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Il signor Rossi parcheggia nello stesso posto da quindici anni. Lo sa tutto il condominio, nessuno ha mai detto niente, c'è persino un verbale del 2009 che lo assegna a lui. Poi arriva la nuova assemblea, decide di ridistribuire gli spazi, e il signor Rossi si ritrova senza posto. È possibile? Sì, ed è esattamente il tipo di situazione che la giurisprudenza del 2026 ha contribuito a chiarire in modo netto.
Cosa dice davvero la delibera che ti ha assegnato il posto auto
Il Codice Civile non dedica norme specifiche alla disciplina dei parcheggi condominiali, lasciando ampio spazio all'interpretazione giurisprudenziale e all'applicazione analogica delle regole generali sul condominio. Questo silenzio normativo è la radice di molti equivoci. Il condomino tende a percepire la delibera di assegnazione come un atto definitivo, simile a un contratto; in realtà si tratta di una regolamentazione dell'uso di un bene che rimane comune.
Il cortile condominiale e i relativi posti auto sono considerati parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., il che significa che tutti i condomini hanno il diritto di usufruirne, nel rispetto della destinazione d'uso e senza limitare l'accesso agli altri, come previsto dall'art. 1102 c.c. Da questo principio discende una conseguenza pratica severa: l'assemblea non può validamente deliberare l'assegnazione nominativa definitiva a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi per il parcheggio delle autovetture.
La Corte di Cassazione ha affrontato la questione con la sentenza n. 9069/2022, fissando un paletto che non è mai stato spostato: la regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
La svolta più recente, però, è arrivata con il Tribunale di Paola, sentenza 9 aprile 2026 n. 357. Il caso è paradigmatico. All'interno di un complesso residenziale, sin dal 1995, l'assemblea aveva regolato l'uso dell'area condominiale destinata a parcheggio, assegnando un posto auto per ciascuna unità immobiliare. Nel corso degli anni, un'unità aveva però finito per godere di due posti, mentre tutte le altre ne avevano uno solo. Il conflitto è esploso quando l'assemblea ha deciso a maggioranza di ridisegnare la planimetria dei parcheggi, sopprimendo quel secondo posto aggiuntivo. Il condomino interessato ha impugnato la delibera, sostenendo che l'assegnazione del 2010 fosse ormai un diritto intoccabile.
Il Tribunale ha respinto l'impugnazione con chiarezza: la delibera del 2010, pur essendo stata presa all'unanimità dei presenti, non costituiva un contratto idoneo a trasferire la proprietà esclusiva di una parte del cortile. È illegittima, perché lesiva del principio di parità di godimento, l'attribuzione in favore di un singolo condomino di un secondo posto auto nella corte comune, in assenza di unanimità o di un titolo contrattuale che ne fondi il diritto. Ne consegue la piena legittimità della delibera che, con semplice maggioranza, elimini il posto auto aggiuntivo e ripristini l'assetto originario conforme alla legge.
Il rischio sottovalutato: la trappola della delibera storica
Qui emerge un profilo che molti articoli sul tema trascurano: la distinzione tra unanimità dei presenti e unanimità dell'intero condominio. Il Tribunale di Paola lo ha evidenziato con precisione: una delibera approvata da tutti i condomini intervenuti all'assemblea non equivale al consenso contrattuale di tutti i condomini, che è l'unico strumento capace di creare un diritto esclusivo su una parte comune. Le delibere che attribuiscono diritti esclusivi su parti comuni senza unanimità sono radicalmente nulle: solo un regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini o predisposto dall'originario costruttore, può prevedere l'assegnazione di posti auto in via esclusiva, e nessuna deliberazione assembleare ordinaria, anche se approvata a maggioranza, può disporre tali attribuzioni.
Altrettanto critico è il caso in cui il costruttore abbia inserito nel rogito la formula "uso esclusivo del posto auto condominiale". La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 28972/2020, ha affermato che l'espressione "uso esclusivo del posto auto condominiale" deve ritenersi non in linea con il nostro ordinamento giuridico in virtù del principio del numerus clausus dei diritti reali. Da qui la necessità di incasellare questa fattispecie in una categoria giuridica valida. In mancanza di un titolo contrattuale chiaro — che trasferisca la proprietà esclusiva dell'area o costituisca un diritto reale d'uso debitamente trascritto — la formula resta giuridicamente vuota.
L'effetto pratico è quello che i processualisti chiamerebbero un caso di vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi resta vigile. Chi possiede un posto assegnato da anni senza mai aver verificato il titolo sottostante corre il rischio concreto di vedersi revocare quell'assegnazione in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Dalla nullità deriva che la delibera può essere contestata in qualsiasi momento e non necessariamente nel termine di 30 giorni previsto per le delibere invece annullabili.
La Cassazione penale ha poi aggiunto un tassello importante con la sentenza n. 12940/2026: la pronuncia è intervenuta sulla convivenza negli spazi comuni condominiali, confermando che le aree a parcheggio interne al condominio godono di una tutela piena anche sotto il profilo della privata dimora. La Cassazione penale, con la sentenza n. 31700/2023, aveva già chiarito che parcheggiare abusivamente nel cortile condominiale senza autorizzazione costituisce un reato di violazione di domicilio ai sensi dell'art. 614 c.p., poiché anche se condivisi da più persone, gli spazi comuni del condominio sono considerati privata dimora e come tali tutelati dalla legge.
C'è poi il caso del condomino con disabilità, che rappresenta l'eccezione più significativa al principio di parità astratta: l'esigenza di parcheggio per i disabili in condominio deve essere soddisfatta attraverso il bilanciamento tra il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti condominiali e il dovere di solidarietà verso i condomini disabili, in attuazione del principio costituzionale di uguaglianza sostanziale. Questa eccezione, fondata sugli artt. 2, 3 e 32 Cost., è l'unica che consente all'assemblea di deliberare — a maggioranza — un'assegnazione preferenziale senza incorrere in nullità.
Cosa fare concretamente
Se sei il condomino che usa un posto auto da anni, la prima verifica da compiere è sul titolo: non sulla delibera assembleare, ma sul rogito di acquisto, sull'atto di provenienza e sul regolamento condominiale. Solo questi documenti possono fondare un diritto opponibile agli altri. Se il titolo è solido — perché la proprietà esclusiva dell'area è stata trasferita con atto trascritto, o perché il regolamento contrattuale del costruttore lo prevede espressamente — il posto non è in discussione.
Se invece il tuo diritto si fonda solo su una delibera assembleare, anche se risalente e non contestata, la situazione è vulnerabile. Qualsiasi condomino può impugnarla in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, e chi ha beneficiato dell'assegnazione illegittima non può vantare alcun diritto acquisito, nemmeno se ha usato quel posto per anni. Eventuali migliorie — tettoie, delimitazioni, strutture varie — dovranno essere rimosse a sue spese.
Se sei il condomino che si sente penalizzato dall'assegnazione privilegiata di un altro, la strada è impugnare la delibera nulla, in qualsiasi momento, e chiedere la reintegrazione nel godimento paritario del bene comune. Il meccanismo della turnazione rappresenta la soluzione più sicura: l'istituzione dei turni è un atto di ordinaria amministrazione che può essere approvato a maggioranza ai sensi dell'art. 1136, co. 2 c.c., poiché mira a disciplinare l'uso in modo che tutti possano goderne, seppur in tempi diversi.
Se invece sei un condomino con due unità immobiliari, il principio di parità ha una declinazione specifica a tuo favore: la giurisprudenza ha precisato che, in regime di turnazione, a chi possiede due unità devono essere assegnati due posti auto, non uno solo.
Come scrisse Aristotele nell'Etica Nicomachea, il giusto non è sempre il medesimo trattamento per tutti, ma la proporzione rispetto a ciò che si possiede: nel condominio, questa proporzione passa attraverso il titolo giuridico, non attraverso il fatto storico del possesso prolungato.
La lezione pratica è semplice ma spesso ignorata: verificare la solidità del titolo prima di fare affidamento su un posto auto è un'operazione che si compie una volta sola, ma che può evitare anni di contenzioso. Chi si occupa di diritto condominiale sa che la maggior parte dei giudizi sui parcheggi nasce non da malafede, ma da una delibera assembleare che nessuno aveva mai interrogato davvero. Il momento giusto per farlo è adesso, non quando l'assemblea ha già votato.
Redazione - Staff Studio Legale MP
