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Immaginate un condominio milanese che per vent'anni ha ripartito le spese del riscaldamento seguendo una tabella mai approvata formalmente, ma accettata da tutti: nessuno ha mai contestato, i bilanci venivano votati ogni anno, e tutto sembrava in regola. Poi un condomino vende il suo appartamento, il nuovo acquirente si insospettisce dei valori millesimali, incarica un geometra e scopre che i coefficienti che gli vengono addebitati non corrispondono ad alcun atto deliberativo valido. È esattamente il caso che la Corte di Cassazione ha dovuto risolvere con la sentenza n. 13855 del 12 maggio 2026, pronuncia destinata a cambiare l'approccio di amministratori e condomini alla revisione delle tabelle millesimali in condominio.
Il principio affermato dalla Suprema Corte è netto: non è configurabile la formazione di una tabella millesimale per facta concludentia. Tradotto in termini pratici, significa che anni di pagamenti conformi a una ripartizione difforme da quella formalmente approvata — o peggio, in assenza di qualsiasi approvazione scritta — non creano mai una tabella millesimale valida. E se la tabella non esiste giuridicamente, non è nemmeno revisionabile a maggioranza qualificata.
Cosa sono le tabelle millesimali "di fatto" e sono valide?
Le tabelle millesimali "di fatto" sono quelle che un condominio applica concretamente nella ripartizione delle spese pur non essendo mai state approvate con un atto formale scritto. Si tratta di un fenomeno diffusissimo, spesso risalente a decenni fa, quando gli edifici venivano costruiti e consegnati ai condomini senza che il costruttore o il notaio rogante avessero predisposto un regolamento completo con tabelle allegate regolarmente deliberate.
In precedenza, una parte della giurisprudenza aveva ritenuto ammissibili le modifiche operate in forma libera alle tabelle millesimali per facta concludentia, consistenti nel pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata, nella prolungata accettazione dei bilanci, nella partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese e nell'acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere.
L'orientamento della giurisprudenza di legittimità è mutato radicalmente con la sentenza della Cassazione n. 26042 del 15 ottobre 2019, secondo cui l'approvazione o revisione delle tabelle richiede la forma scritta a pena di nullità. Questo indirizzo è stato poi consolidato dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 18477/2010 — che ha stabilito la natura "valutativa" e non "dispositiva" delle tabelle — e ribadito con l'ordinanza n. 2406 del 25 gennaio 2024.
Il provvedimento del 12 maggio 2026 chiarisce che la possibilità di rettificare le tabelle a maggioranza qualificata non è un potere incondizionato dell'assemblea, ma presuppone un accertamento rigoroso sulla "esistenza giuridica" della tabella che si intende variare. In altri termini: prima di procedere alla revisione ex art. 69 disp. att. c.c., occorre accertare se la tabella che si vuole modificare esista davvero come atto giuridico valido.
Le tabelle millesimali possono esistere o non esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, ma in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, dovendosi conseguentemente escludere approvazioni per facta concludentia.
Si possono modificare le tabelle millesimali a maggioranza in assemblea?
La risposta, dopo la sentenza n. 13855/2026, è condizionata da una verifica preliminare obbligatoria. I giudici di merito, prima di valutare la legittimità della delibera di revisione, avrebbero dovuto accertare se esistesse o meno una valida tabella millesimale preesistente. Solo in presenza di una tabella giuridicamente esistente — approvata per iscritto, con le maggioranze previste — si può procedere alla rettifica con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 69 disp. att. c.c.
In tema di tabelle millesimali condominiali, per la rettifica o modificazione delle stesse è sufficiente, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. — ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio — ma solo quando la tabella di partenza sia stata validamente costituita. Se invece la tabella deroga ai criteri legali di ripartizione, si richiede l'unanimità, non essendo configurabile una formazione per facta concludentia.
La Cassazione non si è fermata qui. Con l'ordinanza n. 22816 del 2026, la Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso e ha accolto il ricorso cassando con rinvio per nuovo esame la decisione del merito impugnata, in un caso nel quale il condominio aveva tentato di applicare una diversa ripartizione senza che la tabella preesistente fosse mai stata formalmente adottata. Non rileva la partecipazione con voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso dalle tabelle millesimali.
Questo è il punto di svolta più rilevante dal punto di vista pratico e, soprattutto, economico. Il principio del summum ius summa iniuria non potrebbe essere più pertinente: la rigidità formale imposta dalla Cassazione, se applicata retroattivamente a edifici amministrati per decenni senza atti scritti, rischia di produrre ingiustizie di sistema proprio nel tentativo di garantire certezza giuridica. È il prezzo della forma ad substantiam.
Come ricordava Luigi Einaudi, distinguendo tra il "conoscere per deliberare" e il deliberare senza conoscere: ogni decisione collettiva che incide sul patrimonio individuale esige basi documentali verificabili. La tabella millesimale non è soltanto un foglio tecnico: è la mappa dei diritti e degli obblighi patrimoniali di ogni condomino.
Quali rischi economici corre un condomino se le tabelle millesimali sono errate?
È qui che il tema da tecnico-giuridico diventa concretamente patrimoniale. I rischi sono almeno tre, e ciascuno ha un costo misurabile.
Primo rischio: anni di spese ripartite in modo non valido. Se la tabella applicata è giuridicamente inesistente, ogni ripartizione di spese effettuata negli anni in base a quei valori è potenzialmente contestabile. Il condomino che ha pagato "troppo" in base a millesimi gonfiati può agire per la ripetizione delle somme versate in eccesso, nei limiti della prescrizione ordinaria decennale. Il condomino che ha pagato "troppo poco" — perché i suoi millesimi erano artificialmente bassi — può trovarsi esposto a richieste di conguaglio improvvise e significative. In un palazzo di medie dimensioni, con spese annuali di riscaldamento di 30-40.000 euro, uno scarto del 5% nei valori millesimali produce differenze di 1.500-2.000 euro annui per singola unità: moltiplicato per dieci anni, il contenzioso diventa rilevante.
Secondo rischio: delibere di spesa annullabili a catena. L'amministratore che agisce a maggioranza senza il presupposto dell'errore o del quinto di variazione espone la delibera a una sicura dichiarazione di nullità o annullabilità, a seconda dei casi. Ogni delibera assembleare che approva la ripartizione delle spese straordinarie — rifacimento del tetto, sostituzione dell'ascensore, interventi di efficientamento energetico — fondata su tabelle inesistenti è attaccabile entro 30 giorni dall'assente e senza limiti di tempo dal condomino che non abbia partecipato o abbia votato contro. In un edificio con lavori straordinari recenti, questo rischio si traduce in liti per importi anche molto elevati.
Terzo rischio: blocco del processo di regolarizzazione. L'errore rilevante non è l'errore-vizio del consenso, ma l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cassazione Civile, sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026). Questo significa che anche chi volesse "regolarizzare" le proprie tabelle di fatto incontra un ostacolo: non può semplicemente convocare un'assemblea e votare una rettifica a maggioranza qualificata, perché quell'iter presuppone una tabella preesistente valida da cui partire. Senza di essa, l'unica strada è la redazione ex novo di un elaborato tecnico approvato all'unanimità — o, in mancanza, il ricorso all'autorità giudiziaria per la determinazione dei valori.
La riflessione che emerge da questo orientamento giurisprudenziale ormai consolidato è tutt'altro che scontata. C'è un rischio sistemico che i commentatori tendono a sottovalutare: molti condomini italiani, specie quelli sorti tra gli anni Sessanta e gli anni Ottanta del Novecento, non dispongono di tabelle approvate con atto scritto conforme agli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. Per questi edifici, la sentenza n. 13855/2026 non è solo una pronuncia su un caso milanese: è una miccia potenzialmente accesa sotto una moltitudine di patrimoni immobiliari. L'assemblea che delibera su spese straordinarie rilevanti senza prima verificare la validità formale delle proprie tabelle millesimali assume un rischio legale e patrimoniale che, alla luce della giurisprudenza attuale, non è più accettabile ignorare.
La cosa più prudente che un condomino o un amministratore possa fare oggi è una sola: richiedere la produzione documentale dell'atto originario di approvazione delle tabelle, verificare se sia stato redatto in forma scritta, con le maggioranze di legge, e — in caso negativo — avviare tempestivamente la procedura di formazione o regolarizzazione, possibilmente con l'assistenza di un legale con esperienza consolidata in diritto condominiale e un tecnico abilitato. Aspettare il contenzioso costa sempre di più.
Redazione - Staff Studio Legale MP
