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Un condomino installa una piccola telecamera sopra il portoncino del proprio appartamento, puntandola verso il pianerottolo per tenere sotto controllo chi si avvicina alla sua porta. Sembra una misura di buon senso. In realtà, se quell'obiettivo inquadra stabilmente il pianerottolo comune — fosse anche solo per qualche grado — quell'impianto è illegittimo e può essere rimosso con provvedimento d'urgenza. È questa, in sintesi, la conseguenza pratica più immediata di un orientamento giurisprudenziale che nel 2026 si è consolidato con chiarezza.
Il tema delle telecamere condominio privacy parti comuni è ormai al centro di un numero crescente di controversie condominiali, e la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha smesso di tollerare ambiguità.
Posso installare telecamere di sorveglianza nel mio condominio?
La risposta breve è: dipende da dove si installa il dispositivo e soprattutto da cosa riprende. Il quadro normativo parte dall'art. 1122-ter c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012, che consente all'assemblea di deliberare — con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. — l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Quando invece è il singolo condomino ad agire autonomamente, la liceità dell'impianto è condizionata a un requisito essenziale: l'angolo di ripresa deve essere strettamente circoscritto alla sua proprietà esclusiva.
Con l'ordinanza n. 2181 del 2 febbraio 2026, la Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, ha affrontato il tema del bilanciamento tra diritto alla sicurezza individuale e tutela della privacy. In quel caso, la Corte ha chiarito che l'installazione di telecamere in ambito condominiale non richiede il consenso degli altri condomini quando l'angolo visuale è limitato alla proprietà esclusiva del condomino-installatore e il trattamento delle immagini rispetta i criteri di proporzionalità e necessità.
Ma quella stessa pronuncia conteneva già in sé il rovescio della medaglia: ogni sconfinamento oltre il perimetro della proprietà privata cambia radicalmente la qualificazione giuridica del comportamento.
Fino a dove può arrivare la telecamera privata di un condomino?
Qui la giurisprudenza del 2026 ha tracciato una linea netta. Con l'ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ha stabilito che la telecamera del condomino è troppo invasiva quando riprende scale, pianerottolo o conversazioni di chi transita negli spazi comuni: la sicurezza personale non basta a giustificare un impianto che inquadri stabilmente questi luoghi.
Il principio non è nuovo nella sua enunciazione, ma la portata applicativa di questa ordinanza è particolarmente rilevante perché esclude espressamente che la motivazione della sicurezza individuale possa, da sola, bilanciare il diritto alla riservatezza degli altri condomini negli spazi di transito quotidiano. La Corte ha dunque respinto l'argomento del condomino-installatore secondo cui il pericolo percepito per la propria incolumità o per i propri beni giustificherebbe una sorveglianza stabile delle parti comuni.
Non appena la telecamera inquadra, anche parzialmente, uno spazio comune — un cortile, un ingresso, un vano scale, un'area di manovra, un parcheggio condiviso — si supera il limite consentito, e chi subisce l'impianto ha il diritto di chiedere al giudice di ordinarne la rimozione o il riorientamento forzato.
Questo principio era già stato affermato con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, con cui la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione aveva affrontato il tema della videosorveglianza quando le telecamere, installate dal singolo condomino all'interno della propria unità immobiliare, avevano un angolo di ripresa che intercettava le parti comuni; confermando la decisione della Corte d'Appello di Torino, la Cassazione aveva reputato illegittima la ripresa delle aree condominiali, imponendo che le immagini fossero limitate ai soli spazi di esclusiva pertinenza degli installatori.
In termini pratici, ciò significa che l'autorizzazione degli altri condòmini non è necessaria purché la telecamera privata rimanga entro i confini della proprietà privata; il problema nasce quando l'angolo di ripresa — anche involontariamente, anche solo di qualche grado — finisce per includere parti comuni del condominio: l'androne d'ingresso, la tromba delle scale, il pianerottolo, il corridoio del garage condominiale. In questi casi, l'installazione non è più lecita e il dispositivo deve essere rimosso oppure riposizionato in modo da escludere completamente le aree comuni dall'inquadratura.
È legale registrare l'audio in condominio con una telecamera privata?
La questione audio merita un'attenzione separata, perché è proprio su questo profilo che la pronuncia n. 21572/2026 introduce il divieto più severo. La registrazione audio è quasi sempre vietata: la registrazione del solo audio è considerata un'interferenza illecita nella vita privata, molto più grave della ripresa video.
Questo perché la captazione di conversazioni — anche occasionali, anche frammentarie — nelle aree comuni di un condominio intercetta dati personali di natura sensibile senza alcuna base giuridica idonea. Il riferimento normativo è duplice: l'art. 615-bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata) e il GDPR Reg. UE 2016/679, in particolare il principio di minimizzazione dei dati di cui all'art. 5. Installare una telecamera per "sentirsi più sicuri" non legittima la trasformazione di cortili condominiali e strade pubbliche in aree di monitoraggio permanente: quando l'obiettivo supera il perimetro dell'abitazione privata, la sicurezza domestica lascia rapidamente spazio a un trattamento di dati personali soggetto alle regole stringenti del GDPR, con conseguenze tutt'altro che teoriche.
Lo aveva già rimarcato il Garante per la protezione dei dati personali, con il provvedimento n. 727 del 23 ottobre 2025, intervenendo su un caso emblematico di videosorveglianza privata protrattasi per anni in assenza di un reale presidio giuridico e tecnico: un cittadino aveva installato quattro telecamere orientate stabilmente verso il cortile condominiale, l'area di accesso all'edificio e ampie porzioni della pubblica via, senza alcuna autorizzazione assembleare, senza consenso degli interessati e senza alcuna valutazione preventiva sull'impatto del sistema sui diritti altrui.
Analogamente, già nel 2025, il Tribunale di Siracusa con ordinanza del 28 agosto 2025 (Sezione feriale, R.G. n. 3005/2025) aveva chiarito i limiti imposti dalla normativa sull'installazione di sistemi di videosorveglianza da parte di un singolo condomino, in una vicenda in cui un condomino aveva presentato ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. chiedendo la rimozione di una telecamera installata da altro proprietario sulla porta della propria abitazione, rivolta verso il vano scala e l'ingresso comune.
Checklist prima di installare: gli errori da non commettere
Sul piano pratico, chi intende installare un impianto di videosorveglianza in un contesto condominiale deve verificare cinque elementi prima di procedere.
Il primo riguarda l'angolo di visuale effettivo: non basta che la telecamera sia fisicamente posizionata sulla proprietà privata; conta cosa realmente inquadra. Anche un'inclinazione minima che catturi il pianerottolo o l'imbocco della scala è sufficiente a rendere l'impianto illegittimo.
Il secondo elemento riguarda la funzione audio: qualsiasi telecamera dotata di microfono attivo — anche se la registrazione audio non è la finalità principale — deve avere questa funzione disabilitata prima dell'installazione in ambito condominiale. L'esclusione dell'audio è uno dei requisiti irrinunciabili perché l'impianto regga a un controllo del Garante.
Il terzo profilo è quello della delibera assembleare: se l'impianto interessa anche solo marginalmente le parti comuni, il singolo condomino può installarla rivolta verso aree comuni solo in presenza di delibera assembleare ai sensi dell'art. 1122-ter c.c., oppure in presenza di esigenze concrete e documentate di sicurezza personale o patrimoniale, con bilanciamento dei diritti fondamentali degli altri condomini secondo GDPR e Linee Guida 3/2019.
Il quarto aspetto riguarda la conservazione delle immagini: una base giuridica valida, una doppia informativa e una conservazione delle immagini limitata nel tempo — di regola 24-48 ore e comunque non oltre 7 giorni salvo motivazioni specifiche — sono adempimenti irrinunciabili per qualsiasi impianto di videosorveglianza conforme al GDPR.
Il quinto elemento è la pianificazione anticipata dell'impianto. Progettare la conformità prima di montare le telecamere costa una frazione di quanto costa correggerla dopo una segnalazione. Il tema, cioè, non è solo legale in senso stretto: è una questione di costi, di responsabilità civile e — non di rado — di rapporti di buon vicinato irrimediabilmente compromessi.
Un rischio sottovalutato: la responsabilità civile del condomino-installatore
L'aspetto che viene spesso trascurato nel dibattito su videosorveglianza condominio legale limiti è la responsabilità civile individuale di chi installa l'impianto in modo non conforme. Non si tratta solo di una sanzione del Garante Privacy (che può arrivare, per i soggetti privati, fino a 10 milioni di euro o al 2% del fatturato mondiale annuo ai sensi dell'art. 83 GDPR), ma di una vera e propria responsabilità aquiliana per il danno cagionato agli altri condòmini la cui privacy è stata lesa.
Senza l'adozione di cautele adeguate e senza una delibera specifica per la sorveglianza delle parti comuni, l'installazione è considerata abusiva: il diritto a proteggere i propri beni non può tradursi in un monitoraggio ingiustificato della vita altrui nelle zone di transito o di sosta comuni.
Il principio latino vigilantibus iura subveniunt vale in questo caso per entrambe le parti: per chi subisce l'impianto invasivo, che ha strumenti giuridici efficaci per tutelarsi — compreso il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. — e per chi installa, che non può invocare ex post l'ignoranza del perimetro normativo.
Come osservava Luigi Ferrajoli, il diritto dei privati non è uno spazio libero da vincoli, ma un sistema di diritti reciprocamente delimitati: il diritto alla sicurezza della propria abitazione e il diritto alla riservatezza degli altri condòmini non sono in rapporto di gerarchia, ma di co-limitazione. Nessuno dei due soccombe in astratto; entrambi cedono nella misura strettamente necessaria a consentire l'esercizio dell'altro.
L'ordinanza n. 21572/2026 non vieta la videosorveglianza privata in condominio. Vieta quella condotta in modo da trasformare gli spazi comuni — le scale, i pianerottoli, i corridoi dove ogni giorno si incrociano le vite dei condomini — in oggetto di sorveglianza permanente da parte di un privato non autorizzato. È una distinzione tecnica, ma ha conseguenze concrete di grande rilevanza per chi vive in un edificio condominiale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
