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C'è una domanda che molte famiglie si pongono quando il genitore decide di trasferire casa a un figlio ancora in vita: è davvero più sicuro donare che aspettare la successione? La risposta, spesso, è: dipende da come si fa. E i casi in cui si fa male sono più frequenti di quanto si creda.
Il dibattito pubblico degli ultimi mesi si è concentrato quasi esclusivamente sui vantaggi della riforma introdotta dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata definitivamente a regime il 18 giugno 2026. Le nuove regole mirano a favorire la circolazione degli immobili, eliminando gran parte delle incertezze che per decenni hanno frenato il mercato. In particolare, chi acquista una casa dal venditore che l'aveva ricevuta in donazione non dovrà più temere di restituire il bene agli eventuali legittimari lesi, i quali potranno rivalersi esclusivamente sul patrimonio dell'alienante.
Tutto bene, dunque? Non per il donante. La riforma ha spostato il rischio: lo ha tolto all'acquirente e lo ha concentrato — e in alcuni profili amplificato — su chi ha compiuto la donazione e sui suoi eredi. La protezione dei legittimari non viene eliminata, ma si sposta sempre più dal bene alla compensazione economica dovuta dal donatario. La riforma segna così il passaggio da una tutela prevalentemente reale a una tutela principalmente obbligatoria. Questo significa che il donatario, se la donazione ledeva la quota di legittima, risponde ora in prima persona e con l'intero suo patrimonio. L'immobile è salvo per chi lo ha comprato; il problema ricade su chi lo aveva ricevuto in dono.
Ecco i quattro errori più frequenti, con le conseguenze che la giurisprudenza più recente ha chiarito.
1. Donare senza verificare il patrimonio residuo: l'errore che apre la strada alla revocatoria
Il primo errore è anche il più comune: trasferire l'unico o il principale asset patrimoniale a un figlio pensando che i creditori non possano fare nulla, o che la donazione sia comunque "già fatta" e intoccabile. Non è così.
L'azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. consente al creditore di rendere inefficace la donazione nei propri confronti, anche senza che il credito sia ancora diventato definitivo. Il creditore non deve attendere una sentenza definitiva che accerti il suo diritto per poter agire a tutela della propria garanzia patrimoniale. Per agire in revocatoria è sufficiente una nozione lata di "credito", che include anche una semplice aspettativa o una ragione di credito, anche se ancora soggetta a contestazione in un altro giudizio.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 27 maggio 2026, n. 16565, ha affrontato una vicenda emblematica: una donazione immobiliare compiuta dal debitore in favore della moglie, con riserva del diritto di abitazione, successivamente impugnata dal creditore. La decisione riafferma la natura eccezionale dell'azione revocatoria e la necessità di preservarne la funzione di strumento di tutela del credito senza trasformarla in un meccanismo automatico di inefficacia degli atti gratuiti. La scientia damni non può essere ridotta a un mero riflesso della gratuità dell'atto, ma richiede un accertamento rigoroso. La Corte ha tuttavia cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'Appello di Firenze, rilevando che i giudici di merito avevano fondato la revocatoria su ragionamenti presuntivi non sufficientemente argomentati.
Il punto pratico è questo: se al momento della donazione il donante ha debiti — anche solo potenziali, come una lite in corso, un'obbligazione fideiussoria, un contenzioso fiscale — e il patrimonio residuo non è capiente, la donazione è vulnerabile. Il debitore deve dimostrare di essere proprietario di beni il cui valore è pari o superiore ai beni che potrebbero essere pignorati. La Corte di Cassazione ha specificato che il debitore non si può limitare a indicare gli estremi catastali degli altri immobili. Non deve esclusivamente dimostrare di essere proprietario di altri immobili, ma anche che il suo patrimonio residuo all'epoca della donazione fosse di un'entità tale da garantire i creditori.
2. Confondere la donazione informale con quella valida: il caso del bonifico ai figli
Molti genitori trasferiscono denaro ai figli con bonifici bancari — spesso per acquistare casa — ritenendo che si tratti di un atto "privato" privo di conseguenze giuridiche formali. È un errore con ricadute importanti in sede successoria e, a volte, penalmente rilevante sul piano fiscale.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 27 gennaio 2026, n. 1858, ha ribadito con chiarezza che il trasferimento di strumenti finanziari o di denaro tramite bonifico bancario, effettuato per spirito di liberalità, configura una donazione diretta ad esecuzione indiretta. In tali casi, l'operazione bancaria svolge una funzione esecutiva di un atto negoziale esterno, intercorrente tra il beneficiante e il beneficiario. Il trasferimento, per spirito di liberalità, da un conto di deposito titoli in amministrazione del beneficiante a quello del beneficiario configura una donazione diretta ad esecuzione indiretta, la cui validità, ove non di modico valore, è subordinata alla forma dell'atto pubblico.
Ciò significa che quelle somme, se non modiche e non formalizzate, possono essere considerate donazioni nulle per difetto di forma, oppure — se riqualificate come donazioni indirette valide — saranno computate nel calcolo della massa ereditaria ai fini della lesione di legittima. La giurisprudenza più recente attribuisce rilievo non soltanto alle donazioni formalizzate con atto notarile, ma anche a numerose forme di liberalità indiretta. Capita frequentemente che la lesione emerga soltanto dopo un'analisi approfondita della documentazione bancaria, immobiliare o fiscale. Si pensi al caso del genitore che, molti anni prima della morte, abbia finanziato integralmente l'acquisto di un immobile intestato a uno soltanto dei figli. Operazioni di questo tipo possono assumere rilevanza decisiva nel giudizio di riduzione.
3. Ignorare il valore futuro dell'immobile nel calcolo della legittima
Terzo errore: credere che il valore rilevante ai fini della lesione di legittima sia quello dell'immobile al momento della donazione o all'apertura della successione, e quindi pianificare le proprie disposizioni su quella base.
Non è così. La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza 9 dicembre 2025, n. 32056, ha confermato che, in caso di accoglimento dell'azione di riduzione per lesione di legittima, il conguaglio dovuto al legittimario costituisce un debito di valore, con stima dell'immobile al momento della decisione giudiziale — e non all'apertura della successione. La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza 9 dicembre 2025, n. 32056, ha confermato che in caso di accoglimento dell'azione di riduzione per lesione di legittima, il conguaglio dovuto al legittimario costituisce un debito di valore, con stima dell'immobile al momento della decisione giudiziale — e non al momento dell'apertura della successione — con possibili effetti significativi sul quantum dovuto al legittimario leso, specie nei mercati immobiliari in rivalutazione.
Questo principio, apparentemente tecnico, ha conseguenze patrimoniali concrete. In un mercato in cui i prezzi degli immobili tendono a rivalutarsi — come avviene in molte zone del Veneto — il donatario che ha ricevuto un appartamento trent'anni fa potrebbe vedersi condannato a corrispondere ai propri fratelli una somma calcolata sui valori di mercato attuali, anche se ha già venduto il bene a un prezzo inferiore. La riforma ha eliminato il rischio per il terzo acquirente, ma ha lasciato intatto — e anzi rafforzato nella sua portata economica — il rischio per il donatario stesso.
4. Dimenticare l'azione di riduzione dopo la riforma: i nuovi termini e le eccezioni al regime transitorio
Il quarto errore riguarda l'interpretazione della riforma. Molti donanti (e i loro figli donatari) stanno pensando: "ora con la legge nuova siamo a posto." Non è detto. Per le successioni apertesi anteriormente continua ad applicarsi il regime previgente, a condizione che, entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge (ossia entro il 18 giugno 2026), sia stata notificata e trascritta una domanda giudiziale di riduzione ovvero un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Queste opposizioni sono state trascritte? Erano già pendenti giudizi di riduzione? Se sì, il vecchio regime — quello in cui l'immobile poteva essere recuperato anche in mano a terzi acquirenti — continua ad applicarsi. Chi ha acquistato un immobile donato prima del 18 giugno 2026 deve verificare se risultano trascrizioni di questo tipo nei registri immobiliari: chi acquista un appartamento precedentemente donato non deve più temere di perderlo, a meno che non vi fossero già contestazioni ufficiali registrate prima del rogito.
Per il donante e il donatario, questo significa che il periodo transitorio non è ancora chiuso per tutti: occorre una verifica ipocatastale attenta e, in presenza di eredi potenzialmente lesi, una valutazione preventiva del rischio.
Un rischio sottovalutato: la collazione e la sua asimmetria rispetto alla riduzione
C'è un quinto profilo che gli articoli più diffusi tendono a trascurare: la collazione. A differenza dell'azione di riduzione — che tutela il legittimario contro una lesione della quota di riserva — la collazione opera anche tra coeredi che abbiano già ricevuto la propria quota piena. Il figlio che ha ricevuto un immobile in donazione, pur non avendo "leso" la legittima degli altri, potrebbe essere tenuto a conferire il valore del bene nella massa ereditaria, salvo che il donante lo abbia espressamente dispensato dalla collazione. Questa dispensa, per essere valida, deve risultare dall'atto di donazione o da un successivo atto pubblico: non è sufficiente una dichiarazione informale o una email.
È il principio che i romani sintetizzavano con l'espressione vigilantibus iura subveniunt: il diritto protegge chi vigila, non chi trascura di mettere per iscritto ciò che ha deciso. Norberto Bobbio, nel riflettere sulla certezza del diritto come valore in sé, osservava che la forma non è un ornamento burocratico ma la condizione stessa perché una volontà produca effetti giuridici riconoscibili. La donazione immobiliare è, prima di tutto, un atto formale: ignorarlo è il primo passo verso il contenzioso.
La domanda giusta da farsi prima di donare un immobile non è "posso farlo?" ma "sto considerando tutti i rischi per me, per il donatario e per gli altri eredi?" La riforma del 2025 ha migliorato la posizione di chi acquista sul mercato. Non ha eliminato la complessità di chi dona.
Redazione - Staff Studio Legale MP
