Quando l’amministratore di condominio termina il suo incarico, ha il dovere legale di consegnare tutta la documentazione condominiale al nuovo amministratore (o, in mancanza, direttamente ai condomini). In questo articolo analizziamo cosa succede se l’amministratore uscente trattiene i documenti: dagli strumenti d’urgenza per ottenerne la consegna immediata (ricorso ex art. 700 c.p.c.) alle misure coercitive indirette (penali ex art. 614-bis c.p.c.), fino alle responsabilità civili e penali che gravano sull’ex amministratore inadempiente.
Quando l’ex amministratore trattiene indebitamente i documenti, il condominio (rappresentato dal nuovo amministratore) può ricorrere al provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.. Si tratta di un’azione cautelare “ante causam” rapida e sussidiaria, pensata per prevenire un pregiudizio imminente e irreparabile che deriverebbe dall’attesa di una causa ordinaria. Nel contesto condominiale, il giudice può emettere un’ordinanza che ordina all’amministratore uscente di consegnare subito tutta la documentazione. Diverse pronunce recenti hanno confermato l’ammissibilità di questo strumento: ad esempio, il Tribunale di Verona, ordinanza 2 luglio 2025 (n. 7398/2025 R.G. 3135/2025), e il Tribunale di Milano, ordinanza 15 gennaio 2026 (R.G. n. 45648/2025) hanno accolto ricorsi d’urgenza presentati dal nuovo amministratore, disponendo la consegna immediata dei documenti condominiali.
Presupposti di ammissibilità: il ricorso ex art. 700 c.p.c. richiede sia i presupposti negativi (assenza di altre tutele specifiche attivabili tempestivamente) sia quelli positivi. In particolare, deve sussistere il requisito della “sussidiarietà”: l’azione d’urgenza è esperibile solo quando non esiste un altro rimedio processuale idoneo a scongiurare il danno nel tempo necessario. Nel caso della documentazione condominiale, l’assenza di un rito speciale immediato rende l’art. 700 c.p.c. lo strumento adeguato, vista l’urgenza operativa. I giudici hanno infatti ritenuto soddisfatto questo requisito, riconoscendo che un’azione ordinaria (come un giudizio di merito o un decreto ingiuntivo atipico) sarebbe troppo lenta e rischierebbe di lasciare il condominio senza tutela effettiva.
Il fumus boni iuris – ossia la plausibilità giuridica del diritto fatto valere – nel caso di specie è normalmente evidente. L’art. 1129, comma 8, c.c. stabilisce chiaramente che alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Si tratta di un obbligo preciso e immediato, che scaturisce dalla natura stessa dell’incarico gestorio: l’amministratore è un mandatario del condominio, e alla fine del mandato deve restituire tutto ciò che ha ricevuto nell’esercizio delle sue funzioni, oltre a rendere il conto della gestione (art. 1713 c.c.). In altre parole, i documenti appartengono al condominio, non all’amministratore: quest’ultimo ne ha il possesso solo per ragioni di ufficio.
Le pronunce giudiziarie recenti ribadiscono con forza questo principio. Ad esempio, il Tribunale di Genova, ordinanza 1° ottobre 2025 (R.G. n. 6863/2025) ha rilevato che il diritto del condominio alla consegna dei documenti è sancito espressamente dal codice e non ammette giustificazioni per il rifiuto. Allo stesso modo, il Tribunale di Milano, sentenza n. 7919/2025 del 17 ottobre 2025 (XIII Sez. Civile) ha sottolineato che l’obbligo di consegna sussiste indipendentemente dal motivo della cessazione (dimissioni volontarie o revoca) ed è strettamente collegato al rapporto di mandato: alla scadenza, l’amministratore deve restituire tutto il materiale e tutti i registri e documenti ricevuti per conto del condominio. In base a tale chiaro quadro normativo (in claris non fit interpretatio – quando la norma è chiara non serve interpretazione), i giudici ritengono generalmente provato il fumus boni iuris del condominio richiedente.
Da notare che nessuna pretesa dell’ex amministratore può legittimare il trattenere i documenti: la Corte di Cassazione ha escluso che l’amministratore uscente possa rifiutare la consegna finché non gli vengano pagati compensi o rimborsi arretrati, invocando il principio inadimplenti non est adimplendum. Tale principio (per cui “a chi non adempie non si deve adempiere”) non si applica in questo caso, perché l’obbligo di consegna dei documenti non è sinallagmaticamente legato al pagamento dei suoi compensi. Dunque, anche se vanta crediti verso il condominio, l’ex amministratore non può trattenere i documenti in pegno: deve prima restituirli, e semmai agire separatamente per recuperare quanto gli spetta.
Infine, la giurisprudenza ha evidenziato che il comportamento di chi rifiuta deliberatamente di restituire la documentazione ricevuta durante l’incarico integra gli estremi di reato. La Cassazione penale ha affermato che una simile condotta può costituire appropriazione indebita (art. 646 c.p.), poiché l’amministratore che trattiene i beni altrui oltre il proprio mandato eccede i limiti del possesso e fa propri i documenti del condominio. Questo funge da ulteriore conferma della illiceità del rifiuto e rafforza il fumus boni iuris del condominio che chiede tutela.
Accanto al fumus, è fondamentale dimostrare il periculum in mora, cioè il rischio concreto di danno grave e irreparabile derivante dal ritardo. Nel caso di un condominio, la mancata disponibilità dei documenti amministrativi e contabili comporta seri pericoli: senza registri, bilanci, contratti e informazioni chiave, il nuovo amministratore si trova impossibilitato a gestire correttamente l’edificio. Possono sorgere paralisi operative – ad esempio non si possono predisporre i bilanci preventivi e consuntivi, né verificare pagamenti a fornitori o lo stato delle casse comuni. Si rischia di omettere adempimenti fiscali (come comunicazioni all’Agenzia delle Entrate per bonus edilizi) o di ritardare azioni legali contro condomini morosi o fornitori inadempienti, con potenziali aggravamenti del debito del condominio. Come ben osservato dal Tribunale di Genova nell’ordinanza citata, queste situazioni espongono il condominio a richieste di terzi di cui non può valutare la fondatezza, e a esborsi imprevisti; i conseguenti danni, per la loro natura, rischiano di divenire irreparabili se non si interviene subito.
“Giustizia ritardata è giustizia negata.” — Montesquieu
Il danno nel ritardo dunque non è solo economico. Non basta dire: “eventualmente l’ex amministratore pagherà i danni”. Come evidenziato nei provvedimenti recenti, vi è un scarto tra il pieno soddisfacimento del diritto e una mera tutela risarcitoria successiva: anche ottenendo un indennizzo monetario più avanti, il condominio potrebbe non riuscire a ricostruire a posteriori tutte le vicende contabili o a recuperare occasioni perse (si pensi alla decadenza da un bonus fiscale o alla prescrizione di un credito perché non si avevano i documenti in tempo). Perciò i giudici riconoscono che il periculum in mora è intrinseco al protrarsi dell’inadempimento dell’ex amministratore. Il Tribunale di Milano (ord. 15/01/2026), ad esempio, ha dichiarato che il perdurare della mancata consegna impedisce il regolare funzionamento della gestione condominiale, costituendo un pericolo attuale. Allo stesso modo, il Tribunale di Verona (ord. 02/07/2025) ha rilevato un rischio di “paralisi dell’intera gestione amministrativa”, tale da rendere indispensabile l’intervento urgente.
Verificati fumus e periculum, il giudice può emettere l’ordinanza cautelare che ordina la consegna immediata dei documenti. Tali provvedimenti vengono solitamente emessi inaudita altera parte (ossia anche senza sentire il resistente, se l’urgenza lo giustifica) e risultano immediatamente esecutivi. Ad esempio, nel caso di Verona 2025 l’ordinanza è arrivata a pochi giorni dall’udienza e ha imposto la consegna immediata di tutta la documentazione elencata dal condominio (dai registri ai bilanci, dalle fatture ai contratti, fino a chiavi e timbri). In altri casi, come a Genova, parte della documentazione è stata consegnata durante il procedimento e l’ordine è stato ristretto ai documenti ancora mancanti. Ciò che conta è che il giudice può modellare il provvedimento sulle esigenze concrete, assicurando al nuovo amministratore tutto il necessario per riprendere in mano la gestione.
Disporre la consegna è un conto, ottenerla davvero può essere un altro. Per evitare che l’ordinanza resti lettera morta, i tribunali fanno sempre più ricorso all’art. 614-bis c.p.c.: si tratta della facoltà di fissare una somma di denaro dovuta dal resistente per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine. Questa misura di coercizione indiretta (introdotta nel nostro ordinamento nel 2009) serve da potente dissuasore: l’ex amministratore sa che ogni giorno di ulteriore inadempimento gli costerà una penalità, dovuta in favore del condominio danneggiato.
Nei provvedimenti cautelari relativi a documenti condominiali, l’applicazione di astreintes ex art. 614-bis è ormai la prassi. Il valore della penale giornaliera è determinato discrezionalmente dal giudice, tenendo conto dell’importanza dei documenti e della condotta tenuta dall’amministratore. Ad esempio, nel caso di Verona l’ordinanza ha imposto 100 € per ogni giorno di inottemperanza successivo al quinto giorno dalla comunicazione del provvedimento. A Milano (ord. 15/01/2026) la penale fissata è stata di 50 € al giorno, con termine di 5 giorni dalla notifica per adempiere. In altri casi ancora, sono state previste somme diverse: ad esempio 30 €/giorno in un caso esaminato dal Tribunale di Foggia (dove si autorizzò persino l’ufficiale giudiziario a recuperare forzatamente i documenti nello studio dell’ex amministratore), oppure 20 €/giorno in provvedimenti meno complessi. Ciò che rileva è che il giudice può modulare la sanzione in base alla gravità: di fronte a inerzie prolungate o reticenze evidenti, si tende a stabilire importi più incisivi (100 € o più). L’obiettivo dichiarato è “sollecitare l’esecuzione spontanea ed integrale” dell’ordine di consegna.
Va evidenziato che la somma in questione non è un risarcimento danni automatico, ma una penalità di mora: l’ex amministratore la dovrà pagare al condominio in aggiunta all’obbligo primario di consegna, per il solo fatto di aver tardato oltre il termine dato. Naturalmente, se adempie subito entro il termine fissato (es. entro 5 o 15 giorni), non maturerà alcuna penale. Viceversa, un ulteriore ritardo prolungato può comportare cifre anche ingenti a suo carico. Ad esempio, con 100 €/giorno, un mese di ritardo accumula 3.000 € di sanzione civile. Questa misura si è rivelata efficace: spesso l’ex amministratore, messo di fronte alla prospettiva di pagare di tasca propria per l’ostruzionismo, preferisce evitare ulteriori indugi.
L’art. 614-bis c.p.c. costituisce dunque un importante strumento di pressione nelle mani del condominio. Le pronunce recenti, come la sentenza del Tribunale di Milano n. 7919/2025, confermano la piena legittimità di applicare tale articolo in questi casi, ritenendolo “idoneo a garantire un rapido passaggio delle consegne nell’interesse dei condomini”. È bene sottolineare che la penale di mora non esclude altre conseguenze (come eventuali risarcimenti): è una tutela aggiuntiva, mirata specificamente a vincere la resistenza dell’inadempiente.
Abbiamo visto come il diritto del condominio ai documenti trovi fondamento nell’art. 1129 c.c. e nell’inquadramento del rapporto come mandato. Vale la pena riepilogare brevemente la portata di questo obbligo e cosa esso comprende, anche per chiarire all’amministratore uscente cosa deve essere consegnato:
Registri obbligatori: registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali d’assemblea, registro di contabilità e registro di nomina/revoca amministratore (come previsti dalla legge n. 220/2012).
Libri contabili e bilanci: ultimo rendiconto consuntivo approvato, bilancio preventivo (se predisposto ma non ancora approvato), situazioni contabili, estratti conto bancari, documenti di cassa, elenco morosi e crediti del condominio.
Documenti fiscali e assicurativi: certificazioni fiscali (ad esempio documentazione inviata all’Agenzia Entrate per bonus casa, ricevute di versamenti ritenute d’acconto), polizza assicurativa del fabbricato, eventuali attestati di prestazione energetica se acquisiti, etc.
Contratti e corrispondenza: tutti i contratti in essere con fornitori (es. manutenzione ascensore, pulizie, utenze luce/gas/acqua, giardinaggio) e le relative fatture, documenti relativi a lavori straordinari (appalti, capitolati, stati di avanzamento lavori), nonché la corrispondenza intercorsa con fornitori, professionisti e enti (ad es. lettere, PEC inviate o ricevute nell’interesse del condominio).
Regolamento e tabelle millesimali: il regolamento condominiale vigente (contrattuale o assembleare) e le tabelle millesimali ufficiali.
Chiavi, timbri e accessi: le chiavi delle parti comuni (locali tecnici, cancelli, centrale termica, etc.), eventuali timbri del condominio, credenziali di accesso ad account o portali condominiali se utilizzati (es. per contabilità online).
Altra documentazione: qualsiasi ulteriore atto o documento inerente la gestione condominiale, anche relativo a periodi passati, che sia ancora in possesso dell’amministratore cessato (ad esempio fascicoli di contenziosi pendenti o conclusi, verbali di assemblee pregresse, preventivi di lavori, progetti tecnici, libretti di impianti, certificati di prevenzione incendi, ecc.).
L’elenco sopra evidenzia come si tratti dell’intero “archivio” del condominio. La legge richiede la consegna integrale e tempestiva di tutto ciò, senza eccezioni. Ogni omissione, anche parziale, può costituire un’inadempienza grave. Ad esempio, non consegnare i registri o i bilanci significa impedire la verifica della gestione; trattenere le chiavi o i codici potrebbe ostacolare l’accesso a impianti importanti; omettere i contratti in essere rischia di far scadere servizi essenziali all’insaputa del nuovo amministratore, e così via.
Non a caso, il mancato passaggio di consegne figura tra le gravi irregolarità che, ai sensi dell’art. 1129 c.c., possono giustificare la revoca giudiziaria dell’amministratore. Se l’amministratore in carica si rifiuta di mettere a disposizione dei condomini i documenti, l’assemblea o i condomini possono chiederne la rimozione al tribunale. Ma quando l’amministratore è già cessato (per dimissioni, revoca o scadenza del mandato), quella norma rafforza comunque il dovere di cooperazione nella transizione. In pratica, l’ex amministratore dovrebbe consegnare tutto immediatamente, senza bisogno di solleciti formali. La prassi consolidata è di effettuare il passaggio entro pochi giorni dalla nomina del successore, spesso con verbale di consegna firmato da entrambi. Se ciò non avviene, il condominio può formalizzare una diffida (meglio se tramite PEC o raccomandata) intimando la consegna entro un termine breve (es. 5 o 10 giorni), citando l’art. 1129 c.c. e preannunciando l’azione legale in mancanza di adempimento.
Ricordiamo che l’amministratore cessato ha anche l’obbligo di rendere il conto della gestione finale: entro 30 giorni deve presentare all’assemblea il rendiconto consuntivo conclusivo. Il comma 8 dell’art. 1129 c.c. menziona infatti, oltre alla consegna dei documenti, l’espletamento delle “attività urgenti” per evitare pregiudizi al condominio. Questo include il passaggio delle consegne e le informazioni necessarie per la continuità amministrativa. Il mancato rispetto di tali doveri, oltre a giustificare le azioni di cui stiamo trattando, può esporre l’ex amministratore a responsabilità ulteriori.
Quali sono, in concreto, le conseguenze giuridiche per l’amministratore che insiste a non consegnare la documentazione nonostante gli obblighi di legge e magari un ordine del giudice? Riassumiamo le principali, tenendo presente che possono cumularsi tra loro:
Ordine giudiziale di consegna: come visto, il primo effetto è l’emissione di un’ordinanza (o sentenza) che ingiunge all’ex amministratore di consegnare i documenti entro un termine perentorio. Questo provvedimento costituisce un titolo esecutivo: se non viene rispettato spontaneamente, si potrà procedere con misure di forza.
Spese processuali a carico: il giudice, constatato l’inadempimento del resistente, solitamente condanna l’ex amministratore al pagamento delle spese legali del procedimento cautelare in favore del condominio. In pratica, oltre al danno la beffa: dovrà pagare l’avvocato del condominio vittorioso. Tutte le ordinanze citate (Verona, Genova, Milano) hanno visto l’ex amministratore soccombente condannato alle spese.
Misure esecutive forzate: se l’ordinanza di consegna non viene ottemperata, il condominio può attivare l’esecuzione forzata. In genere, si chiederà all’Ufficiale Giudiziario di recarsi presso l’ultimo domicilio o ufficio dell’ex amministratore per reperire i documenti. Il giudice può autorizzare l’accesso coattivo ai locali dove si presume siano custoditi archivi e faldoni condominiali. Si tratta di scenari estremi, ma possibili: ad esempio, nel caso citato a Foggia, è stato necessario l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario nello studio dell’amministratore inadempiente.
Penale di mora (astreinte): come già approfondito, al protrarsi dell’inadempimento l’amministratore subirà l’addebito della somma giornaliera stabilita ex art. 614-bis c.p.c. Questa penalità continuerà a maturare fino all’effettiva consegna o fino a diversa decisione del giudice.
Risarcimento danni al condominio: l’ex amministratore può essere chiamato a rispondere dei danni causati dalla sua condotta. Ciò avviene tipicamente in un giudizio di merito successivo (o parallelo) al ricorso d’urgenza. Un esempio eclatante è la già citata sentenza Tribunale di Milano n. 7919/2025, in cui il giudice ha condannato l’ex amministratrice a rimborsare € 18.300,00 al condominio: tale importo corrispondeva alle spese che l’assemblea aveva dovuto deliberare per far ricostruire la contabilità degli anni pregressi, proprio a causa della mancata consegna integrale dei documenti. In generale, saranno risarcibili tutte le spese e i danni che risultino in nesso causale con l’omissione dell’amministratore (costi per duplicare documenti, sanzioni fiscali subite per ritardi, perdite economiche da occasioni mancate, ecc.).
Responsabilità penale: oltre al profilo civilistico, come accennato può emergere un profilo penale. Se l’inadempimento è frutto di dolo – ad esempio l’amministratore nasconde intenzionalmente o distrugge parte della documentazione per occultare proprie mancanze – si possono configurare reati. Il più immediato è l’appropriazione indebita (art. 646 c.p.) per essersi trattenuto indebitamente beni altrui (documenti, ma anche eventuali somme di denaro non restituite). In presenza di un ordine del giudice non eseguito, potrebbe ipotizzarsi anche la mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice (art. 388 c.p.). Naturalmente, l’accertamento penale richiede la prova dell’elemento soggettivo (dolo specifico di fare sparire o usare a proprio vantaggio i documenti). Ma la semplice prospettiva di una denuncia penale rappresenta un deterrente forte. La Cassazione ha definito “gravemente illecito” il comportamento di chi, per ostacolare il successore, non consegna gli atti: in quanto viola doveri derivanti dalla legge ed eccede i limiti del mandato, merita le sanzioni penali se ne ricorrono gli estremi.
In sintesi, l’amministratore che persevera nell’inadempimento si espone a rischi concreti e multipli. Come ben riassunto dal Tribunale di Genova, può ritrovarsi con un’ordinanza a suo carico, il pagamento delle spese di lite, l’esecuzione coattiva, un’eventuale causa di risarcimento e persino conseguenze penali in caso di condotte dolose. A fronte di questo panorama sanzionatorio, è evidente che la condotta diligente – ossia una pronta e completa consegna delle consegne – è anche nel suo interesse, oltre che un obbligo verso il condominio.
Un aspetto pratico da chiarire riguarda la legittimazione del nuovo amministratore ad intraprendere queste azioni legali senza una preventiva delibera dell’assemblea. In linea generale, l’art. 1131 c.c. conferisce all’amministratore il potere di rappresentare i condomini in giudizio, ma su questioni eccedenti le attribuzioni ordinarie è prassi prudente ottenere autorizzazione dall’assemblea. Nel caso del ricorso per ottenere i documenti, però, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che non sia necessaria un’apposita delibera: il nuovo amministratore può (ed anzi deve) attivarsi autonomamente per tutelare l’interesse del condominio a ricevere la documentazione, perché ciò rientra nei suoi compiti gestionali tipici.
Una massima spesso citata in dottrina recita: “L’amministratore condominiale è legittimato, finanche in assenza di una delibera assembleare, ad agire in giudizio in sede cautelare per ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. che ordini all’amministratore precedente la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per l’espletamento dell’incarico”. Tale principio, espresso ad esempio dal Tribunale di Torino in un caso del 2014, è ormai consolidato. La ratio è chiara: l’amministratore subentrante ha il dovere di attivarsi per garantire la continuità della gestione e preservare il patrimonio documentale del condominio, perciò è implicitamente autorizzato dall’ordinamento stesso a compiere gli atti necessari a tale scopo. Richiedere una delibera assembleare comporterebbe un ritardo e una formalità non richiesti, specie in una situazione di urgenza dove il tempo è cruciale (ricordiamo il motto: “giustizia ritardata è giustizia negata”).
Nella pratica, molti amministratori comunque preferiscono ottenere un mandato assembleare prima di adire le vie legali, per piena trasparenza verso i condomini. Ciò è consigliabile, ma non obbligatorio. Ad esempio, nel caso di Verona 2025, il ricorso è stato presentato “in forza di procura speciale e delibera assembleare in atti”, segno che il condominio aveva formalizzato la decisione in assemblea. In altri casi (come a Milano 2026 e Genova 2025) si è agito senza menzionare una preventiva delibera, e i tribunali non hanno eccepito alcunché sull’autosufficienza dei poteri dell’amministratore. Lo stesso Tribunale di Milano, in più occasioni, ha riconosciuto la legittimazione attiva dell’amministratore pro tempore a promuovere azioni cautelari e di merito contro il precedente, trattandosi di materia attinente alla conservazione dei diritti condominiali.
Va anche sottolineato che l’interesse protetto (avere i documenti) è comune a tutti i condomini e non comporta impegni economici straordinari: le spese legali, se preventivate, possono essere considerate ordinarie di gestione, specie se – come spesso avviene – poi vengono poste a carico del soccombente. Inoltre, ritardare in attesa di un’assemblea straordinaria potrebbe aggravare il danno. Per tutti questi motivi, l’amministratore subentrante ha pieni poteri di agire con urgenza.
Naturalmente, resta buona norma che l’amministratore informi l’assemblea della situazione e dell’azione intrapresa, magari ratificando in sede di assemblea successiva il proprio operato, così da rendere partecipi i condomini e ottenere copertura politica. Ma sul piano strettamente legale, l’assenza di delibera non inficia la validità dell’azione. Sul punto si registra uniformità di vedute nella giurisprudenza di merito. In conclusione, il nuovo amministratore può stare in giudizio per queste questioni di consegna documenti autonomamente, in quanto rientrano nelle sue attribuzioni di conservazione dei beni comuni e di gestione ordinaria.
La tematica dell’obbligo di consegna della documentazione condominiale ha già una solida base di orientamenti consolidati, che si sono ulteriormente confermati e arricchiti nelle pronunce più recenti (fino al 2025/2026). Possiamo delineare alcuni punti fermi della giurisprudenza, mettendo a confronto il passato e il presente:
Obbligo immediato e incondizionato: Già da tempo i giudici ribadiscono che l’amministratore cessato è tenuto alla restituzione integrale e tempestiva dei registri e documenti condominiali, a prescindere dal motivo della cessazione e da eventuali controversie sui compensi. Un orientamento consolidato, confermato ad es. da Cass. civ. n. 13504/1999 e da Cass. pen. n. 26820/2008, è che non esiste alcun diritto di ritenzione dei documenti da parte dell’ex amministratore (“non è prospettabile alcun titolo che legittimi il comportamento omissivo” sottolinea il Tribunale di Milano 2026). Le decisioni del 2025 (Verona, Genova, Milano) hanno semplicemente ribadito questa linea, con maggiore enfasi pratica. In particolare, l’ordinanza del Tribunale di Genova 01/10/2025 conferma “la piena operatività dell’obbligo” ex art. 1129, comma 8, c.c., evidenziando che esso sussiste sia in caso di dimissioni che di revoca, ed è immediatamente azionabile in via cautelare se c’è pericolo per la gestione.
Tutela cautelare d’urgenza (art. 700 c.p.c.): La possibilità di ricorrere a provvedimenti d’urgenza per ottenere i documenti è ormai pacifica. In passato potevano esservi dubbi sulla sussidiarietà (si poteva pensare di procedere con un decreto ingiuntivo o aspettare l’azione di merito), ma la prassi e le pronunce hanno fugato ogni incertezza: il ricorso ex 700 c.p.c. è ammissibile e anzi è lo strumento elettivo in queste situazioni di emergenza gestionale. Molte sentenze recenti lo attestano: oltre ai casi citati, si veda ad esempio Tribunale di Genova ord. 30/03/2023, che già disponeva la consegna immediata dei documenti al nuovo amministratore, o Tribunale di Bari ord. 20/09/2024, con analoghe statuizioni. L’orientamento aggiornato enfatizza la velocità e l’efficacia di questa tutela, considerandola del tutto appropriata per prevenire danni irreparabili al condominio.
Fumus e periculum specificati in concreto: Rispetto al passato, le pronunce 2025/2026 tendono a dettagliare meglio in motivazione i due requisiti. Mentre un tempo ci si limitava a richiamare l’art. 1129 c.c. per il fumus, oggi i giudici illustrano anche il perché la mancanza di documenti crea un danno irreparabile. Ad esempio, il Tribunale di Genova 2025 ha elencato puntualmente i rischi (dall’impossibilità di redigere bilanci alle esposizioni verso terzi) che giustificano il periculum. Questa evoluzione offre un quadro più chiaro e didattico delle ragioni sottese all’urgenza, costituendo un utile vademecum per altri casi simili.
Applicazione di art. 614-bis c.p.c.: Qui si nota forse la differenza più evidente tra passato e presente. L’astreinte era introdotta dal 2009, ma solo negli ultimi anni è stata impiegata sistematicamente nei provvedimenti sulla materia condominiale. Oggi quasi ogni ordinanza in tema di consegna documenti include la fissazione di una somma per il ritardo (50, 100 euro al giorno a seconda dei casi). Già nel 2015 alcune ordinanze pionieristiche (es. Trib. Torino 2015) vi fecero ricorso; ora è la regola. Nel 2025 spicca la sentenza Trib. Milano n. 7919/2025, che in un giudizio di merito ha applicato l’art. 614-bis con 100€/giorno di penale decorso un breve termine, a conferma che la misura non è limitata alla fase cautelare ma può essere ribadita anche in sentenza definitiva, per assicurare la celere esecuzione. La giurisprudenza più recente considera l’astreinte uno strumento pienamente legittimo e proporzionato, rigettando le passate riserve sulla sua natura “afflittiva”: è vista come mezzo di coercizione indiretta necessario per tutelare effettivamente il diritto del condominio.
Danni e risarcimenti: Un altro sviluppo del 2025 è l’attenzione alle conseguenze economiche dell’inadempimento. Se prima il focus era solo ottenere i documenti, oggi si mira anche a riparare il pregiudizio arrecato al condominio. Così, accanto all’ordine di consegna, si vedono condanne a risarcire spese come quelle di ricostruzione contabile (caso Trib. Milano ottobre 2025) o altre perdite subite. Inoltre, il Tribunale di Roma, sentenza n. 12772/2025 ha rafforzato un principio contiguo: l’amministratore che gestisce male e rende impossibile ricostruire i conti risponde della restituzione delle somme non giustificate anche se non c’è ammanco, e deve rifondere le spese di revisione contabile sostenute dal condominio. Ciò rientra nel filone di una maggiore severità verso le irregolarità gestionali, di cui la mancata consegna documenti è spesso sintomo o causa. In sintesi, gli orientamenti attuali non si limitano ad ordinare “consegna e basta”, ma prendono in esame l’intero spettro delle conseguenze, assicurando che il condominio non subisca costi ingiusti per colpa dell’amministratore scorretto.
Profili penali: Pur restando ambito di competenza separato, anche qui si percepisce un indirizzo più deciso: le sentenze civili richiamano espressamente la possibile rilevanza penale del rifiuto di consegna (vedi Trib. Milano 2026 che cita Cass. penale 2008 sull’appropriazione indebita). Ciò suggerisce una sinergia nel considerare la condotta non solo come inadempimento contrattuale ma come violazione di un dovere fiduciario di rilevanza pubblicistica. In pratica, il messaggio è: l’ex amministratore non adempiente rischia grosso, anche penalmente, quindi farebbe bene a non sottovalutare la situazione.
In conclusione, la giurisprudenza consolidata già imponeva all’amministratore uscente un comportamento leale e collaborativo, pena provvedimenti giudiziari a suo carico. Gli aggiornamenti 2025/2026 mostrano un ulteriore affinamento degli strumenti a disposizione del condominio: interventi più rapidi, misure pecuniarie di coercizione, condanne integrali alle spese e ai risarcimenti. La “linea dura” verso chi non consegna i documenti è confermata da tribunali di tutta Italia (Verona, Genova, Milano, ecc.) e costituisce un forte monito. Dura lex, sed lex: può sembrare severo, ma è la legge – e il buon senso – a pretenderlo. Del resto, una gestione condominiale trasparente e ordinata non può prescindere dalla tempestiva circolazione delle informazioni. È un principio di civiltà giuridica: chi ha gestito un patrimonio comune deve rimettere nelle mani del successore tutto il materiale, affinché l’amministrazione possa proseguire senza soluzione di continuità.
Redazione - Staff Studio Legale MP
