Il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino rappresenta una delle situazioni più delicate e frustranti per ogni proprietario. Oltre al danno economico immediato, si aggiungono i tempi lunghi delle procedure di rilascio dell’immobile e l’incertezza sul recupero di quanto dovuto. Pacta sunt servanda – i patti devono essere rispettati – recita una vecchia massima latina del diritto contrattuale, ma nella realtà molti locatori si trovano a dover rincorrere inquilini morosi. Come disse acutamente Benjamin Franklin, «I creditori hanno una memoria molto migliore dei debitori.» – e i proprietari di casa certamente non dimenticano gli affitti non pagati. Fortunatamente, il nostro ordinamento prevede oggi strumenti più efficaci per affrontare queste situazioni, sia sul piano processuale che su quello risarcitorio, offrendo un equilibrio tra i diritti del locatore e le garanzie dovute al conduttore.
Tradizionalmente, per sfrattare un inquilino moroso bisognava intraprendere un procedimento giudiziario che, pur semplificato (cosiddetto procedimento per convalida di sfratto), richiedeva comunque diversi mesi e una successiva fase esecutiva con l’ufficiale giudiziario. Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto per accelerare lo sfratto per morosità, nell’ottica di garantire una tutela più rapida ai proprietari. Ad esempio, la recente riforma del processo civile ha introdotto una corsia preferenziale per questi procedimenti, riducendo i tempi tra intimazione e convalida. Inoltre, una novità importante è l’estensione della procedura speciale di sfratto anche ad ipotesi prima non contemplate: oggi lo sfratto per morosità è applicabile anche al contratto di affitto d’azienda, non solo alle locazioni di immobili. Ciò significa che se un conduttore di ramo d’azienda (o affitto di azienda) smette di pagare il canone convenuto, il proprietario dell’azienda concessa in affitto può utilizzare lo strumento rapido dello sfratto per ottenere la restituzione dei beni aziendali. Si tratta di un ampliamento delle tutele per i locatori, sancito dalla normativa più recente, che colma un vuoto: in passato, infatti, il locatore di un’azienda doveva agire con una causa ordinaria per risolvere il contratto e riottenere la disponibilità dei beni, con evidenti dilatazioni dei tempi. Ora non più. Dura lex, sed lex: la legge può sembrare dura per l’inquilino, ma è giusta nel pretendere il rispetto dei patti e nel predisporre mezzi efficaci per reagire all’inadempimento. Va ricordato che il conduttore moroso, nel procedimento per convalida di sfratto, ha comunque la possibilità di evitare lo sfratto saldando integralmente i canoni scaduti (il cosiddetto termine di grazia, concedibile dal giudice ex art. 55 L. 392/1978 una sola volta), oppure raggiungendo un accordo transattivo con il proprietario. Tuttavia, in assenza di pagamento, la convalida oggi interviene in tempi brevi e il successivo rilascio dell’immobile è notevolmente più celere che in passato, a tutela del diritto di proprietà del locatore.
Un nodo a lungo dibattuto era il seguente: il proprietario può chiedere un risarcimento per i canoni futuri che non percepirà più a causa della risoluzione anticipata del contratto di locazione? In altre parole, se l’inquilino viene sfrattato (o comunque il contratto si risolve prima della scadenza naturale) per morosità, oltre agli affitti arretrati fino alla data di rilascio, il locatore ha diritto a un indennizzo per il mancato guadagno relativo ai mesi residui di contratto che sono andati persi? La giurisprudenza in passato era divisa: un orientamento riteneva di sì, riconoscendo al proprietario il diritto di essere risarcito del lucro cessante (ovvero dei canoni che avrebbe incassato fino alla scadenza) al netto di quanto eventualmente ottenuto da un nuovo affitto a terzi; un altro orientamento, invece, negava tale diritto sostenendo che, una volta riacquisito l’immobile, il proprietario potesse subito riaffittarlo e dunque non subisse un danno risarcibile per i mesi restanti. La questione è stata finalmente risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Con una decisione di grande importanza (Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 4892/2025 del 25 febbraio 2025), la Suprema Corte ha stabilito che il locatore ha diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione anticipata per morosità senza che ciò sia escluso dalla restituzione dell’immobile. In sostanza, il fatto che l’inquilino riconsegni prima del termine la casa non azzera automaticamente il danno del proprietario, il quale aveva legittimo affidamento di godere di un reddito per tutta la durata contrattuale. Attenzione però: le Sezioni Unite hanno anche chiarito che tale risarcimento non è automatico. Il locatore dovrà provare, anche tramite presunzioni, di aver subito un’effettiva perdita economica a causa dell’anticipata cessazione del rapporto. Ciò significa, ad esempio, dimostrare di non essere riuscito a trovare subito un altro inquilino e che l’immobile è rimasto sfitto per un certo periodo non per sua inerzia, ma nonostante si sia attivato tempestivamente per locarlo di nuovo. Il giudice valuterà caso per caso, tenendo conto del principio generale di cui all’art. 1223 c.c. (risarcimento del danno emergente e lucro cessante) e dei doveri di correttezza e buona fede. Viene esclusa, invece, l’applicazione analogica dell’art. 1591 c.c.: quest’ultima norma prevede un’indennità pari ai canoni non pagati per il ritardo nella restituzione dell’immobile (quando l’inquilino resta dentro oltre la scadenza), ma non copre l’ipotesi del contratto risolto anticipatamente. Dunque il risarcimento del danno da mancata percezione dei canoni rientra nelle regole generali della responsabilità contrattuale. In definitiva, grazie a Cass. 4892/2025, oggi il proprietario può ottenere dal conduttore moroso non solo gli affitti arretrati fino allo sfratto, ma anche il risarcimento dei canoni che avrebbe dovuto incassare nel periodo successivo, purché provi di non aver potuto ricollocare l’immobile fruttuosamente subito dopo la risoluzione. Si tratta di una tutela forte dell’interesse positivo del locatore, volta a colpire l’inadempimento in tutta la sua portata. Per il conduttore moroso, ciò si traduce in un ulteriore serio rischio economico: non pagare qualche mese di affitto potrebbe significare, alla fine della causa, essere condannato a pagare tutti i mesi mancanti più eventuali spese legali, a meno che nel frattempo l’immobile sia stato rilocato ad altri.
Va segnalato, a complemento di questo quadro, un altro importante principio affermato di recente: il danno da occupazione abusiva non è mai “in re ipsa”. In passato si riteneva talvolta che la sola presenza di qualcuno in un immobile altrui senza titolo legittimo fosse di per sé un danno risarcibile al proprietario, anche senza prova concreta (si parlava di danno “automatico”). La Cassazione oggi smentisce tale automatismo: con la sentenza n. 12879/2025 (Cass. civ., Sez. III) è stato chiarito che quando si chiede un’indennità o un risarcimento per l’occupazione senza titolo di un immobile, il pregiudizio va dimostrato, almeno in via presuntiva, allegando elementi come la vocazione economica del bene a produrre un reddito. In parole semplici, se un inquilino resta nell’immobile altrui senza pagare (o se chiunque occupa abusivamente una casa), il proprietario dovrà provare di aver subito una perdita – ad esempio perché avrebbe potuto affittare a canone di mercato quell’immobile in quello stesso periodo. Non basta invocare genericamente l’occupazione: il giudice liquiderà un’indennizzo commisurato al canone presumibile di locazione, ma solo se il locatore dimostra che verosimilmente avrebbe potuto darlo in affitto ad altri (o comunque utilizzare produttivamente il bene) ed è stato impedito a farlo. Anche sotto questo profilo, dunque, la legge e la giurisprudenza cercano di bilanciare gli interessi: nessun risarcimento “punitivo” o automatico per il proprietario, ma pieno ristoro del danno effettivo subito.
Un capitolo a parte riguarda le locazioni non registrate, ossia gli affitti “in nero”. La legge italiana impone che ogni contratto di locazione di immobili debba essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula; la mancata registrazione comporta gravi conseguenze. In particolare, per contrastare l’evasione fiscale, la normativa (fin dal 2005) prevede la nullità del contratto di locazione non registrato nei termini di legge. Ciò significa che un inquilino, se scopre che il proprietario non ha registrato il contratto di affitto, può sollevare la nullità dello stesso e rifiutarsi legittimamente di pagare il canone pattuito. Addirittura, il conduttore ha diritto a chiedere la restituzione dei canoni già versati in esecuzione di quel contratto nullo, entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile (come previsto dall’art. 13, comma 5, L. 431/1998). Si tratta di una tutela forte per l’inquilino, che funge da deterrente per i proprietari tentati di affittare “in nero” senza dichiarare i redditi da locazione. È facile intuire il potenziale effetto boomerang per il locatore evasore: non solo il contratto non registrato non può essere fatto valere (quindi niente azione di sfratto, niente canoni legalmente dovuti), ma dovrà anche restituire quanto incassato se l’inquilino reclama le somme pagate. In più, resta ovviamente esposto a sanzioni tributarie.
La materia, peraltro, ha conosciuto sviluppi interpretativi. In passato la giurisprudenza oscillava tra una linea più rigorosa (nullità insanabile del contratto non registrato) ed una più elastica (possibilità di sanatoria tardiva mediante registrazione successiva). Le Sezioni Unite della Cassazione, già nel 2017, hanno composto il contrasto stabilendo che la nullità per mancata registrazione è una nullità “sanabile”: se il contratto viene registrato tardivamente, anche oltre i termini, la nullità viene coperta con effetto retroattivo (ex tunc). In altri termini, il locatore che corre ai ripari e registra il contratto in ritardo paga le dovute sanzioni al Fisco, ma salva la validità civile dell’accordo come se fosse stato registrato fin dall’inizio. Questo principio, volto a incoraggiare la regolarizzazione spontanea, è stato ulteriormente affinato di recente. Una ordinanza della Corte di Cassazione del 2025 (Cass. civ., Sez. III, ord. n. 15891/2025 del 13 giugno 2025) ha chiarito che per i contratti di locazione abitativa stipulati in forma scritta ma non registrati prima del 2016 non opera la sanzione di nullità, in virtù della disciplina introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. Tali contratti “in nero” antecedenti possono essere ricondotti a condizioni di legittimità con l’applicazione dei canoni concordati previsti localmente, ma solo per i periodi successivi al 1° gennaio 2016. In pratica, la Cassazione ha escluso la nullità di un contratto non registrato stipulato, ad esempio, nel 2015, purché in forma scritta e non simulato, tuttavia ha negato al conduttore il rimborso dei canoni pagati per i periodi anteriori al 2016, consentendo invece dal 2016 in poi la rideterminazione del canone secondo i parametri di legge (c.d. “riconduzione a congruità”). Senza entrare troppo nel dettaglio tecnico, questo significa che il legislatore ha voluto dare un colpo di spugna parziale al passato: chi aveva affitti in nero negli anni precedenti ha avuto un’occasione di mettersi in regola senza perdere del tutto i canoni, ma per il futuro non ci sono scappatoie – dal 2016 ogni affitto va registrato subito o il conduttore paga solo il minimo legale. Summum ius, summa iniuria dicevano i latini: applicare rigorosamente la norma (il “sommo diritto”) può sembrare generare “somma ingiustizia” in alcuni casi, ma è la scelta del legislatore per tutelare interessi superiori (in questo caso, la lotta all’evasione e la trasparenza nei contratti di locazione). Al proprietario conviene quindi agire sempre alla luce del sole, stipulando contratti regolari: ne va non solo del rispetto della legge, ma anche della possibilità di far valere i propri diritti in caso di morosità. Un contratto nullo, infatti, lascia il locatore senza tutela – non potrà sfrattare formalmente l’occupante se non con una causa lunga per “occupazione senza titolo” e, come visto, senza certezza di ottenere un risarcimento pieno (dovrà provare il danno effettivo caso per caso). In conclusione, affittare in nero è un rischio altissimo che può costare molto caro al proprietario, sia in termini economici che di perdita di tutela legale.
Dall’analisi di queste novità normative e giurisprudenziali emerge un quadro equilibrato: il sistema giuridico cerca di proteggere il proprietario diligente, fornendogli strumenti rapidi per liberare l’immobile e risarcimenti per le perdite subite, ma al contempo tutela il conduttore onesto da eventuali abusi, incentivando la regolarità dei contratti e richiedendo prova concreta dei danni. La morosità incolpevole – situazioni in cui l’inquilino si trova in difficoltà economica senza colpa (perdita del lavoro, gravi motivi familiari) – è presa in considerazione dall’ordinamento: esistono fondi statali e regionali di sostegno al pagamento dell’affitto, e i giudici possono valutare con particolare attenzione caso per caso, ad esempio concedendo dilazioni se la situazione lo permette. Tuttavia, il messaggio generale è chiaro: chi non paga l’affitto deve lasciare l’immobile in tempi brevi e può essere chiamato a rispondere dei danni causati. Al contempo, chi affitta deve rispettare le regole (registrare il contratto, mantenere l’immobile in buono stato, ecc.), altrimenti vede affievolirsi o azzerarsi le proprie pretese. In ultima analisi, proprietario e inquilino hanno ciascuno dei diritti ma anche dei doveri; quando questi doveri non vengono onorati, interviene la legge. E la legge oggi fornisce strumenti concreti affinché “ciascuno dia il suo”: all’inquilino moroso è richiesto di rispondere delle proprie inadempienze, al locatore corretto è riconosciuta una tutela effettiva del suo diritto.
Redazione - Staff Studio Legale MP
