Superbonus: se l'impresa non applica lo sconto in fattura e il condominio rifiuta, niente compenso. Lo statuisce il Tribunale di Modena con sentenza 401/2025.
In materia di bonus edilizi, e in particolare di Superbonus 110%, il rispetto degli accordi contrattuali rappresenta un punto critico e spesso fonte di contenzioso. Una recente decisione del Tribunale di Modena (sez. II civ., sentenza n. 401 del 1° aprile 2025) precisa un aspetto rilevante: in mancanza dello sconto in fattura, l'impresa non può esigere il pagamento delle spese di progettazione, se il condominio rifiuta l'esecuzione dei lavori.
Una statuzione che offre chiarimenti importanti per amministratori, general contractor e legali che si lavorano di contratti in ambito condominiale e agevolazioni fiscali.
Ai sensi dell'art. 121 del DL n. 34/2020 , convertito nella L. n. 77/2020 , i soggetti beneficiari del Superbonus possono optare, in alternativa alla detrazione fiscale, per lo sconto in fattura . Si tratta di una forma di cessione del credito che consente al committente di non anticipare le spese, trasferendo all'impresa esecutrice il relativo beneficio fiscale.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Modena, l'impresa aveva inizialmente proposto l'esecuzione di opere di riqualificazione energetica accedendo al Superbonus tramite sconto in fattura , condizione essenziale per la delibera condominiale.
Tuttavia, in una fase successiva, l'impresa ha comunicato l'intenzione di proseguire senza applicare lo sconto, chiedendo che i lavori venissero comunque affidati. Di fronte a questa modifica, il condominio ha rifiutato l'esecuzione dell'appalto.
Il contraente ha agito in giudizio per ottenere il pagamento delle spese di progettazione già sostenute, sostenendo che l'attività fosse comunque eseguita nell'interesse del condominio.
Il giudice, tuttavia, ha rigettato la domanda, ritenendo che il mutamento unilaterale delle condizioni contrattuali – e in particolare la rinuncia allo sconto in fattura – abbia legittimamente determinato il rifiuto del condominio a procedere con l'affidamento dei lavori.
Come statuto dal Tribunale, la proposta iniziale dello sconto in fattura costituisce un elemento determinante della volontà contrattuale . Viene quindi meno il presupposto per la maturazione del compenso.
In termini pratici, l'applicazione dello sconto in fattura non è un dettaglio marginale, ma rappresenta una clausola che incide direttamente sulla valenza e validità degli impegni contrattuali. Modificarla in corso d'opera, senza l'accettazione delle parti coinvolte, espone l'impresa al rischio di inadempimento e mancato pagamento anche per le prestazioni già rese.
Gli amministratori di condominio, pertanto, devono prestare la massima attenzione alla forma contrattuale iniziale e alle eventuali modifiche proposte in seguito, documentando sempre in forma scritta e formalmente valida ogni cambiamento.
La sentenza del Tribunale di Modena rappresenta un'importante conferma giurisprudenziale: il contraente non può pretendere compensi se viene meno una condizione essenziale come lo sconto in fattura e il condominio rifiuta, legittimamente, l'avvio dei lavori.
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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
