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Una coppia di giovani sposi firma quello che crede un contratto di rent to buy su un appartamento di nuova costruzione a Verona. Versano per due anni canoni mensili convinti che una parte si stia accumulando a titolo di acconto sul prezzo. Al momento di esercitare l'opzione d'acquisto, scoprono che il contratto — privo di clausola di imputazione e mai trascritto — è, agli occhi del giudice, una semplice locazione ordinaria. Il notaio non può rogitare, l'acconto è perduto, e sull'immobile pende nel frattempo un'ipoteca iscritta dal creditore del proprietario. Questo scenario, già possibile prima della riforma, rischia di moltiplicarsi dopo il D.L. 66/2026, convertito in L. 116/2026 (G.U. 3.7.2026), perché la nuova disciplina del Piano Casa introduce requisiti formali aggiuntivi la cui omissione colpisce non solo l'efficacia, ma la validità stessa del contratto.
Come funziona il rent to buy con il nuovo Piano Casa
Il rent to buy nasce nell'ordinamento italiano con l'art. 23 del D.L. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), come contratto unitario che combina la concessione del godimento immediato dell'immobile con il diritto — ma non l'obbligo — del conduttore di acquistarlo entro un termine massimo di dieci anni, imputando al prezzo una quota dei canoni versati. La struttura è volutamente ibrida: non è una locazione, non è una vendita, non è una promessa bilaterale di vendita, sebbene condivida elementi di ciascuna.
Il D.L. 66/2026 e la sua conversione con L. 116/2026 inseriscono questa figura contrattuale nel perimetro del Piano Casa — il programma da dieci miliardi di euro che punta a realizzare centomila alloggi in dieci anni — estendendone l'applicazione a categorie vulnerabili espressamente tipizzate: giovani under trentasei, studenti universitari fuori sede, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati con figli a carico. Per queste categorie vengono previste formule agevolate di locazione con opzione di acquisto, con l'obiettivo dichiarato di abbassare la soglia di accesso alla proprietà.
La riforma, tuttavia, subordina la validità del contratto al rispetto di requisiti formali ulteriori rispetto a quelli già previsti dal D.L. 133/2014: l'indicazione del requisito soggettivo dell'assegnatario, la clausola di imputazione dei canoni al prezzo determinata o determinabile, e la trascrizione nei registri immobiliari. Ciascuno di questi elementi, se omesso o redatto in modo difettoso, produce conseguenze giuridiche distinte e potenzialmente devastanti per il conduttore.
Quali clausole obbligatorie deve avere il contratto e cosa succede se mancano
La prima fonte di errori riguarda la clausola di imputazione dei canoni al prezzo. La logica economica del rent to buy sta tutta qui: una quota del canone mensile non è affitto, ma acconto sul corrispettivo di vendita. Se il contratto non specifica questa quota — o la indica in modo così vago da non essere determinabile — il meccanismo collassa. La conseguenza non è una semplice inefficacia sopravvenuta: secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidatosi sull'art. 23 D.L. 133/2014, un contratto privo di clausola di imputazione certa viene ricondotto alla disciplina ordinaria della locazione, con la perdita retroattiva di tutti i canoni versati come acconto. Il conduttore, in sostanza, ha pagato per anni come se stesse comprando, ma ha in realtà solo affittato.
Con la riforma del Piano Casa questo rischio si aggrava ulteriormente per le categorie vulnerabili, perché il D.L. 66/2026 prevede che la mancata indicazione del requisito soggettivo dell'assegnatario — ad esempio l'omessa attestazione della qualità di giovane under trentasei o di genitore separato — comporti la nullità del contratto ai sensi della nuova disciplina. Non una nullità relativa, sanabile, ma una nullità che investe la causa stessa dell'accordo così come tipizzato dalla norma speciale. Il soggetto che non rientra nelle categorie indicate, o che non documenta adeguatamente la propria qualifica, non ottiene le agevolazioni previste e vede il contratto degradare a figura atipica priva di copertura normativa specifica.
Un secondo errore sistematico è la determinazione del prezzo di acquisto. Il prezzo finale deve essere indicato nel contratto, o deve essere almeno determinabile con criteri oggettivi e verificabili. Un rent to buy che rimanda la fissazione del prezzo a una futura valutazione di mercato o a un accordo tra le parti si espone alla declaratoria di nullità per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1418 c.c., sovrapponendosi pericolosamente alla figura della promessa di vendita. Se il giudice riqualifica il contratto come promessa di vendita e questa risulta priva degli elementi essenziali, la nullità è integrale: nessuna tutela per il conduttore, nessun rimborso degli acconti versati in via privilegiata.
Il terzo e forse più subdolo errore riguarda la trascrizione nei registri immobiliari. Il rent to buy ex art. 23 D.L. 133/2014 va trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., con efficacia prenotativa: la trascrizione rende il diritto opponibile ai terzi e protegge il conduttore dall'iscrizione successiva di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sul bene. La trascrizione deve essere eseguita entro un termine certo dalla stipula. Un contratto non trascritto — o trascritto tardivamente — non vale come negozio traslativo di fronte a creditori del concedente che abbiano iscritto garanzie reali nel frattempo. Il conduttore che ha versato acconti su un immobile gravato da ipoteca iscritta dopo la firma del contratto ma prima della trascrizione si trova in una posizione di creditore chirografario, non privilegiato: in caso di esecuzione forzata, recupera poco o nulla.
Il principio latino vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — sintetizza con precisione il rischio: l'ordinamento offre strumenti di tutela efficaci, ma solo a chi li attiva nei modi e nei tempi previsti. La trascrizione non è un adempimento formale trascurabile; è la linea di demarcazione tra la proprietà tutelata e il credito esposto.
Come ha scritto Luigi Ferrajoli, il diritto non è solo il testo della norma, ma la sua applicazione concreta nella vita delle persone. Un contratto che sulla carta promette accesso alla proprietà e nei fatti lascia il conduttore senza immobile e senza acconti è una violazione sostanziale del principio di effettività della tutela giuridica.
Il quadro si complica ulteriormente se si considera che il testo coordinato definitivo della L. 116/2026 — la legge di conversione del D.L. 66/2026 — presenta ancora margini interpretativi aperti sulla portata esatta delle nullità previste dalla riforma, in attesa di una giurisprudenza di legittimità che ne definisca i confini. In questo periodo di incertezza normativa, la prudenza nella redazione del contratto non è una scelta: è un obbligo professionale.
Il rent to buy con il nuovo Piano Casa è uno strumento potente per ampliare l'accesso alla proprietà per le fasce più deboli. Ma la sua efficacia dipende interamente dalla corretta redazione delle clausole, dalla tempestività della trascrizione e dalla puntuale verifica dei requisiti soggettivi degli assegnatari. L'errore in questa fase non si corregge dopo: si paga.
Redazione - Staff Studio Legale MP
