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Circa il 75% degli edifici residenziali italiani è stato costruito prima del 1990, in assenza di qualsiasi obbligo di efficienza energetica. Su questo patrimonio edilizio immobile e energivoro si abbatte ora una norma destinata a cambiarne radicalmente i criteri di intervento: l'obbligo rinnovabili per CILA, SCIA e Permesso di Costruire dal 3 agosto 2026, introdotto dal D.Lgs. n. 5 del 9 gennaio 2026, recepimento italiano della direttiva europea RED III (UE 2023/2413).
Il decreto è stato approvato il 9 gennaio 2026, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 15 del 20 gennaio 2026 ed è ufficialmente entrato in vigore il 4 febbraio 2026. Tuttavia, il 3 agosto 2026 è il termine fissato a 180 giorni dall'entrata in vigore: le pratiche presentate entro il 2 agosto 2026 seguono le regole precedenti, quelle presentate dal 3 agosto rientrano nella nuova disciplina.
Chi è convinto che conti la data di inizio lavori commette l'errore più costoso. Tutti gli interventi i cui titoli abilitativi edilizi — CILA, SCIA, Permesso di Costruire — verranno protocollati a partire dal 3 agosto 2026 dovranno obbligatoriamente dimostrare il rispetto dei nuovi parametri di copertura da fonte rinnovabile. Il cantiere può aprire il giorno dopo; la pratica deve arrivare allo sportello con i nuovi requisiti già rispettati.
Dal 3 agosto 2026 cosa cambia per chi presenta una CILA o SCIA?
Il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, che recepisce la direttiva RED III (UE 2023/2413), riscrive l'Allegato III del D.Lgs. 199/2021 e, per la prima volta, estende le quote minime di copertura dei consumi anche alle ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello e agli interventi di ristrutturazione dell'impianto termico.
Dal 3 agosto 2026 gli interventi per i quali viene presentata la richiesta di titolo edilizio devono garantire una copertura minima dei consumi energetici tramite fonti rinnovabili pari al 60% per le nuove costruzioni, al 40% per le ristrutturazioni importanti di primo livello e al 15% per le ristrutturazioni importanti di secondo livello e per il rifacimento dell'impianto termico. Per gli edifici pubblici ogni soglia aumenta di 5 punti percentuali e la potenza elettrica minima da installare cresce del 10%.
La vera discontinuità rispetto al regime previgente riguarda il perimetro applicativo. La novità risiede nell'ampliamento del perimetro di applicazione: l'obbligo di integrare le fonti rinnovabili non riguarda più soltanto le nuove costruzioni e le ristrutturazioni rilevanti di primo livello, ma si estende alle ristrutturazioni importanti di secondo livello, ovvero gli interventi su oltre il 25% dell'involucro edilizio.
Questo significa, in termini pratici, che chi rifà il cappotto termico, sostituisce la caldaia con un sistema a pompa di calore o interviene su una quota significativa dell'involucro deve verificare, prima di protocollare la pratica, se l'intervento ricade nelle nuove categorie soggette all'obbligo. Anche la CILA per il solo rifacimento dell'impianto termico può attivare la soglia del 15%.
Quali ristrutturazioni sono soggette all'obbligo di rinnovabili dal 2026?
Il campo di applicazione stabilito dal D.Lgs. 5/2026 è estremamente ampio e supera la vecchia distinzione che limitava i vincoli stringenti quasi esclusivamente alle nuove costruzioni. La norma impatta direttamente sia il settore residenziale sia quello industriale e commerciale, riguardando le ristrutturazioni edilizie rilevanti che coinvolgono il rifacimento o l'isolamento dell'involucro edilizio — come cappotti termici e rifacimento tetti — o l'adeguamento globale degli impianti termici.
Un elemento spesso trascurato riguarda la ristrutturazione importante di primo livello: essa si configura quando l'intervento interessa oltre il 50% della superficie disperdente dell'edificio e vi è contestuale rifacimento dell'impianto termico. In queste situazioni la quota richiesta è il 40%, una soglia impegnativa per edifici già costruiti che non abbiano mai ospitato impianti rinnovabili. Il progettista deve inserire nella relazione tecnica ex art. 8, comma 1, del D.Lgs. 192/2005 — la cosiddetta relazione legge 10 — la dimostrazione del rispetto della quota FER, allegandola obbligatoriamente alla pratica edilizia.
Il mancato rispetto degli obblighi di integrazione delle rinnovabili comporta, come già previsto dall'art. 26, comma 4, del D.Lgs. 199/2021, il diniego del rilascio del titolo edilizio. Non si tratta quindi di una sanzione economica, ma di un requisito abilitativo: senza la verifica FER, il progetto non ottiene l'autorizzazione.
Il diniego non è una sospensione: è un rifiuto. Il richiedente dovrà riprogettare l'intervento, integrare la documentazione e ripresentare la pratica da capo, con i tempi che ciò comporta.
Cosa succede se la pratica edilizia non rispetta i nuovi obblighi sulle rinnovabili?
Vale la pena soffermarsi sull'unica via di uscita legittima: la deroga. Il D.Lgs. 5/2026 amplia il sistema delle deroghe: alla tradizionale impossibilità tecnica — legata ad esempio a vincoli architettonici o paesaggistici — si aggiunge la possibilità di dimostrare la non convenienza economica dell'intervento, attestata dal progettista nella relazione tecnica di cui all'art. 8, comma 1, del D.Lgs. 192/2005.
La deroga, tuttavia, non è un'autocertificazione: deve essere asseverata dal tecnico progettista, il quale se ne assume la piena responsabilità. Un'asseverazione generica o priva di calcoli verificabili può essere contestata dall'ufficio tecnico comunale e portare ugualmente al rigetto della pratica.
Qui entra in gioco un profilo che la giurisprudenza amministrativa ha iniziato a definire in modo sempre più netto a proposito di rinnovabili e procedimenti edilizi. Con la sentenza n. 2855 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato ha consolidato un orientamento giurisprudenziale preciso: il diniego paesaggistico non può fondarsi su presunzioni o divieti impliciti, ma richiede una valutazione istruttoria concreta e una motivazione riferita allo specifico intervento. In linea con la giurisprudenza costituzionale, il giudice ha ribadito che lo sviluppo delle energie rinnovabili è un interesse pubblico primario, che deve essere bilanciato con la tutela del paesaggio caso per caso; non sono ammissibili divieti automatici o valutazioni astratte.
Questo principio è direttamente rilevante per chi si trovi in un'area vincolata: il vincolo paesaggistico non equivale automaticamente a impossibilità tecnica che legittima la deroga, né equivale automaticamente a diniego del titolo edilizio. L'amministrazione aveva richiamato per giustificare il diniego il regime della fascia costiera previsto dal piano paesaggistico regionale, senza sviluppare una verifica puntuale delle caratteristiche del sito, del progetto e dell'impatto effettivo dell'intervento. Il parere paesaggistico richiede necessariamente una motivazione costruita sul caso concreto: pertanto il vincolo della fascia costiera, da solo, non giustifica il rigetto dell'istanza.
Parallelamente, sul fronte della relazione tra fotovoltaico e procedimenti edilizi, la Corte di Cassazione penale, Sez. III, con sentenza n. 25338 del 2026, ha ribadito un principio di portata generale: un singolo intervento edilizio, di per sé astrattamente lecito, non rende legittimo il manufatto abusivo sul quale viene eseguito, e tanto meno l'autorizzazione sismica può sostituire il titolo urbanistico-edilizio mancante. La sentenza ribadisce un principio particolarmente severo: la prosecuzione di lavori su un manufatto abusivo può costituire una nuova condotta illecita, anche quando gli interventi successivi siano considerati isolatamente modesti o astrattamente consentiti. Il messaggio è chiaro: l'integrazione di rinnovabili non copre né sana pregressi vizi edilizi del manufatto sul quale si interviene.
Vi è poi un ulteriore profilo di rischio sottovalutato, che riguarda specificamente chi opera nel mercato delle compravendite. Sul complesso delle disposizioni sono attesi nelle prossime settimane chiarimenti applicativi da parte del Ministero. In attesa di quei chiarimenti, il venditore di un immobile che abbia eseguito — dopo il 3 agosto 2026 — una ristrutturazione senza rispettare le nuove quote FER si troverà con un titolo edilizio irregolare che, al momento del rogito, dovrà essere dichiarato al notaio e all'acquirente. La conformità energetica dell'intervento è destinata a diventare un elemento di due diligence immobiliare tanto rilevante quanto la conformità urbanistica e catastale.
Il brocardo tempus regit actum esprime qui tutta la sua forza: la norma applicabile è quella vigente al momento della protocollazione della pratica, non quella del progetto o del contratto d'appalto. Firmare un contratto con l'impresa a luglio 2026 non salva una pratica protocollata ad agosto senza le quote FER.
Come scriveva il filosofo e giurista Luigi Ferrajoli, il diritto moderno tende a produrre aspettative e obblighi non sempre percepiti come tali dai destinatari fino al momento della loro attivazione coattiva. In materia edilizia questa dinamica è particolarmente insidiosa: la norma entra in vigore nell'indifferenza dei più, e si fa sentire soltanto nel momento in cui l'ufficio tecnico comunale rifiuta la pratica.
La lezione pratica è semplice ma non banale: chi ha in programma un intervento edilizio soggetto a CILA, SCIA o Permesso di Costruire e non ha ancora protocollato la pratica deve verificare subito se l'intervento rientra nel perimetro applicativo del D.Lgs. 5/2026. Se sì, il progettista deve integrare la documentazione con il calcolo delle quote FER e la relazione legge 10 aggiornata. Se la deroga appare percorribile — per vincolo architettonico o per non convenienza economica dimostrata — l'asseverazione deve essere analitica, specifica e tecnicamente solida, non una formula generica. Nessun ritardo o risparmio sui costi di progettazione giustifica il rischio di un diniego che blocca il cantiere per mesi.
L'intervento normativo si inserisce negli obiettivi fissati dal recepimento della RED III: il decreto porta al 39,4% il target nazionale di energia da fonti rinnovabili sul consumo finale lordo al 2030, mentre per il settore degli edifici l'obiettivo indicativo di copertura da FER sale al 40,1%. Non si tratta di un episodio regolatorio isolato, ma di una traiettoria destinata a diventare più stringente nel tempo. Chi si adegua oggi con una progettazione attenta, oltre a evitare il diniego del titolo, costruisce un patrimonio edilizio più conforme ai futuri requisiti del mercato immobiliare europeo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
