenza n. 148 del 2 marzo 2026 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze considera imprenditoriale un'attività di locazioni brevi svolta tramite piattaforme online, valorizzando elementi come numero elevato di prenotazioni, continuità pluriennale e utilizzo stabile dei portali. Una lettura che amplia i criteri di riqualificazione e rende meno prevedibile il confine tra reddito fondiario e reddito d'impresa.
Il quadro si fa ancor più insidioso alla luce della qualificazione giurisprudenziale: anche chi possiede un solo appartamento — e quindi ritiene di operare pacificamente in regime di cedolare secca al 21% — può essere riqualificato come imprenditore se la sua attività presenta caratteri di continuità e organizzazione. La giurisprudenza di legittimità ha ribadito che la qualificazione dell'attività economica richiede una valutazione sostanziale e non può essere fondata su automatismi; il contribuente potrà contestare la qualificazione imprenditoriale dimostrando l'assenza di una reale organizzazione. Ma il rischio di un accertamento, nel contesto attuale, è concreto e richiede una pianificazione attenta.
Sul piano degli adempimenti formali, il sistema è diventato articolato in modo inedito. Chi gestisce affitti brevi in Italia si trova davanti a un quadro normativo senza precedenti per complessità: nell'arco di due anni, il legislatore ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale, inasprito i controlli fiscali, esteso l'obbligo di comunicazione statistica a livello regionale e affidato ai Comuni nuovi poteri di regolazione urbanistica. Il risultato concreto: ogni prenotazione porta con sé almeno quattro adempimenti distinti, rivolti ad altrettanti soggetti istituzionali.
Sul fronte del Codice Identificativo Nazionale, vale la pena segnalare un dettaglio che molti sottovalutano. Ove esista un codice identificativo regionale o provinciale, il CIN non lo sostituisce. I due codici devono coesistere, e l'omissione di uno solo — anche di quello regionale, ormai percepito come obsoleto — espone a sanzioni autonome. Chi propone o concede in locazione un immobile privo di CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro per immobile; la mancata esposizione del codice nell'annuncio è punita con una sanzione da 500 a 5.000 euro. Si aggiungono sanzioni da 600 a 6.000 euro per l'assenza dei dispositivi di sicurezza.
Un profilo ancora poco discusso riguarda il fronte urbanistico-pubblicistico. La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale conferma un rilevante mutamento di paradigma nella disciplina degli affitti brevi, ricollocando il fenomeno dall'ambito del diritto di proprietà a quello dell'attività economica di tipo ricettivo. La sentenza si è pronunciata sulla legittimità della legge della Regione Toscana del 31 dicembre 2024, n. 61. Il segnale è chiaro: il potere dei Comuni di limitare o bloccare le locazioni brevi in determinate zone è ormai costituzionalmente legittimato. Chi acquista oggi in un'area a forte pressione turistica — e Verona con il suo Lago di Garda non fa eccezione — acquista in un contesto normativo locale che potrebbe mutare rapidamente.
Come recitava il giurista romano con pungente precisione, vigilantibus iura subveniunt: il diritto soccorre chi vigila, non chi agisce senza informarsi. È una massima che suona come un avvertimento pratico per chiunque intenda investire nelle locazioni brevi senza aver prima compiuto una due diligence normativa a tutto campo.
Gustavo Zagrebelsky, nel suo lavoro sul costituzionalismo contemporaneo, ha osservato che la proprietà privata è "una funzione sociale prima ancora che un diritto individuale". Questa prospettiva — per decenni rimasta sul piano teorico — sta diventando diritto vivente nella giurisprudenza sugli affitti brevi: il confine tra libertà del proprietario e interesse collettivo all'abitare si sposta ogni anno un po' più verso quest'ultimo, e chi non se ne accorge rischia di scoprirlo nel modo peggiore.
Il consiglio operativo, dunque, non è di evitare gli affitti brevi — che restano un'attività lecita e spesso redditizia — ma di non confondere la libertà di contratto con l'assenza di vincoli. Prima di acquistare, occorre esaminare il regolamento condominiale nella sua versione integrale e originaria, verificare la presenza di clausole contrattuali e non solo assembleari, accertare il quadro comunale e regionale vigente, e valutare attentamente quante unità immobiliari si intende destinare all'attività in modo da non varcare inconsapevolmente la soglia dell'imprenditorialità. Il tutto prima del rogito: perché dopo, come dimostra la giurisprudenza più recente, i rimedi sono assai più costosi delle precauzioni.
Redazione - Staff Studio Legale MP
