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Immaginate di aver versato, nell'arco di tre anni, quarantamila euro come acconto sul prezzo di un appartamento, attraverso un contratto di rent to buy. Al termine del periodo concordato, per ragioni economiche o personali, decidete di non esercitare l'opzione di acquisto. La domanda che a quel punto vi porrà il vostro avvocato è la più scomoda: avete letto con attenzione quella clausola sulla restituzione?
Il contratto di rent to buy — tecnicamente denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili — è disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164. La sua struttura prevede un canone periodico composto di due parti: una quota di godimento, che remunera l'uso dell'immobile, e una quota imputata ad acconto prezzo, che anticipa progressivamente il corrispettivo della futura compravendita. È su questa seconda componente che si concentra la conflittualità più acuta e meno discussa nella prassi contrattuale italiana.
Il nodo centrale: la restituzione degli acconti quando l'opzione non viene esercitata
La norma di riferimento è l'art. 23, comma 5, del D.L. 133/2014, che distingue nettamente due ipotesi di risoluzione: se il contratto si risolve per inadempimento del concedente, questi è obbligato a restituire al conduttore la quota dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; se invece è il conduttore a risultare inadempiente — ossia se non paga un numero di canoni non inferiore a un ventesimo del totale concordato — il concedente ha diritto a trattenere l'intero ammontare ricevuto, inclusa la quota acconto prezzo, a titolo di indennità.
Fin qui, la norma è relativamente chiara. Il problema sorge in una terza ipotesi, che il legislatore del 2014 ha disciplinato in modo meno esplicito: quella in cui il conduttore, semplicemente, non esercita l'opzione di acquisto alla scadenza del termine — senza essere inadempiente ai canoni, senza aver violato alcun obbligo corrente. Si tratta di una facoltà, non di un obbligo: il conduttore ha un diritto di acquistare, non un obbligo. Ma cosa accade agli acconti già versati?
La risposta è: dipende da ciò che le parti hanno scritto nel contratto. E qui risiede il rischio concreto che spesso non viene adeguatamente spiegato a chi sottoscrive un rent to buy.
Sul punto, la Corte di Giustizia Tributaria di Rimini, Sez. II, con sentenza n. 381 del 1° dicembre 2025 (depositata il 29 dicembre 2025) ha affermato che non costituisce violazione dei principi giuridici che regolano il contratto di rent to buy il fatto che nello stesso sia prevista una percentuale minima di restituzione degli acconti prezzo erogati in caso di mancato perfezionamento dell'acquisto. Il pronunciamento — pur emanato in sede tributaria, nel contesto di una contestazione sull'imposta di registro applicata alla clausola — ha un riflesso civilistico di rilievo: conferma che le parti possono contrattualmente pattuire una restituzione parziale, fissando anche una soglia minima garantita al conduttore. Il che implica, specularmente, che una clausola che non preveda restituzione alcuna è potenzialmente oggetto di censura giuridica.
Il tema è stato oggetto di un orientamento dottrinale rigoroso, sostenuto anche dalle Massime del Notariato del Triveneto: la disposizione dell'art. 23, comma 5, nella parte in cui impone la restituzione della quota acconto in caso di scioglimento per inadempimento del concedente, è considerata norma di carattere imperativo, non derogabile in senso peggiorativo per il conduttore. L'estensione di questo principio alla fattispecie del mancato esercizio dell'opzione — che è un caso strutturalmente diverso dall'inadempimento — apre però uno spazio di incertezza che la contrattazione privata ha colmato in modi molto difformi.
Un'ulteriore chiave di lettura viene dalla Corte di Cassazione civile, Sez. II, con sentenza n. 428 dell'8 gennaio 2026. Il caso riguardava un contratto preliminare con immissione anticipata nel possesso, e la Suprema Corte ha stabilito che il promittente alienante, in caso di recesso per inadempimento del promissario acquirente già immesso nel possesso, ha diritto non solo a trattenere la caparra confirmatoria ma anche a ottenere un autonomo risarcimento del danno da illegittima occupazione, liquidabile con il parametro del canone locativo di mercato. Sebbene il caso non riguardi direttamente il rent to buy, il principio è significativo per analogia: il godimento anticipato dell'immobile — elemento strutturale del rent to buy — genera conseguenze patrimoniali autonome che si aggiungono alla questione degli acconti, e il giudice valuta il danno da occupazione anche in modo indipendente dalla sorte della caparra o degli acconti.
Il rischio delle clausole di trattenimento totale e il principio venire contra factum proprium
La prassi ha prodotto clausole contrattuali molto variabili. Alcune prevedono la restituzione integrale della quota acconto in caso di mancato esercizio dell'opzione (la soluzione più favorevole al conduttore). Altre stabiliscono una restituzione parziale o percentuale. Altre ancora — ed è qui che si annida il rischio maggiore — prevedono che il concedente trattenga tutto, equiparando il mancato esercizio dell'opzione all'inadempimento.
Quest'ultima tipologia di clausola è la più controversa. La dottrina prevalente e gli orientamenti notarili più autorevoli ritengono che equiparare il mancato esercizio di una facoltà (l'opzione di acquisto) a un inadempimento contrattuale sia giuridicamente scorretto, perché il conduttore non ha mai assunto un obbligo di acquistare: ha solo un diritto potestativo. Trattarlo come se avesse violato un obbligo, privandolo dell'intero acconto versato, configura una pattuizione che potrebbe essere ricondotta alla categoria delle clausole vessatorie ai sensi degli artt. 1341-1342 c.c., o addirittura valutata come clausola penale manifestamente eccessiva, riducibile d'ufficio dal giudice ai sensi dell'art. 1384 c.c.
Vi è poi una riflessione che merita di essere sviluppata con attenzione critica. Il meccanismo del rent to buy, se congegnato con una clausola di trattenimento totale in caso di mancato esercizio dell'opzione, può produrre un effetto paradossale: il concedente beneficia per anni del canone di godimento e degli acconti prezzo, ottiene infine la restituzione dell'immobile, e trattiene tutto ciò che ha ricevuto. Il conduttore, nel medesimo arco temporale, ha occupato l'immobile (il che giustifica la quota di godimento) ma ha anche finanziato indirettamente il proprietario senza ottenere la proprietà né il rimborso degli anticipi. È il principio del venire contra factum proprium a offrire, in questi casi, uno strumento difensivo: se il comportamento del concedente durante il rapporto ha indotto legittimamente il conduttore a confidare in una restituzione, il successivo rifiuto di restituire può essere sindacabile sotto il profilo della buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c.
Come scriveva Rudolf von Jhering ne Lo scopo nel diritto, il diritto non è uno scopo in sé stesso, ma uno strumento al servizio della vita sociale: quando uno strumento contrattuale viene costruito in modo da trasformare una facoltà in una trappola patrimoniale, è compito dell'interprete correggere lo squilibrio usando gli strumenti che l'ordinamento già offre.
Cosa verificare prima di firmare — e prima di non acquistare
Sul piano operativo, chi si trova a valutare un contratto di rent to buy — o a decidere se esercitare l'opzione — dovrebbe tenere presenti alcuni aspetti concreti.
Il primo riguarda la qualificazione della clausola sugli acconti: il contratto deve distinguere con precisione la fattispecie del mancato esercizio dell'opzione da quella dell'inadempimento ai canoni. Se le due ipotesi vengono trattate allo stesso modo — prevedendo in entrambi i casi il trattenimento totale — si apre un profilo di contestazione fondato sull'art. 1384 c.c. e sull'equilibrio contrattuale.
Il secondo profilo riguarda la forma del contratto. La norma consente che il rent to buy sia stipulato anche nella forma della scrittura privata autenticata, ma per procedere all'esecuzione forzata di rilascio dell'immobile senza passare per un giudizio ordinario, è necessario che il contratto sia redatto come atto pubblico notarile. Questo dettaglio, spesso trascurato, diventa decisivo se le parti entrano in conflitto.
Il terzo profilo riguarda la fiscalità degli acconti restituiti o trattenuti. Con il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, l'aliquota dell'imposta di registro sulla quota acconto prezzo è stata ridotta dal 3% allo 0,50%, allineandola al trattamento della caparra confirmatoria. Ma questa riduzione d'aliquota non modifica la questione della restituibilità degli importi: l'imposta di registro versata al momento della stipula non è in sé recuperabile dal conduttore, anche se il contratto non si conclude con la vendita.
Il quarto profilo, infine, riguarda la tempistica dell'esercizio dell'opzione. Il conduttore che intende non acquistare ha interesse a comunicarlo tempestivamente, per evitare che l'inerzia venga interpretata come inadempimento o come accettazione tacita di clausole peggiorative. Il principio vigilantibus iura subveniunt — il diritto assiste chi vigila sui propri interessi — vale a pieno titolo in questo contesto: attendere in silenzio la scadenza del termine senza formalizzare la propria volontà può compromettere le possibilità di recupero degli acconti versati.
Il rent to buy è uno strumento giuridicamente robusto, ma la sua efficacia protettiva per il conduttore dipende interamente da come viene redatto il contratto. La norma del 2014 ha tipizzato lo schema, ma ha lasciato ampia autonomia alle parti su alcuni punti critici — e l'autonomia contrattuale, in un rapporto strutturalmente squilibrato come quello tra chi ha l'immobile e chi lo vuole acquistare senza disporre subito del capitale, può facilmente diventare lo spazio in cui si annida lo svantaggio del più debole.
Redazione - Staff Studio Legale MP
