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Immaginate di aver pagato puntualmente, per tre anni, i canoni mensili di un contratto rent to buy. Ogni mese, una parte di quei canoni è stata imputata al prezzo d'acquisto, accumulando una somma ragguardevole a titolo di acconto. Poi, alla scadenza pattuita, vi presentate dal notaio per il rogito definitivo. E il concedente non si presenta. O peggio: vi comunica che ha cambiato idea, che l'immobile vale di più di quanto concordato, che intende vendere ad altri.
Questo scenario — il concedente inadempiente nella fase "buy" — è il rischio meno discusso del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. "Sblocca Italia"), convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164. La letteratura e la giurisprudenza si sono occupate a lungo dell'inadempimento del conduttore; molto meno del caso speculare, che pure è destinato a emergere con crescente frequenza in un mercato immobiliare in forte rivalutazione come quello attuale.
La struttura bifasica del contratto e il diritto di acquisto
Il rent to buy è un contratto atipico che si articola in due fasi strutturalmente distinte. La prima è la fase "rent": una locazione certa e attuale, che inizia dalla consegna dell'immobile. La seconda è la fase "buy": l'acquisto, futuro ed eventuale, che si realizza solo con l'esercizio dell'opzione da parte del conduttore. Come ha ribadito la Corte d'Appello di Venezia, con ordinanza pronunciata nel 2026 in sede di sospensiva sulla sentenza del Tribunale di Verona n. 2037 del 24 settembre 2025, il rent to buy si articola in due negozi strutturalmente distinti, e questa distinzione non è solo teorica: fino all'esercizio dell'opzione, l'immobile rimane nella piena disponibilità giuridica del concedente, con tutto ciò che ne consegue sul piano dei rischi.
Quando il conduttore decide di esercitare l'opzione di acquisto, il concedente è vincolato a stipulare il contratto di trasferimento. Il rifiuto ingiustificato configura un inadempimento contrattuale, ma la risposta dell'ordinamento non è automatica: dipende interamente da come il contratto è stato redatto, trascritto e dalla conduzione della fase "rent".
Il rimedio principale riconosciuto dall'ordinamento in favore del conduttore è l'azione di esecuzione in forma specifica disciplinata dall'art. 2932 c.c.: in caso di inadempimento del concedente — ovvero di rifiuto ingiustificato di stipulare il definitivo — il conduttore può agire giudizialmente per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, trasferendo direttamente la proprietà dell'immobile. Non si tratta di un risarcimento, ma della proprietà stessa.
Perché questo rimedio funzioni, però, devono ricorrere alcune condizioni che è indispensabile aver coltivato sin dalla firma del contratto. La prima è la trascrizione. L'art. 23, comma 3, del D.L. 133/2014 prevede che il contratto di rent to buy sia trascritto nei registri immobiliari: la trascrizione produce un effetto prenotativo per una durata non superiore a dieci anni, proteggendo il conduttore dalle trascrizioni e iscrizioni successive a carico del concedente. Una durata massima rilevante ai fini della trascrizione di dieci anni entro cui l'effetto prenotativo tutela il conduttore dai terzi è dunque il perimetro temporale entro cui la tutela opera.
La seconda condizione è altrettanto decisiva: la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. deve essere trascritta entro il termine di efficacia della trascrizione del contratto rent to buy. Se la trascrizione del contratto scade prima che la domanda giudiziale venga trascritta, l'effetto prenotativo viene meno, e il conduttore rischia di vedersi opporre atti trascritti nel frattempo da terzi — compreso il nuovo acquirente a cui il concedente abbia eventualmente venduto l'immobile.
Il canone imputato al prezzo: cosa si recupera e cosa si perde
Un aspetto che genera confusione pratica riguarda le somme già versate. Nel rent to buy, il canone mensile è strutturalmente composto da due quote: una quota di godimento, che remunera l'occupazione dell'immobile e non è rimborsabile (corrisponde all'affitto in senso stretto), e una quota imputata al prezzo, che costituisce acconto sul corrispettivo di vendita e che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, deve essere restituita con gli interessi legali.
Questo schema è fissato dall'art. 23, comma 5, del decreto: in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, quest'ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Ma il rimedio restitutorio — pur importante — è ben diverso dall'ottenere la proprietà dell'immobile. Chi ha intrapreso un rent to buy punta all'acquisto, non al rimborso. Specie quando, nel frattempo, il valore dell'immobile è aumentato sensibilmente.
Questa è la ragione per cui la tutela reale — la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. — è incomparabilmente più vantaggiosa per il conduttore rispetto alla semplice risoluzione con rimborso dell'acconto prezzo. La differenza può valere decine di migliaia di euro, o anche di più, in mercati immobiliari in crescita come quello veronese.
Esiste però un profilo sistematico che la giurisprudenza sta sempre più nitidamente mettendo a fuoco: la tutela reale del conduttore è condizionata alla correttezza formale e sostanziale dei propri adempimenti lungo tutta la durata della fase "rent". Come ha chiarito la Corte d'Appello di Firenze, con sentenza del 30 aprile 2026 (pronunciata in sede di rinvio a seguito di Cass., ord. 7876/2023), in una vicenda relativa a contratti di rent to buy stipulati su immobili con carichi pregiudizievoli, la tutela del conduttore esiste ma è strettamente condizionata alla tempestività e alla correttezza formale degli atti compiuti. Il conduttore che voglia avvalersi dell'art. 2932 c.c. non può presentarsi al giudice con le mani sporche di inadempimenti anche parziali: il principio inadimplenti non est adimplendum opera simmetricamente per entrambe le parti, e la valutazione giudiziale dell'inadempimento del concedente si intreccia necessariamente con la verifica del comportamento del conduttore lungo tutta la fase di godimento.
Un ulteriore tassello rilevante proviene dalla Cassazione civile, Sez. I, sentenza 15 ottobre 2025 n. 28918, che — pur avendo ad oggetto la prelazione del conduttore commerciale in sede concorsuale — ha ribadito un principio sistematico di ampia portata: le tutele di diritto privato costruite per l'ambito contrattuale operano in modo tanto più efficace quanto più la parte che le invoca ha rispettato con scrupolo le proprie obbligazioni. È un monito indiretto, ma rilevante, per chi affronti il rent to buy con superficialità nella fase "rent".
Il rischio pratico più sottovalutato è un altro ancora. Molti contratti di rent to buy non fissano con sufficiente precisione né il termine entro cui il conduttore deve comunicare la propria volontà di esercitare l'opzione, né le conseguenze del silenzio. In assenza di un termine esplicito, la Cassazione civile, Sez. II, sentenza 8 gennaio 2026 n. 428 — pronunciandosi in tema di contratto preliminare con consegna anticipata dell'immobile e domanda di risoluzione per inadempimento — ha riaffermato il principio per cui il giudice di merito è tenuto a qualificare correttamente la fattispecie contrattuale a prescindere dall'etichetta usata dalle parti, con effetti che si proiettano direttamente anche sulla determinazione di quale rimedio sia esperibile e in quali tempi. In un contratto mal redatto, la qualificazione giudiziale può rivelarsi una sorpresa sgradevole.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto soccorre chi veglia, non chi aspetta che il problema si risolva da solo. Nel rent to buy, questa massima ha un contenuto pragmatico preciso: il conduttore che intenda avvalersi della tutela reale dell'art. 2932 c.c. deve agire tempestivamente all'esercizio dell'opzione, trascrivere la domanda giudiziale senza indugi, e presentarsi in giudizio con una storia contrattuale impeccabile.
Come osservava Ronald Dworkin in "Law's Empire", i diritti sorgono all'interno di relazioni giuridiche complesse in cui ciascuna parte porta con sé l'intero peso degli obblighi assunti: non esiste una tutela forte senza un adempimento altrettanto forte. Nel rent to buy, questa intuizione filosofica si traduce in un precetto processuale: la forza del rimedio dipende dalla solidità della condotta del conduttore nella fase che lo precede.
Sul piano pratico, chi si trova nella posizione di un conduttore di fronte a un concedente che non vuole più vendere dovrebbe verificare con immediatezza: se il contratto è stato trascritto e quando scade l'effetto prenotativo; se la quota di canone imputata al prezzo è documentata canone per canone con ricevute e bonifici tracciabili; se il contratto fissa un termine esplicito per l'esercizio dell'opzione e se tale termine è stato rispettato; se la forma contrattuale (atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata) consente di procedere in via esecutiva o richiede comunque una sentenza costitutiva. L'azione di esecuzione in forma specifica è uno strumento potente, ma richiede una preparazione accurata, e ogni settimana persa dopo il rifiuto del concedente può erodere le tutele disponibili.
Il dibattito giurisprudenziale su questi temi è tutt'altro che chiuso. La progressiva diffusione del rent to buy come formula alternativa all'acquisto diretto — spinta dalla difficoltà di accesso al credito bancario che caratterizza l'attuale fase congiunturale — aumenterà inevitabilmente il contenzioso legato alla fase "buy". Ed è ragionevole attendersi che la Cassazione, nei prossimi anni, sia chiamata a pronunciarsi in modo più sistematico sui presupposti e sui limiti dell'art. 2932 c.c. applicato a questo contratto, colmando le lacune che la norma del 2014 ha lasciato aperte su questo specifico fronte.
Redazione - Staff Studio Legale MP
