In ambito di compravendite immobiliari si registrano importanti novità a favore di acquirenti e venditori. Le ultime pronunce dei tribunali e della Corte di Cassazione rafforzano i doveri di trasparenza e correttezza dell’agente immobiliare (mediatore) e delineano i casi in cui la provvigione non è dovuta. In sostanza, l’ordinamento impone al mediatore un ruolo attivo e leale: se nasconde informazioni rilevanti sull’immobile o non contribuisce in modo determinante alla conclusione dell’affare, il cliente può legittimamente rifiutare di pagare la commissione. Inoltre, in situazioni di grave inadempimento, il mediatore può essere chiamato a rispondere in solido per i danni subiti dal compratore. L’evoluzione giurisprudenziale in materia mira a riequilibrare il rapporto tra agenzia e cliente, superando il vecchio principio del caveat emptor (sia l’acquirente a stare in guardia) e attribuendo precisi obblighi professionali al mediatore. Vediamo dunque quando matura il diritto alla provvigione e quando invece viene meno, alla luce delle sentenze più recenti.
«Se dici la verità, non devi ricordare nulla.» – Mark Twain
Il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione matura solo a precise condizioni. In generale, l’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto al compenso “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Ciò significa che deve esistere un nesso causale tra l’attività dell’agenzia e la conclusione dell’accordo: il mediatore deve aver messo in relazione le parti in modo realmente efficace, incidendo sull’esito positivo della trattativa. Ad esempio, l’agente organizza visite, favorisce le negoziazioni sul prezzo, appiana divergenze e porta effettivamente le parti a firmare un contratto. Se invece il suo apporto è stato marginale od occasionale (una semplice segnalazione iniziale, senza partecipare alle trattative) il compenso può non spettare, perché la vendita si sarebbe conclusa comunque senza il suo contributo sostanziale.
Questo principio generale, già consolidato, è stato ribadito di recente dalla Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 9431/2025 la Suprema Corte ha confermato che la provvigione spetta solo se l’attività di mediazione ha portato alla conclusione dell’affare. In particolare, non basta che l’agente abbia presentato le parti: è necessario che il contratto si sia concluso grazie all’opera del mediatore (il quale deve quindi dimostrare di aver svolto un ruolo determinante). Al contrario, se le parti concludono l’affare attraverso canali diversi o dopo aver escluso il mediatore, l’obbligo di pagare la commissione viene meno.
Un caso esemplare è quello in cui l’acquirente compra l’immobile tramite un’asta fallimentare o trattativa diretta, dopo un intervento iniziale dell’agenzia. Recentemente, la Cassazione ha affrontato proprio una vicenda del genere: un mediatore pretendeva la provvigione nonostante l’acquirente avesse poi comprato la casa all’asta, senza l’intermediazione finale dell’agenzia. Ebbene, con un’ordinanza del 2025 (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 12629/2025 del 11 maggio 2025) la Corte ha dato torto all’agenzia: pur essendoci un accordo scritto che prevedeva la commissione anche in tal caso, mancava una giustificazione concreta per pagare il compenso in assenza di un vero intervento mediatore sull’esito della vendita. In altre parole, le clausole “provvigione dovuta in ogni caso” non sono valide se la commissione finisce per remunerare una mediazione di fatto non avvenuta. La deroga al nesso causale è ammessa solo entro limiti precisi: ad esempio potrebbe essere legittimo pattuire un compenso forfettario per l’attività di consulenza prestata dal mediatore (ricerche di mercato, assistenza documentale, ecc.), anche se poi la vendita si perfeziona per altra via. Ma se tale controprestazione specifica non c’è, il patto che obbliga a pagare l’agenzia “a prescindere” è privo di causa e il cliente non deve alcunché.
In sintesi, la provvigione non va pagata quando l’affare non si è concluso per merito del mediatore. È onere dell’agente provare il proprio ruolo attivo e indispensabile nelle trattative; viceversa, il cliente può eccepire che l’accordo si sarebbe comunque concluso (o non si è concluso affatto) indipendentemente dal suo operato. La Cassazione (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31177/2024) ha anche chiarito che **nessun compenso è dovuto all’agenzia se le parti, scaduto l’eventuale incarico, concludono successivamente la vendita con nuove trattative autonome. In tal caso viene meno il rapporto causale tra l’attività dell’ex mediatore e l’accordo finale.
Accanto al profilo del “se e quando” matura il diritto alla provvigione, la giurisprudenza ha posto l’accento sui doveri di comportamento dell’agente immobiliare. L’art. 1759 c.c. prevede espressamente che il mediatore “deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”. Questo obbligo di informazione – letto in combinato con i canoni generali di buona fede e diligenza professionale (artt. 1175 e 1176 c.c.) – impone all’agente di verificare e riferire tutte le informazioni essenziali sull’immobile oggetto di trattativa.
In pratica, un agente diligente deve controllare la situazione giuridica e urbanistica del bene: verificare chi sia il reale proprietario, accertare la presenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli nei registri immobiliari, informarsi sulla regolarità edilizia e catastale, ecc. Inoltre, deve segnalare alle parti eventuali circostanze che possano incidere sulla convenienza o sui rischi dell’affare (ad esempio, se l’immobile proviene da una donazione – fatto che potrebbe ostacolare l’ottenimento di un mutuo – oppure se il venditore è in difficoltà economica o soggetto a procedure concorsuali). Queste informazioni rientrano nell’area di conoscibilità ordinaria per un mediatore professionista: non serve un “mandato investigativo” ad hoc perché l’agente abbia il dovere di conoscerle, in quanto normalmente accessibili tramite visure, ispezioni e un minimo di indagine nell’albo pretorio o presso gli uffici competenti.
Le ultime sentenze hanno evidenziato con forza tale obbligo di trasparenza. Un noto proverbio ricorda che «le bugie hanno le gambe corte»: nel contesto immobiliare, eventuali omissioni dell’agente prima o poi emergono e possono avere conseguenze legali serie. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 9395/2025 del 10 aprile 2025 (Sez. II civile), ha ribadito che il mediatore è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza, riferendo alle parti tutte le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza professionale media che possano influire sull’esito dell’operazione. Nel caso specifico esaminato, le promissarie acquirenti di un immobile si erano ritirate dall’affare (chiedendo indietro il doppio della caparra) dopo aver scoperto che sull’immobile gravava una ipoteca non dichiarata al momento del preliminare. L’agenzia sosteneva di aver comunque diritto alla provvigione perché il preliminare era stato concluso. I giudici, però, hanno dato ragione alle acquirenti: l’omessa comunicazione dell’ipoteca da parte del mediatore ha costituito una grave violazione dei suoi obblighi, contribuendo in modo decisivo al fallimento del contratto definitivo. Pertanto l’agente ha perso il diritto alla provvigione (circa 4.500 euro già pagati, che ha dovuto restituire) ed è stato ritenuto responsabile contrattualmente per i danni causati dalla sua negligenza.
È interessante notare come la Cassazione, in questa pronuncia, abbia sottolineato che il diritto del mediatore alla provvigione non nasce automaticamente col preliminare. Se poi il rogito non si perfeziona a causa anche di un inadempimento del mediatore ai suoi doveri informativi, la commissione va restituita. In altre parole, non è sufficiente per l’agente “far firmare un preliminare” per blindare il proprio compenso: se il mediatore con la sua condotta scorretta mina la riuscita finale dell’affare, non può pretendere alcuna provvigione. Questo approccio tiene distinti il rapporto tra venditore e acquirente (che avevano pattuito “immobile libero da pesi” e infatti si sono tirati indietro appena scoperta l’ipoteca) e il rapporto di mediazione: la responsabilità del venditore non esclude quella autonoma del mediatore. Entrambi, venditore e agente, avevano il dovere di garantire la libertà dell’immobile; il fatto che il venditore non abbia cancellato l’ipoteca non “scusa” il mediatore dal non averla rivelata prima. Cassazione chiarisce così che la presenza nel preliminare di una clausola di vendita “libera da gravami” non libera l’agente dall’obbligo di informare tempestivamente dell’esistenza di eventuali gravami già noti: quell’obbligo sorge ben prima del rogito, nel momento in cui l’agente mette in contatto le parti e le assiste nelle trattative.
Oltre alla perdita della provvigione, un mediatore negligente può andare incontro a conseguenze risarcitorie ben più gravi. In situazioni limite, i giudici hanno affermato una responsabilità solidale del mediatore insieme al venditore per i danni subiti dall’acquirente. Questo avviene quando la condotta omissiva dell’agente concorre con quella del venditore nel provocare un evento dannoso unitario ai danni del compratore.
Un esempio paradigmatico è offerto da una sentenza della Cassazione del 2025 riguardante la vendita “sulla carta” di un immobile da costruire. In tale caso, il contratto preliminare era stato dichiarato nullo perché il costruttore-venditore non aveva fornito la fideiussione obbligatoria a tutela dell’acquirente (come prescritto dal D.lgs. 122/2005 per le vendite di immobili in costruzione). Ebbene, è emerso che il mediatore aveva taciuto un’informazione cruciale: il terreno su cui doveva sorgere l’immobile non apparteneva interamente al costruttore, circostanza che avrebbe dovuto insospettire e comunque segnalare l’assenza delle necessarie garanzie. Il risultato è stato drammatico per l’acquirente, che aveva versato importanti somme in anticipo e si è ritrovato senza casa e con il preliminare nullo. La Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. III, sent. n. 9969/2025 del 16 aprile 2025) ha affermato in questo frangente un principio di grande rilievo: il mediatore risponde in solido con il promittente venditore per la restituzione delle somme versate dall’acquirente, quando la sua omissione informativa ha concorso a cagionare il medesimo pregiudizio. In altre parole, l’evento dannoso – la perdita economica subita dal promissario acquirente – è stato determinato sia dalla mancanza della fideiussione (colpa del venditore), sia dal comportamento del mediatore che ha intermediato la vendita senza avvertire che buona parte dell’area non era di proprietà del costruttore (violando i suoi doveri di controllo e informazione). Trattandosi di un danno unico derivante dal concorso di condotte (venditore e agente), la Cassazione ha applicato l’art. 2055 c.c.: venditore e mediatore sono considerati obbligati in solido verso l’acquirente danneggiato. Ciò comporta che l’acquirente potrà chiedere il risarcimento integrale a entrambi (o anche solo all’agenzia, che a sua volta si rivalerà sul venditore per la quota di competenza).
Questa pronuncia segna una svolta importante: il mediatore immobiliare non è più solo un “spettatore neutrale” remunerato a successo, ma viene trattato alla stregua di un professionista con responsabilità proprie. Se manca ai suoi obblighi e ciò causa un danno al cliente, può doverlo risarcire proprio come un venditore inadempiente. Il messaggio per le agenzie è chiaro: massima trasparenza e diligenza, perché errori e omissioni possono costare molto cari. D’altro canto, per chi compra o vende casa si tratta di una tutela aggiuntiva: sapere di poter rivalersi anche sull’intermediario offre maggiori garanzie di ottenere giustizia in caso di problemi.
Le evoluzioni giurisprudenziali descritte sopra rafforzano la posizione di acquirenti e venditori nelle transazioni immobiliari. Oggi più che mai l’agente immobiliare deve “guadagnarsi” la provvigione rispettando rigorosamente i suoi doveri informativi ed esecutivi. In caso contrario, non solo perde il compenso, ma rischia di essere chiamato a rispondere dei danni. Per i clienti questo significa poter comprare o vendere con maggiore fiducia, sapendo che la legge li tutela da eventuali scorrettezze o negligenze dell’intermediario.
Tuttavia, far valere concretamente questi diritti può richiedere una assistenza legale qualificata. Se ti trovi in una situazione di conflitto con un’agenzia immobiliare – ad esempio per una provvigione contestata o per danni subiti a causa di informazioni taciute – è importante agire tempestivamente e con le giuste strategie. Lo Studio Legale MP di Verona, forte di competenze sia in diritto civile immobiliare che in materia contrattuale, può aiutarti a valutare il tuo caso e a intraprendere le azioni necessarie a tutelare i tuoi interessi. Contattaci senza impegno per una consulenza: analizzeremo la vicenda, verificheremo la presenza di violazioni da parte del mediatore e ti indicheremo la strada migliore per ottenere il rispetto dei tuoi diritti (dalla semplice diffida stragiudiziale fino all’eventuale causa per recuperare somme o ottenere il risarcimento dovuto). Acquistare o vendere casa è un passo importante: con il supporto legale adeguato potrai farlo in sicurezza e serenità, sapendo di avere dalla tua parte tutti gli strumenti di tutela che la legge oggi prevede.
Redazione - Staff Studio Legale MP
