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Nel maggio del 2026 la Corte di Cassazione, con la ordinanza della Sez. II n. 16428 del 27 maggio 2026, ha risolto una questione che aveva diviso più di un tribunale di merito: una terrazza a livello gravata da servitù di sciorinamento a favore degli altri condomini rimane comunque una terrazza di uso esclusivo ai sensi dell'art. 1126 del codice civile. La servitù non snatura il rapporto tra il titolare e la superficie; incide sulle facoltà di godimento, non sull'imputazione delle spese. Conseguenza immediata: la delibera che, valorizzando la servitù di sciorinamento come indice di un uso condiviso, ribalta il criterio legale di riparto è delibera adottata in violazione di norma imperativa e, come tale, esposta all'annullamento su iniziativa di chi ha votato contro o si è astenuto.
Il dato non è secondario. Significa che l'errore nella qualificazione giuridica della terrazza — scambiare una terrazza gravata da servitù per una parte comune — produce un effetto diretto sul riparto delle spese e sulla validità dell'atto assembleare.
Come si ripartiscono le spese del terrazzo ad uso esclusivo in condominio: la regola e le sue insidie
L'art. 1126 c.c. stabilisce che le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello di uso esclusivo si dividono tra il proprietario esclusivo, per un terzo, e i condomini dei piani sottostanti, per i restanti due terzi, in proporzione al valore dei loro piani o porzioni di piano. La logica è doppia: la terrazza costituisce copertura per i piani inferiori, dunque chi gode di quella funzione protettiva contribuisce in misura maggiore; ma il proprietario esclusivo, che usa la superficie, sopporta comunque una quota.
Il primo errore ricorrente consiste nell'estendere il contributo dei due terzi a tutti i condomini dell'edificio anziché ai soli proprietari dei piani sottostanti nella proiezione verticale della terrazza. La Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 2937 del 7 novembre 2025, ha confermato che una delibera che accollava la quota dei due terzi all'intero condominio — compreso chi abita in un corpo scala privo di qualsiasi rapporto di sovrastanza con la terrazza — è delibera illegittima e annullabile. Il vizio non è di nullità, bensì di annullabilità: la delibera esiste e produce effetti finché non viene impugnata nel termine di trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione del verbale per chi era assente.
Il secondo errore, più sottile, riguarda la distinzione interna alla terrazza tra parte aggettante e parte non aggettante. Alcune assemblee, specialmente in condomini con terrazze di forma irregolare, hanno tentato di applicare criteri differenziati: solo la porzione che sporge oltre il filo dell'edificio sarebbe a carico del proprietario esclusivo, mentre la parte soprastante i locali sottostanti sarebbe ripartita secondo l'art. 1126 c.c. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6278 del 2026, ha dichiarato illegittima questa soluzione: la distinzione parte aggettante/non aggettante non trova fondamento nella norma, che opera sull'intera superficie della terrazza considerata unitariamente. Una delibera che adotta questo criterio biforcato introduce una deroga non consentita alla regola legale e va annullata.
La delibera che sbaglia il riparto è nulla o annullabile? La differenza è cruciale
La domanda non è accademica: da essa dipende il termine per agire e la legittimazione a farlo. La giurisprudenza ha progressivamente consolidato la distinzione. Sono nulle le delibere che incidono su diritti individuali inderogabili o che modificano i criteri di riparto previsti dal regolamento contrattuale senza il consenso unanime dei condomini. Sono invece annullabili le delibere che applicano in modo scorretto i criteri legali, adottano parametri difformi dall'art. 1126 c.c. senza che ricorrano i presupposti per la deroga, o distribuiscono le spese in modo non conforme alle tabelle millesimali.
La Cassazione, con l'ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026, ha ribadito che la regola del terzo e dei due terzi costituisce norma dispositiva, derogabile ma solo con il consenso di tutti i condomini espressa in forma contrattuale o con delibera unanime. L'assemblea a maggioranza non può sostituire il criterio legale con uno diverso: se lo fa, la delibera è annullabile, non nulla, ma il termine di impugnazione di trenta giorni decorre inesorabilmente. Chi non impugna in tempo perde il diritto di contestare e resta obbligato a contribuire secondo il riparto errato. È questa la trappola pratica che colpisce più spesso i condomini: il vizio è evidente, ma non viene fatto valere in tempo.
Occorre qui richiamare il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile. L'inerzia assembleare e processuale ha un costo che nessuna sentenza successiva può eliminare retroattivamente.
Il punto, raramente segnalato, è che il regime dell'annullabilità espone anche chi ha votato a favore della delibera errata. Se un condomino ha approvato in assemblea un riparto difforme dall'art. 1126 c.c. senza che esistesse un regolamento contrattuale che lo giustificasse, potrebbe trovarsi a pagare più del dovuto senza poter recuperare le somme versate in eccesso, perché la delibera, non impugnata, è diventata definitiva. Il diritto condominiale, su questo punto, non ammette ravvedimenti tardivi.
Come scriveva Norberto Bobbio in L'età dei diritti, «i diritti non si proclamano, si esercitano»: in condominio questa osservazione trova una declinazione molto concreta, perché il diritto a un riparto corretto esiste ma deve essere azionato nei termini e nelle forme prescritti.
Chi paga le spese di manutenzione del terrazzo ad uso esclusivo: gli errori da evitare
Sul piano pratico, gli errori più frequenti nelle delibere condominiali in materia di art. 1126 c.c. si raggruppano in quattro categorie.
Il primo è l'errore di qualificazione: l'assemblea non verifica se la superficie è effettivamente a uso esclusivo di un condomino oppure è parte comune, e applica il criterio sbagliato sin dall'origine. Dopo Cass. ord. n. 16428/2026, è chiaro che neppure la presenza di una servitù di sciorinamento modifica la qualifica: se la terrazza ha un titolare esclusivo identificabile, si applica l'art. 1126 c.c.
Il secondo è l'errore di perimetrazione: si includono nel riparto condomini che abitano in corpi scala o porzioni dell'edificio che non si trovano sotto la terrazza in questione. La sentenza App. Milano n. 2937/2025 è esplicita: i due terzi gravano solo sui proprietari dei piani sottostanti nella proiezione verticale.
Il terzo è l'errore di qualificazione della spesa: non tutte le spese relative alla terrazza ricadono nell'art. 1126 c.c. Le spese di manutenzione ordinaria della superficie utile — piastrelle, ringhiere, rivestimenti — sono a carico esclusivo del titolare del diritto di uso. L'art. 1126 c.c. si applica alle spese di riparazione della struttura nella sua funzione di copertura e impermeabilizzazione. Un'assemblea che allarga o restringe arbitrariamente l'ambito applicativo della norma delibera in modo annullabile.
Il quarto errore, più insidioso, riguarda la deroga regolamentare. Se il regolamento condominiale è di natura contrattuale e prevede un criterio diverso dall'art. 1126 c.c., l'assemblea non può ignorarlo deliberando a maggioranza. Per modificarlo serve l'unanimità. Se invece il regolamento è assembleare, può essere modificato con le maggioranze ordinarie previste per la modifica dei criteri di riparto. Confondere le due tipologie di regolamento porta a delibere viziabili sotto profili distinti.
La vigilanza deve essere esercitata prima dell'assemblea — leggendo la convocazione e verificando i criteri di riparto proposti — e immediatamente dopo, valutando se impugnare entro i trenta giorni. L'impugnazione tardiva non produce effetti, anche quando il vizio è macroscopico.
Redazione - Staff Studio Legale MP
