Un viaggio attraverso le principali fattispecie di tutela del privato nell'ambito dell'edilizia, con un occhio di riguardo alle ultime riforme legislative e alla giurisprudenza di riferimento.
Nell'ambito dell'edilizia, la tutela del privato assume un ruolo di primaria importanza. Le questioni possono essere molteplici e spaziano dal rispetto delle norme urbanistiche, alla richiesta di permessi di costruzione, fino ad arrivare a controversie con terzi o con l'ente comunale.
Un caso tipico riguarda la richiesta di un permesso di costruzione. Il privato, per poter avviare lavori di ristrutturazione o di nuova edificazione, deve ottenere l'approvazione del Comune. In caso di diniego, è possibile presentare un ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale). In questa fase, l'assistenza di un avvocato esperto in diritto dell'edilizia può fare la differenza, guidando il privato attraverso le complesse maglie della burocrazia e rappresentandolo durante il procedimento.
Le ultime riforme in materia di edilizia, come il Decreto Legge 21 ottobre 2020, n. 130, hanno introdotto importanti novità. Tra queste, la semplificazione delle procedure per ottenere i permessi di costruzione e la revisione delle norme per la pianificazione del territorio. Queste modifiche normative hanno l'obiettivo di rendere più snelli e trasparenti i procedimenti edilizi, favorendo così i privati che intendono intraprendere lavori di costruzione o ristrutturazione.
La giurisprudenza italiana e comunitaria offre numerosi spunti di riflessione. Ad esempio, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20440 del 2019, ha stabilito che il privato ha diritto a essere risarcito se la costruzione di un edificio da parte di un terzo causa un danno al suo immobile. Questo principio ribadisce l'importanza della tutela del privato nell'ambito dell'edilizia e sottolinea l'importanza di un'adeguata consulenza legale.
Alcuni esempi. Nel 2022, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21348, ha affrontato temi di edilizia e urbanistica, ribadendo l'importanza del rispetto delle normative in materia. Inoltre, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3446 del 3 maggio 2022, ha affrontato questioni di abusivismo in zona paesaggistica, sottolineando l'importanza dell'informazione alla Soprintendenza.
Nel 2023, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4200 del 26 aprile, ha fornito ulteriori chiarimenti sul testo unico in materia edilizia. In specie, il supremo consesso amministrativo ha stabilito un importante precedente in materia di abusi edilizi. Secondo la decisione, la presentazione di una SCIA in sanatoria non blocca né sospende l'ordine di demolizione. Questo significa che, anche se un'attività ha presentato una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria, l'ordine di demolizione rimane in vigore fino a quando non viene ottenuto il titolo. Questo ha importanti implicazioni per i proprietari di immobili che hanno avviato attività senza il permesso necessario, ma che successivamente hanno presentato una SCIA in sanatoria.
Inoltre, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11574 del 20 marzo 2023, ha affrontato questioni relative all'esecuzione di opere edilizie abusive, all'assenza di permesso di costruire e all'autorizzazione paesaggistica, sottolineando l'importanza dell'ordine di demolizione e rimessione in pristino. In particolare, questa pronuncia ha affrontato la questione delle opere edilizie abusive. La Corte ha stabilito che l'ordine di demolizione di un manufatto abusivo riguarda l'edificio nel suo complesso, comprese eventuali aggiunte o modifiche successive all'esercizio dell'azione penale o alla condanna. Questo significa che se un'opera edilizia è stata realizzata senza il permesso necessario e successivamente sono state apportate modifiche o aggiunte, l'intero edificio, comprese le modifiche o le aggiunte, deve essere demolito. Inoltre, la Corte ha stabilito che l'obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi. Questo significa che l'obiettivo della demolizione è ripristinare il luogo al suo stato originale. Pertanto, tutte le opere accessorie e complementari, nonché le superfetazioni successive, devono essere demolite perché riflettono il carattere abusivo dell'originaria costruzione.
Come ha scritto lo scrittore e architetto britannico Thomas Hardy, "Il costruire è un atto di fede". Questa frase sottolinea l'importanza di garantire una tutela adeguata ai privati nell'ambito dell'edilizia.
In conclusione, la tutela del privato nell'ambito dell'edilizia può riguardare diverse fattispecie e richiede una conoscenza approfondita della legge e della giurisprudenza. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a uno studio legale che si occupa di diritto dell'edilizia.
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
