«In communione nemo compellitur invitus detineri»: nel diritto romano come nel codice civile vigente, nessuno può essere costretto a rimanere in comunione contro la propria volontà. Eppure, quando la comunione nasce da una successione e ha per oggetto beni immobili, l'esercizio di questo diritto potestativo individuale si scontra con una serie di ostacoli tecnici, procedurali e normativi che ne rendono l'esercizio tutt'altro che scontato. Come scriveva Alessandro Manzoni nei Promessi Sposi, «gli imbrogli e le miserie della vita» spesso si annidano proprio là dove ci si aspetterebbe chiarezza: e la divisione di un'eredità immobiliare, in Italia, è uno di quei terreni in cui le incomprensioni familiari e le complicazioni giuridiche si alimentano a vicenda.
La struttura della comunione ereditaria e il diritto allo scioglimento
Quando un defunto lascia più eredi, questi diventano automaticamente contitolari di ogni diritto e rapporto facente parte dell'asse ereditario, inclusi — e soprattutto — i beni immobili. Per comunione ereditaria si intende quella particolare situazione nella quale il patrimonio ereditario risulta affidato a più eredi, i quali lo detengono congiuntamente in un momento antecedente alla divisione dei beni. A differenza della comunione ordinaria, quella ereditaria ha una fisionomia peculiare: essa comprende anche i crediti del de cuius, i quali vanno inclusi nelle porzioni da formare ai fini della divisione dell'eredità. I debiti, invece, si ripartiscono automaticamente tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio romano debita hereditaria ipso iure dividuntur.
Il diritto allo scioglimento può essere esercitato in ogni momento da ciascuno dei coeredi, indipendentemente dal consenso degli altri. La divisione può essere contrattuale — quando tutti i coeredi si accordano sul contenuto della ripartizione —, testamentaria — quando è il testatore a disporre direttamente come dividere i propri beni —, oppure giudiziale, quando l'accordo non è raggiungibile e uno o più coeredi si rivolgono al tribunale. Prima dell'instaurazione del giudizio di divisione è sempre necessario esperire un tentativo di mediazione obbligatoria innanzi a un organismo di conciliazione, con l'assistenza di un avvocato, e solo in caso di esito infruttuoso si può procedere in via giudiziale.
Il procedimento giudiziale di divisione prevede fasi successive di accertamento: il giudice verifica la composizione dell'asse ereditario, la legittimazione delle parti, nomina un consulente tecnico d'ufficio per la stima e il progetto di divisione, e infine approva il progetto. Un progetto di divisione non può essere dichiarato esecutivo dal giudice se anche una sola delle parti solleva contestazioni: in tal caso il giudice deve istruire la causa sulla base delle osservazioni delle parti e pronunciarsi con sentenza.
Le tre criticità decisive: abusi edilizi, conguagli e attribuzione dei lotti
Il primo e più grave ostacolo pratico alla divisione di un immobile ereditato è la presenza di irregolarità urbanistiche o abusi edilizi. Su questo fronte, la giurisprudenza di legittimità ha assunto un orientamento rigoroso e consolidato, ribadito di recente con la Cass. civ., Sez. II, ord. 6 marzo 2026 n. 5038. La Suprema Corte ha ribadito con questa ordinanza che non è possibile procedere allo scioglimento della comunione ereditaria avente a oggetto un immobile abusivo, o parti di esso, in assenza della dichiarazione degli estremi del titolo edilizio o di atti equipollenti, come richiesto dall'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dall'art. 40, comma 2, della L. n. 47/1985. La regolarità edilizia dell'immobile diventa pertanto una vera e propria condizione dell'azione di divisione, incidendo sulla sua possibilità giuridica: non si tratta di un mero profilo formale, ma di un presupposto sostanziale che il giudice è chiamato a vagliare.
Il fondamento dogmatico di questa regola è la natura giuridica della divisione ereditaria, ricondotta, sin dalla celebre sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 25021 del 7 ottobre 2019, alla categoria degli atti tra vivi a effetti traslativi: il giudice, nel disporre una divisione, non può realizzare un effetto che sarebbe precluso alle parti stesse nell'ambito della loro autonomia contrattuale; poiché gli atti di trasferimento di immobili abusivi sono nulli, anche la sentenza di divisione, che ha un effetto traslativo simile, non può essere pronunciata. Questa regola è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Il giudice di merito dovrà valutare se la documentazione sopravvenuta sia sufficiente a sanare l'originaria abusività dell'immobile, rendendo così valida la divisione: la strada verso la divisione ereditaria passa necessariamente per la regolarizzazione amministrativa, senza la quale nessun tribunale può legittimamente attribuire le quote ai singoli coeredi.
Il secondo nodo critico riguarda l'efficacia della sentenza di divisione e il ruolo del conguaglio. È frequente che nella pratica, quando uno dei coeredi ottiene l'attribuzione esclusiva dell'immobile indivisibile, sia tenuto al pagamento di un conguaglio in denaro agli altri condividenti. La domanda che sorge è se il mancato pagamento del conguaglio paralizzi gli effetti traslativi della sentenza di divisione. La risposta della giurisprudenza è netta. La Corte di Cassazione, Sez. II, con l'ordinanza n. 28730 del 2025 (NB: sentenza anteriore al periodo novembre 2025 - maggio 2026, pubblicata nel 2025), ha risposto negativamente: la sentenza di scioglimento della comunione produce effetti reali con la conseguenza dell'immediato effetto traslativo dei beni; invece, la statuizione relativa alla corresponsione del conguaglio è produttiva di effetti meramente obbligatori. L'adempimento dell'obbligo di pagamento del conguaglio non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione. Il coerede che non riceve il conguaglio non può opporre il mancato pagamento al fine di trattenere il possesso del bene, ma può esperire le azioni di soddisfazione del credito, restando ferma la statuizione di divisione dei beni.
Il terzo profilo operativo di grande rilevanza riguarda le modalità di attribuzione dei lotti nella divisione giudiziale, e in particolare il ricorso al sorteggio previsto dall'art. 729 c.c. Su questo punto è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 25 marzo 2026 n. 7096, che ha chiarito in modo analitico i criteri di attribuzione. La Corte ha ribadito che il ricorso al sorteggio ex art. 729 c.c. presuppone l'uguaglianza delle quote; in presenza di quote diseguali, il giudice può procedere direttamente all'assegnazione dei beni secondo il progetto divisionale, anche in presenza di contestazioni. Di particolare interesse è l'affermazione secondo cui il sorteggio mantiene natura meramente tendenziale persino in caso di quote uguali: la Corte riconosce così al giudice un margine di discrezionalità, che consente di privilegiare soluzioni più aderenti alle caratteristiche dei beni e agli interessi delle parti, purché adeguatamente motivate. Questo orientamento è di grande impatto pratico: significa che il progetto divisionale del CTU può essere approvato direttamente dal giudice senza sorteggio ogni qualvolta le quote dei coeredi siano differenti, come avviene ad esempio quando vi è un testamento che attribuisce porzioni diverse o quando uno dei coeredi è anche legatario.
Un ulteriore profilo, spesso trascurato nella prassi, riguarda la stima dei beni ai fini della divisione. La giurisprudenza di legittimità ha più volte censurato sentenze di merito basate su perizie datate. Il principio consolidato è che il valore da considerare è quello al momento della divisione giudiziale; qualsiasi deroga a questo principio deve essere supportata da un accertamento che, nonostante il tempo, il valore sia rimasto invariato, per esempio per la stasi del mercato. Il rischio concreto, che ricorre frequentemente nei giudizi di lunga durata, è quello di una divisione fondata su valori di mercato storicamente non più rappresentativi, con conseguente squilibrio tra le porzioni assegnate e l'effettiva consistenza economica delle quote.
Sul piano della collazione e dell'onere della prova, un'ulteriore indicazione pratica proviene dalla giurisprudenza recente. La Corte di Cassazione ha ribadito i principi fondamentali sull'onere della prova riguardo alla titolarità di conti cointestati, la valutazione delle donazioni indirette e la contestazione delle perizie tecniche. In particolare, la Cassazione ha ribadito il principio secondo cui, in un conto cointestato, vige una presunzione di contitolarità al 50%, con importanti ricadute nella ricostruzione della massa ereditaria quando si discute di somme bancarie confluite in conti aperti da un genitore insieme a uno dei figli.
Occorre infine ricordare che lo scioglimento parziale della comunione ereditaria — su parte soltanto dei beni — è ammissibile. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6529/2025, ha chiarito che lo scioglimento della comunione ereditaria mediante divisione della maggior parte dei beni del compendio non è incompatibile con il permanere di uno stato di comunione ordinaria su singoli beni già compresi nell'asse ereditario, e che la comunione residuale sui beni ereditari non divisi si trasforma in comunione ordinaria.
La complessità di questi procedimenti — che spaziano dal diritto successorio al diritto urbanistico, dalla valutazione immobiliare alle regole processuali — rende indispensabile un'assistenza legale attenta e aggiornata sin dalle prime fasi, quando ancora è possibile orientare la strategia verso la soluzione più efficiente e meno costosa. La mediazione obbligatoria, spesso vissuta come un onere burocratico, può in realtà rappresentare un'importante opportunità per raggiungere accordi che evitino anni di contenzioso giudiziale.
Lo Studio Legale MP dell'Avvocato Marco Panato, con sede a Verona, assiste privati, famiglie e imprenditori nelle controversie e nelle operazioni di diritto successorio e immobiliare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
