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Fino al 17 dicembre 2025, chi riceveva un immobile in donazione sapeva di trasferire all'acquirente un rischio reale: i legittimari del donante potevano, dopo la sua morte, agire in riduzione e poi chiedere la restituzione del bene a chiunque lo avesse comprato, anche decenni dopo. Una spada di Damocle che le banche conoscevano bene e che spesso rendeva impossibile ottenere un mutuo su un immobile di provenienza donativa.
Dal 18 dicembre 2025, con l'entrata in vigore dell'art. 44 della Legge 182/2025, quella spada è stata rimossa. Ma la transizione ha creato una finestra di rischio che molti non hanno gestito correttamente. E gli errori commessi in quella finestra, soprattutto entro il 18 giugno 2026, sono in larga parte irreversibili.
Come scriveva Norberto Bobbio in una delle sue riflessioni sul diritto positivo, «le leggi non proteggono chi non le conosce abbastanza in tempo per giovarsene». Vale esattamente per questa riforma.
Prima e dopo: il sistema che cambia radicalmente
Nel regime previgente, gli artt. 561, 562 e 563 c.c. disegnavano un meccanismo a due fasi: prima la riduzione della donazione (per ripristinare la quota di legittima), poi — se il donatario non aveva i mezzi per soddisfare i legittimari — la restituzione del bene anche ai terzi subacquirenti, con priorità sui beni alienati per ultimi. Il terzo acquirente poteva liberarsi solo pagando un equivalente in denaro, ma era comunque esposto all'azione.
L'art. 2652 c.c., nel vecchio testo, stabiliva che la trascrizione della domanda di riduzione entro dieci anni dall'apertura della successione rendeva la sentenza opponibile anche ai terzi acquirenti iscritti successivamente. Era su questa norma che si fondava il rischio reale per chi comprava un immobile donato.
La Legge 182/2025 ha riscritto integralmente questo impianto. Gli artt. 561, 562 e 563 c.c. sono stati modificati in modo da escludere la restituzione in forma specifica verso i terzi acquirenti a titolo oneroso in buona fede: residua soltanto una tutela obbligatoria, cioè il diritto del legittimario leso a ricevere un indennizzo monetario dal donatario, non il bene. Il terzo acquirente è definitivamente al sicuro dall'azione reale. Sono stati conseguentemente modificati anche gli artt. 2652 e 2690 c.c., che disciplinano le trascrizioni rilevanti in materia successoria.
Il risultato pratico è netto: comprare un immobile proveniente da donazione è oggi molto meno rischioso di prima, e le banche possono erogare mutui con maggiore tranquillità. Ma questo cambiamento non è avvenuto in modo automatico per tutte le situazioni pregresse.
La norma transitoria e la scadenza del 18 giugno 2026
Il punto più delicato della riforma è la disciplina transitoria. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 — cioè per i casi in cui il donante era già morto quando la legge è entrata in vigore — il legislatore ha riconosciuto ai legittimari un periodo supplementare per conservare i propri diritti nel regime vecchio: potevano notificare e trascrivere un'opposizione alla donazione entro il 18 giugno 2026, sei mesi esatti dall'entrata in vigore.
Il CNN Studio n. 06-2026/C del 18 febbraio 2026 del Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito l'ambito di questa norma transitoria, precisando le modalità con cui l'opposizione doveva essere effettuata e gli effetti della sua mancata trascrizione entro il termine. Chi non ha compiuto questo atto entro il 18 giugno 2026 si trova oggi soggetto al nuovo regime, indipendentemente da quando si sia aperta la successione.
Questo meccanismo transitorio è il cuore del rischio pratico per i legittimari. E i quattro errori che seguono nascono tutti da una lettura approssimativa o tardiva di questa architettura normativa.
Il primo errore è aver confidato sull'automatica applicazione del vecchio regime alle successioni già aperte. Molti legittimari — e qualche consulente — hanno ritenuto che la riforma non potesse incidere su situazioni già consolidate. Non è così: la norma transitoria si applica a tutte le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, e il mancato compimento dell'opposizione entro giugno 2026 ha definitivamente chiuso la porta alla tutela reale. Il brocardo tempus regit actum vale anche qui: i diritti processuali e le azioni reali sono disciplinati dalla legge vigente al momento in cui vengono esercitati, non da quella in vigore quando è sorta la situazione giuridica sottostante.
Il secondo errore riguarda la confusione tra opposizione alla donazione e azione di riduzione. L'opposizione è un atto conservativo, preventivo, che interrompe il decorso del termine ventennale previsto dal vecchio art. 563 c.c. e che nella finestra transitoria serviva a congelare i propri diritti nel regime previgente. L'azione di riduzione è invece il giudizio con cui il legittimario chiede che la donazione venga ridotta per reintegrare la sua quota. Sono atti diversi, con funzioni diverse e tempistiche diverse. Chi ha avviato un'azione di riduzione pensando che fosse sufficiente a conservare anche il diritto alla restituzione reale ha probabilmente commesso un errore che oggi è difficile correggere.
Il terzo errore, speculare, è stato commesso da chi ha acquistato un immobile donato nel periodo transitorio — tra il 18 dicembre 2025 e il 18 giugno 2026 — senza verificare se esistessero opposizioni già notificate e trascritte a carico del bene. In quella finestra, il rischio del vecchio regime era ancora operativo per le successioni aperte prima dell'entrata in vigore. Comprare senza un'accurata verifica delle risultanze catastali e dei registri immobiliari in quel semestre significava esporsi a un rischio che la nuova legge non aveva ancora eliminato per tutte le situazioni.
Il quarto errore è di ordine pratico-bancario: alcuni donatari hanno cercato di accedere a mutui presentando l'immobile in donazione come garanzia ipotecaria subito dopo il 18 dicembre 2025, prima che il periodo transitorio si esaurisse. Molti istituti di credito hanno correttamente mantenuto le proprie cautele sino al 18 giugno 2026, data dalla quale il quadro è diventato effettivamente stabile per tutte le situazioni. Anticipare quella data senza considerare il rischio residuo del regime transitorio poteva — e in alcuni casi può ancora — creare problemi nelle trattative di finanziamento se emergono opposizioni trascritte in precedenza.
Va segnalato un profilo che la discussione pubblica sulla riforma ha in larga parte trascurato: il nuovo sistema tutela efficacemente il terzo acquirente in buona fede a titolo oneroso, ma lascia aperta una zona grigia per i casi di acquisto a titolo gratuito o in mala fede. L'art. 563 c.c. riformato, nella sua nuova formulazione, non estende la protezione a chi acquista sapendo dell'esistenza di una lesione della legittima. Questa eccezione, che il CNN Studio 06-2026/C affronta solo parzialmente, potrebbe essere oggetto di contenzioso nei prossimi anni, soprattutto in contesti familiari dove la catena dei trasferimenti è nota a tutte le parti.
L'impianto complessivo della riforma è razionale e risponde a un'esigenza reale del mercato immobiliare italiano, dove la quota di immobili di provenienza donativa era diventata una delle principali cause di illiquidità e di difficoltà nell'accesso al credito. Ma la transizione ha richiesto una tempestività che non tutti hanno saputo garantire. Per i legittimari che hanno perso il termine del 18 giugno 2026 senza aver trascritto un'opposizione, resta la tutela obbligatoria — l'indennizzo monetario a carico del donatario — che è una protezione meno potente della restituzione reale, ma non è priva di contenuto. Capire quanto vale quella tutela residua, e come farla valere concretamente, è il passo successivo che chi si trova in quella situazione non dovrebbe rimandare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
