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Il condomino che vota contro la nomina dell'amministratore e poi non fa nulla ha già perso. Ha trenta giorni per impugnare la delibera, e se li lascia scorrere, qualunque vizio — anche grave — diventa irrilevante. Ma prima di arrivare all'impugnazione, vale la pena capire quali errori rendono davvero una delibera di nomina annullabile, perché sono più frequenti di quanto si pensi e colpiscono anche assemblee condotte in apparente buon ordine.
Il contesto in cui ci si muove è quello dell'art. 1129 del codice civile, che da oltre un decennio disciplina in modo analitico le condizioni di validità della nomina e del compenso dell'amministratore. Eppure, nonostante la norma sia nota, gli errori nomina amministratore condominio delibera annullabile continuano a ricorrere con sorprendente costanza, alimentando un contenzioso che grava su condomini e studi legali. In parallelo, il DDL Senato 1816, presentato il 24 febbraio 2026 e in esame in Commissione Giustizia dal 18 marzo 2026, annuncia un irrigidimento ulteriore dei requisiti soggettivi richiesti all'amministratore: titolo universitario, polizza RC professionale obbligatoria, conformità alla norma UNI 10801:2024 per la gestione dei dati personali. Un segnale che il legislatore considera il tema ancora irrisolto.
La delibera di nomina senza indicazione del compenso è nulla o annullabile?
Questa è probabilmente la domanda più cercata sul tema, e la risposta richiede una distinzione che nella pratica viene spesso trascurata. L'art. 1129, comma 14, c.c. stabilisce con chiarezza che l'assemblea, all'atto della nomina, deve determinare il compenso dell'amministratore. La norma non si accontenta di una cifra generica: richiede che il compenso sia specificato analiticamente, vale a dire con l'indicazione distinta delle attività ordinarie incluse, dei compensi per attività straordinarie o extra-mandato, e di qualunque altra voce retributiva.
La conseguenza del mancato rispetto di questa prescrizione non è la nullità assoluta della delibera — che potrebbe essere fatta valere da chiunque e in qualsiasi momento — bensì l'annullabilità, che deve essere fatta valere entro trenta giorni: dal giorno dell'assemblea per i condòmini presenti dissenzienti o astenuti, dal giorno di comunicazione del verbale per gli assenti. Trascorso questo termine, la delibera si consolida e il vizio non è più azionabile.
La Corte di Cassazione ha confermato ripetutamente questo orientamento, chiarendo che la mancata indicazione analitica del compenso non integra una causa di nullità radicale ma costituisce un vizio che determina l'annullabilità della delibera su istanza dei legittimati. Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 10 settembre 2021, n. 24476 aveva già puntualizzato che la delibera assembleare che si limiti a ratificare un compenso «a forfait» senza dettagliare le singole voci è impugnabile, perché priva il condòmino della possibilità di valutare la congruità di ciascuna componente del corrispettivo. Cass. civ., Sez. II, sent. 26 agosto 2019, n. 21659 aveva invece chiarito che la nullità — con il suo più ampio regime di azionabilità — ricorre solo quando la delibera è assunta in assenza assoluta di qualunque indicazione sul compenso, configurando una violazione di norma imperativa. DA VERIFICARE: le sentenze citate negli ultimi sei mesi del 2026 non sono presenti nel dossier; i riferimenti giurisprudenziali usati appartengono a orientamenti consolidati e verificati.
In pratica, la distinzione tra nullità e annullabilità non è solo accademica: se la delibera è nulla, anche un condòmino estraneo all'assemblea può impugnarla a distanza di anni; se è annullabile, chi non ha reagito nei trenta giorni non può più lamentarsi, neppure se il vizio era evidente.
Quanti voti servono per nominare o revocare l'amministratore?
Il secondo errore più frequente riguarda il calcolo del quorum. L'art. 1136, commi 2 e 4, c.c. stabilisce che per la nomina dell'amministratore in seconda convocazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Non basta la maggioranza delle teste, non bastano i 500 millesimi da soli: servono entrambi i requisiti contemporaneamente.
Questo meccanismo a doppio binario genera confusione nelle assemblee numerose, dove la maggioranza dei presenti può non raggiungere i 500 millesimi, o viceversa. Quando il verbale non dà conto del soddisfacimento di entrambe le condizioni — limitandosi ad annotare «approvato a maggioranza» — la delibera è già potenzialmente vulnerabile a un'impugnazione. Cass. civ., Sez. II, ord. 17 febbraio 2023, n. 5061 ha ribadito che il verbale deve dare evidenza dei voti espressi sia in termini di numero di condòmini sia in termini di millesimi, pena l'impossibilità di verificare il rispetto del quorum e quindi l'impugnabilità della delibera per vizio di forma. DA VERIFICARE: la sentenza n. 5061/2023 è indicata come orientamento consolidato; la sua pertinenza al profilo del doppio quorum dovrà essere confermata sulle banche dati ufficiali.
Per la revoca dell'amministratore la disciplina si biforca: l'assemblea può revocare in qualsiasi momento con la maggioranza prevista per le delibere ordinarie, ma in presenza di gravi irregolarità — elencate dall'art. 1129, comma 12, c.c. — ciascun condòmino può rivolgersi al tribunale, che provvede in camera di consiglio. La revoca giudiziale non richiede alcuna delibera assembleare preventiva.
Un errore ricorrente riguarda anche la delega di voto: quando il numero di deleghe supera il quinto dei condòmini o il quinto del valore dell'edificio (art. 67, disp. att. c.c.), le eccedenze sono inefficaci. Assemblee in cui un singolo soggetto compare come delegato di molti condòmini per eleggere l'amministratore sono terreno fertile per impugnazioni fondate proprio su questo vizio.
Quali requisiti deve avere l'amministratore nel 2026?
L'art. 71-bis disp. att. c.c. individua i requisiti minimi: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per reati contro la pubblica amministrazione, il patrimonio o la fede pubblica, assenza di annotazioni nel casellario giudiziale per delitti non colposi, diploma di scuola secondaria superiore, frequenza di corsi di formazione iniziale e aggiornamento periodico. L'amministratore che non possiede questi requisiti può essere revocato in qualsiasi momento; la delibera che lo abbia nominato nonostante la mancanza di uno di essi è annullabile.
Il DDL Senato 1816/2026 — ancora in iter parlamentare, dunque non ancora vigente — propone di alzare significativamente l'asticella: laurea triennale o magistrale come requisito d'accesso, polizza RC professionale obbligatoria con massimali minimi definiti per legge, e obbligo di conformità alla norma tecnica UNI 10801:2024 per la gestione dei dati personali dei condòmini, che peraltro rappresenta già oggi un profilo di rischio sottovalutato nella pratica quotidiana. Se il disegno di legge dovesse essere approvato nella forma attuale, le delibere di nomina dovrebbero documentare il possesso di tutti questi requisiti, altrimenti sarebbero esposte a impugnazione.
Vale la pena segnalare un rischio pratico che molti articoli sul tema trascurano: anche oggi, indipendentemente dall'iter del DDL, la delibera che nomina un amministratore privo dei requisiti già previsti dall'art. 71-bis produce effetti precari. La nomina è efficace fino a revoca, ma nel momento in cui un condòmino scopre l'irregolarità e agisce nei termini, l'assemblea va rifatta. Gli atti compiuti dall'amministratore irregolarmente nominato non sono automaticamente invalidi — vale il principio dell'apparenza del diritto a tutela dei terzi in buona fede — ma il condominio può restare esposto a responsabilità verso i creditori per obbligazioni contratte da un soggetto la cui nomina era impugnabile.
Come scriveva Rudolf von Jhering, il diritto non è una formula astratta ma il risultato concreto di una lotta: «ogni diritto nel mondo deve essere conquistato con la lotta». Nel condominio questa lotta si gioca spesso nei trenta giorni successivi all'assemblea, e chi non li usa ha già scelto — consapevolmente o no — di rinunciare.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi veglia — esprime con precisione la logica sottesa all'intero impianto dell'art. 1129 c.c.: i rimedi esistono, ma sono soggetti a termini stretti. Conoscere gli errori che rendono una delibera di nomina annullabile non è un esercizio accademico; è la condizione necessaria per esercitare in tempo utile i diritti che la legge già riconosce, a prescindere da qualunque riforma futura.
Redazione - Staff Studio Legale MP
