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Immaginate il seguente scenario, tutt'altro che raro: l'appartamento al quarto piano è inagibile per settimane a causa dell'umidità che filtra dalla terrazza del vicino del piano superiore, in uso esclusivo a quest'ultimo da anni e mai adeguatamente impermeabilizzata. Il proprietario danneggiato si rivolge a un legale convinto di avere tutti i diritti dalla sua parte. E in effetti un diritto lo ha, eccome. Ma ciò che spesso non si considera è che quel medesimo proprietario, nel momento in cui reclama il risarcimento, resta pur sempre un condomino obbligato a contribuire — pro quota — alle spese di riparazione della terrazza che lo ha danneggiato. È questa la trappola più insidiosa delle infiltrazioni da lastrico solare, e la giurisprudenza del 2026 l'ha messa a fuoco con una precisione senza precedenti.
Come ricordava Aristotele nella Nicomachea, il giusto non è sempre il simmetrico: talvolta la giustizia esige che si sopporti una quota di ciò che ci ha recato danno, perché la convivenza in una comunità — sia essa la polis o il condominio — impone obblighi reciproci che non si estinguono nemmeno quando si è vittime.
Il quadro normativo: tre articoli, tre scenari diversi
Il punto di partenza obbligato è l'art. 1126 c.c., che disciplina il lastrico solare o la terrazza a livello in uso esclusivo di uno dei condomini, prevedendo che le spese di manutenzione e riparazione siano ripartite per un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini le cui unità sono sottostanti alla proiezione verticale del lastrico. Si tratta di una norma derogatoria rispetto al principio generale dell'art. 1123 c.c., giustificata dal fatto che il titolare dell'uso esclusivo trae vantaggi aggiuntivi rispetto alla semplice funzione di copertura.
Accanto all'art. 1126 c.c. opera però l'art. 1125 c.c., che disciplina i solai e i soffitti tra piani sovrapposti ripartendo le spese in parti uguali tra i proprietari dei due piani contigui. E qui nasce il primo nodo critico che la prassi condominiale ha a lungo ignorato: quale delle due norme si applica quando il lastrico in uso esclusivo copre una sola unità immobiliare? La risposta, fino a pochi mesi fa, sembrava scontata per la stragrande maggioranza degli amministratori: l'art. 1126 c.c., quasi automaticamente. La Cassazione ha smentito questa convinzione con decisione.
Con la sentenza 21 aprile 2026, n. 10534, la Corte di Cassazione (Sez. II civ.) ha affrontato il tema del corretto criterio di ripartizione delle spese quando le infiltrazioni provengono da un lastrico solare che copre un solo appartamento, chiarendo che il criterio previsto dall'art. 1126 c.c. non può essere applicato indistintamente a tutte le ipotesi di lastrico o terrazza a livello di proprietà esclusiva. Il principio enunciato è netto: quando il lastrico copre una sola unità immobiliare, il riparto deve essere effettuato secondo l'art. 1125 c.c. e non secondo l'art. 1126 c.c., "venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condòmini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa". La pronuncia si pone in netto contrasto con quanto finora sostenuto dalla giurisprudenza maggioritaria.
In concreto: se il lastrico del quinto piano copre solo l'appartamento del quarto piano e nessun altro, non si applica la regola "un terzo al proprietario del lastrico e due terzi ai sottostanti", bensì la ripartizione paritaria tra i proprietari dei due piani sovrapposti. Le conseguenze economiche per le parti possono essere significative.
Il paradosso del condomino danneggiato che deve comunque pagare
Il secondo profilo — ancor più sottovalutato nella prassi — riguarda la posizione del condomino che subisce il danno. L'istinto comune porta a ritenere che chi è vittima delle infiltrazioni non possa essere chiamato anche a pagare le spese di riparazione di ciò che lo ha danneggiato. Questa lettura è però giuridicamente errata, e lo è stata ribadita con forza dalla Cassazione nel corso del 2026.
Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo — che trova la sua fonte nella comproprietà e non nella specifica condotta illecita — di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni. Il principio è stato pronunciato dalla Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con l'ordinanza del 20 aprile 2026, n. 10321.
Tradotto nella pratica: il condomino del quarto piano ha diritto al risarcimento integrale dei danni al proprio appartamento, ma non può sottrarsi alla propria quota di spesa per il rifacimento della terrazza sovrastante. I due obblighi — diritto al ristoro e dovere contributivo — coesistono, e nessuno dei due cancella l'altro. La Cassazione ribadisce un concetto fondamentale: il condòmino danneggiato, pur avendo diritto al risarcimento nei confronti del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., non perde il suo status di comproprietario delle parti comuni e resta obbligato a contribuire alle spese di ripristino secondo i millesimi. Il danno subito non cancella il dovere di partecipazione.
Un aspetto ulteriore, spesso trascurato, riguarda il profilo della solidarietà risarcitoria. La sentenza n. 11585/2026 della Corte di Cassazione è intervenuta chiarendo che il titolare del lastrico risponde per custodia ex art. 2051 c.c., mentre il condominio risponde in relazione alla funzione di copertura e manutenzione, con la conseguenza che ne deriva un concorso di responsabilità extracontrattuale, non una semplice ripartizione di spesa. Quando i titoli di responsabilità sono plurimi, entra in gioco il principio della solidarietà ex art. 2055 c.c. Ciò significa, in termini pratici, che il condomino danneggiato può agire per il risarcimento integrale tanto nei confronti del proprietario del lastrico quanto nei confronti del condominio, lasciando a questi ultimi di regolare il concorso interno. Una leva processuale non trascurabile nella costruzione della strategia difensiva.
Quanto alla responsabilità nei confronti dell'acquirente dell'appartamento, un'ulteriore pronuncia recente chiude il cerchio: la Cassazione, con la sentenza n. 15633 del 21 maggio 2026, ha chiarito che nella compravendita immobiliare il venditore risponde dei vizi dell'immobile anche se le infiltrazioni provengono, in tutto o in parte, da parti comuni dell'edificio, purché il difetto si manifesti direttamente sull'appartamento venduto e ne riduca il valore o il normale godimento. Nel caso concreto, un compratore di un appartamento al terzo piano aveva riscontrato, dopo il rogito, umidità, condensa, distacchi di intonaco e altre lesioni. La possibile responsabilità del condominio per omessa manutenzione resta distinta e non priva l'acquirente dell'azione contrattuale verso il venditore.
Questo significa che chi acquista un appartamento e scopre dopo il rogito infiltrazioni riconducibili al lastrico solare può agire contemporaneamente — e su titoli autonomi — sia contro il venditore per vizi della cosa venduta, sia contro il condominio per omessa manutenzione. Un cumulo di azioni che richiede una gestione processuale attenta, per evitare di precludersi uno dei due canali.
Vale ricordare, a questo punto, il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile e agisce tempestivamente. In materia di infiltrazioni da lastrico solare, la tempestività non è solo una scelta strategica ma un requisito imposto dai termini di decadenza e prescrizione: l'azione per vizi nella compravendita segue l'art. 1495 c.c. (denuncia entro otto giorni dalla scoperta, azione entro un anno dalla consegna), mentre l'azione risarcitoria extracontrattuale si prescrive in cinque anni. Confondere i due piani — o, peggio, attendere — può compromettere irrimediabilmente la posizione del danneggiato.
Nella pratica condominiale, gli errori più frequenti si concentrano su tre momenti distinti. Il primo è la fase assembleare: l'assemblea che ripartisce le spese per il rifacimento del lastrico applicando l'art. 1126 c.c. quando invece dovrebbe applicare l'art. 1125 c.c. (perché il lastrico copre una sola unità) emette una delibera annullabile, impugnabile entro trenta giorni. Chi non la impugna in tempo si vede applicare il criterio errato senza possibilità di rimedio. Il secondo errore ricorrente è quello del condomino danneggiato che rifiuta di pagare la propria quota di spesa convinto di essere esonerato in quanto vittima: questo comportamento espone al rischio di un decreto ingiuntivo da parte del condominio e — nel caso si stia già pendendo un giudizio — a una compensazione delle reciproche pretese che può ridurre sensibilmente il risarcimento netto ottenuto. Il terzo errore riguarda la scelta del titolo dell'azione: agire solo contrattualmente contro il venditore trascurando la responsabilità aquiliana del condominio — o viceversa — significa rinunciare a parte degli strumenti disponibili.
La giurisprudenza del 2026 sul lastrico solare restituisce un quadro più articolato di quanto la prassi condominiale abbia sinora recepito. Il confine tra art. 1125 e art. 1126 c.c. non è automatico ma dipende dalla funzione concreta svolta dal lastrico; la posizione del condomino danneggiato è duplice per definizione e non consente di scegliere tra i due ruoli; la responsabilità solidale tra proprietario del lastrico e condominio apre spazi di tutela più ampi di quanto si creda. Comprendere questa complessità prima di impugnare una delibera, avviare una causa o accettare un accordo transattivo è la condizione minima per non trasformare una posizione di forza in una sconfitta.
Redazione - Staff Studio Legale MP
