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Quando una legge è ancora in gestazione, il rischio non è solo non conoscerla: è agire come se già esistesse, oppure ignorarla del tutto. Entrambe le posture possono avere conseguenze concrete. Il DDL n. 1816, presentato il 24 febbraio 2026 dal sen. Paolo Tosato (Lega) e assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia del Senato, è un cantiere aperto. Contiene misure che cambieranno in modo significativo la governance condominiale: quorum ridotti per le delibere di sicurezza, polizza assicurativa obbligatoria, sospensione dei morosi dai servizi separabili, rinnovo automatico del mandato dell'amministratore, obbligo di laurea e polizza per i nuovi amministratori, detraibilità del compenso fino a 500 euro per la prima casa.
Ma oggi, mentre scriviamo, il testo non è legge. Chi amministra un condominio, chi vive in assemblea o chi si trova a gestire un contenzioso deve muoversi nel perimetro delle norme vigenti — il Codice civile, la legge n. 220/2012, la giurisprudenza consolidata — senza anticipare regole che potrebbero cambiare, essere emendate o non entrare in vigore nella forma attuale.
Come ricordava Rudolf von Jhering, il diritto non è solo norma: è lotta — ma una lotta che si combatte con le armi disponibili hic et nunc, non con quelle che si spera di avere domani.
Errore 1 — Anticipare i nuovi quorum nelle delibere di sicurezza
Il DDL Tosato prevede che per gli interventi obbligatori di sicurezza sia sufficiente il voto favorevole di un terzo degli intervenuti in assemblea e un terzo del valore millesimale. Si tratta di una riduzione significativa rispetto agli attuali quorum dell'art. 1136 c.c. L'idea è accelerare decisioni su impianti, ascensori, strutture — lavori che oggi si impantanano per mancanza di maggioranze.
Il problema è che oggi quella soglia non esiste. Un'assemblea che deliberi con quorum inferiori a quelli previsti dal codice civile vigente adotta una delibera annullabile, impugnabile dal condomino dissenziente entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c. Non è sufficiente richiamare nel verbale "l'imminente riforma" per sanare il vizio: la delibera si valuta alla luce della norma in vigore al momento in cui è adottata. Il brocardo tempus regit actum non lascia margini di dubbio.
La Corte di Cassazione, Sez. II civ., con ordinanza del 27 febbraio 2026, n. 5190 (Pres. Manna, Rel. Scarpa), ha ribadito che i quorum assembleari devono essere rispettati in modo puntuale e che il giudice non può supplire a un vizio procedurale con valutazioni di merito sull'urgenza dell'intervento deliberato. Il principio è netto: l'urgenza materiale dei lavori non sana la carenza formale del quorum.
Chi oggi convoca un'assemblea e tenta di deliberare con le soglie ridotte del DDL — magari perché l'amministratore è convinto che la legge passerà presto — espone il condominio a un contenzioso certo, con tempi e costi prevedibili.
Errore 2 — Ignorare l'obbligo assicurativo nella fase transitoria
Il DDL Tosato introduce la polizza assicurativa obbligatoria per il condominio, con massimale adeguato al valore dell'edificio e alle attività svolte nei spazi comuni. Oggi questo obbligo non esiste per legge — ma la sua assenza non significa impunità in caso di sinistro.
L'errore che si commette più spesso in questa fase di attesa è duplice. Il primo: alcuni condomini rinviano il rinnovo o l'adeguamento delle polizze esistenti, convinti che tanto "arriverà l'obbligo" e che sia più conveniente aspettare. Il secondo: chi ha già una polizza non ne verifica l'effettiva copertura, confidando nell'imminente riforma come scudo morale.
Entrambi gli atteggiamenti trascurano che la responsabilità del condominio per i danni a terzi — cadute nelle parti comuni, distacchi di intonaco, allagamenti da impianti — è già oggi pienamente operativa ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. La Cassazione, Sez. III civ., con sentenza del 14 aprile 2026, n. 9617 (Pres. Travaglino, Rel. Rossetti), ha confermato che la responsabilità del condominio per i danni da cose in custodia è oggettiva e che l'assenza di una polizza adeguata determina un'esposizione diretta e illimitata del patrimonio condominiale e, in caso di insufficienza, dei singoli condomini secondo i millesimi di proprietà.
Aspettare che la legge renda la polizza obbligatoria per dotarsene è un errore logico prima che giuridico: il rischio esiste ora, indipendentemente dalla riforma.
Errore 3 — Gestire i morosi come se la sospensione dei servizi fosse già consentita
Tra le misure più discusse del DDL Tosato c'è la possibilità di sospendere i servizi comuni separabili — riscaldamento, acqua calda, accesso all'ascensore — al condomino moroso da oltre sei mesi. È una norma dal forte impatto pratico, pensata per dare strumenti concreti all'assemblea contro chi non paga.
Oggi, però, questa facoltà non esiste. La giurisprudenza dominante considera illegittima qualsiasi sospensione unilaterale dei servizi al moroso, anche deliberata dall'assemblea, qualora non sia espressamente prevista da una norma di legge o dal regolamento condominiale contrattuale. Il Tribunale di Milano, con sentenza del 3 marzo 2026, ha ribadito che la sospensione del servizio di riscaldamento nei confronti di un condomino moroso, deliberata dall'assemblea in assenza di una previsione regolamentare specifica, costituisce condotta illecita che può fondare una domanda risarcitoria e un'azione cautelare d'urgenza.
L'errore che si commette in questa fase è quello di amministratori che — anticipando la riforma — comunicano ai morosi l'imminente sospensione dei servizi come se fosse già un diritto acquisito. Non lo è. E farlo genera un duplice rischio: esporre il condominio a ricorsi cautelari ex art. 700 c.p.c. e consolidare in capo al condomino moroso una posizione di vantaggio processuale.
Il recupero del credito condominiale ha strumenti già oggi efficaci: il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c., l'iscrizione di ipoteca, la partecipazione al riparto in sede esecutiva. Questi strumenti esistono, funzionano, e non richiedono di attendere la riforma.
Errore 4 — Rinnovare o rifiutare il mandato dell'amministratore senza considerare la transizione
Il DDL Tosato introduce il rinnovo automatico del mandato dell'amministratore in assenza di revoca espressa, e requisiti più stringenti per i nuovi amministratori: laurea (almeno triennale in materie giuridiche, economiche o tecniche) e polizza professionale obbligatoria. Oggi né il rinnovo automatico né l'obbligo di laurea esistono nella forma prevista dalla proposta.
L'errore si manifesta in due direzioni opposte. Da un lato, assemblee che deliberano il rinnovo automatico del mandato "in conformità alla futura riforma", senza formale delibera — esponendosi al rischio che, in assenza di legge, il mandato sia scaduto e l'amministratore operi senza titolo. Dall'altro, assemblee che nominano nuovi amministratori senza verificare i requisiti già oggi previsti dal d.m. 140/2014 (formazione iniziale, aggiornamento annuale, nessuna condanna per determinati reati), convinte che "tanto cambierà tutto".
La Corte di Cassazione, Sez. II civ., con ordinanza del 18 maggio 2026, n. 12884 (Pres. Manna, Rel. Scarpa), ha chiarito che l'amministratore privo dei requisiti previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. può essere revocato in qualsiasi momento su richiesta di qualunque condomino e che gli atti da lui compiuti in quella veste rimangono efficaci verso i terzi ma espongono il condominio a responsabilità interna.
La riforma, se approvata, aggiungerà requisiti. Ma quelli attuali devono già essere rispettati. Ignorarli nell'attesa che arrivi il nuovo regime è un errore che produce effetti immediati.
Una riflessione finale merita il metodo con cui questa riforma si sta costruendo. Il DDL Tosato arriva dopo il ritiro del DDL Gardini (A.C. 2692), avvenuto il 14 febbraio 2026: un segnale che il tema è politicamente delicato e che i testi tendono a modificarsi prima di diventare definitivi. Questo rende ancora più importante non anticipare norme che potrebbero cambiare di segno nell'iter parlamentare. La prudenza, in diritto condominiale, non è conservatorismo: è il modo più efficace per proteggere i diritti di tutti i condomini, oggi, con le regole che ci sono.
Come ammoniva Norberto Bobbio, la norma esiste perché è stata posta, non perché è giusta — e finché non è posta, è soltanto una promessa del legislatore.
Redazione - Staff Studio Legale MP
