Gestire correttamente la responsabilità per i danni da parti comuni e comprendere l'estensione delle polizze assicurative in ambito condominiale sono aspetti fondamentali per evitare contenziosi costosi e malintesi. Due recenti pronunce della Corte di Cassazione (n. 9030/2025 e n. 15770/2025) fanno chiarezza su profili spesso trascurati ma di grande rilevanza operativa per amministratori, condomini e professionisti del settore immobiliare.
Ai sensi dell'art. 2051 cc, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Tale principio si applica anche al condominio per i danni provenienti dalle parti comuni.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 9030/2025, quando un condominio subisce un danno a causa della cattiva manutenzione di una parte comune, ha diritto a ottenere il risarcimento. Tuttavia, questo non lo esonera dal concorrere alle spese condominiali che derivano proprio da quel danno.
Nel caso oggetto della sentenza n. 9030/2025, la Delta srl, proprietaria di un'unità immobiliare in un condominio di Agrigento, aveva ottenuto un risarcimento per danni derivanti da infiltrazioni imputabili a difetti di manutenzione. La società agiva poi esecutivamente contro gli altri condomini per recuperare la propria quota, scatenando l'opposizione di questi ultimi. Il motivo? I condomini contestavano l'importo, sostenendo che andasse scomputata la parte spettante alla stessa Delta, in quanto anch'essa condomina.
La Cassazione, intervenendo dopo un lungo contenzioso, ha precisato che il condominio che ha ottenuto il risarcimento resta comunque obbligato a contribuire in quota parte alla spesa generata dalla condanna, come comproprietario delle parti comuni.
La Corte ha affermato che il diritto al risarcimento non modifica l'obbligo di partecipare alle spese. In altre parole, il condominio danneggiato può senz'altro agire esecutivamente contro gli altri condomini per l'intero importo liquidato, ma dovrà comunque contribuire con la propria quota. Tale quota, nei fatti, verrà compensata con quanto percepito a titolo risarcitorio.
Questo principio ha un impatto diretto sulla gestione condominiale: l'amministratore è chiamato a distinguere con precisione tra le somme spettanti al danneggiato e quelle da imputare a ciascun partecipante al condominio, garantendo trasparenza e correttezza nei conteggi.
La successiva ordinanza n. 15770/2025 affronta un ulteriore aspetto: l'estensione delle garanzie assicurative ai danni provocati a singoli condomini. La Corte ha chiarito che se nel contratto assicurativo è presente una clausola che qualifica i condomini come “terzi” rispetto al condominio, allora la compagnia è tenuta a risarcire anche i danni subiti da questi ultimi per effetto di eventi derivanti dalle parti comuni.
Tale clausola ha funzione espansiva della copertura assicurativa e consente di superare l'apparente conflitto di interessi tra condominio danneggiato e condominio corresponsabile, dato che il primo è anche comproprietario della cosa che ha causato il danno.
Un ulteriore profilo operativo riguarda la motivazione delle frasi di rigetto della domanda di garanzia assicurativa. Secondo la Cassazione, una decisione che riconosce la presenza di clausole assicurative favorevoli ma rigetti comunque la domanda senza spiegare logicamente il perché è affetta da vizio di motivazione apparente , quindi è giuridicamente nulla . Questo principio consente ai danneggiati di impugnare provvedimenti non adeguatamente motivati.
Trascurare la separazione tra credito da risarcimento e obbligo condominiale può generare errori nella ripartizione e favorire i contenziosi.
Non verificare attentamente le clausole assicurative rischiando di far perdere al condominio la possibilità di attivare la garanzia nei confronti dei condomini.
Mancare di trasparenza nella comunicazione ai condomini sulle quote e sulle polizze attive può compromettere la fiducia nella gestione e aprire la strada a impugnazioni.
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Quando si parla di danni da parti comuni, risarcimenti e assicurazioni condominiali, la linea tra responsabilità interna e responsabilità esterna è sottile ma decisiva. Le recenti pronunce offrono un quadro chiaro: i condomini sono "terzi" solo ai fini del risarcimento, ma restano obbligati al riparto delle spese. E l'assicurazione, se ben strutturata, può coprire anche questi scenari.
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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
