Immaginate di aver comprato casa da sei mesi, di esservi trasferiti con il vostro cane, e di ricevere una lettera dell'amministratore di condominio che vi diffida a liberarvi dell'animale entro trenta giorni, richiamando una clausola del regolamento condominiale allegato all'atto di acquisto. Quella clausola, firmata davanti al notaio, vietava espressamente la detenzione di animali domestici. Avete diritto a ignorarla? La risposta, oggi, non è univoca — e questa incertezza ha conseguenze pratiche molto concrete per migliaia di italiani.
Il quadro normativo e il nodo irrisolto del regolamento contrattuale
Il punto di partenza è noto. La Legge di Riforma del Condominio n. 220/2012 ha stabilito che i regolamenti condominiali non possono vietare il possesso di animali domestici: l'art. 1138 c.c. è stato modificato con l'aggiunta di un ultimo comma che tutela il diritto fondamentale del cittadino alla convivenza con l'animale domestico. Una norma apparentemente limpida, che sembrava chiudere ogni discussione. Non è andata così.
Il problema nasce dalla distinzione tra due tipologie di regolamento condominiale. Il regolamento contrattuale è quello che è parte di un contratto: predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini con gli atti di acquisto, oppure deliberato all'unanimità — e non è un regolamento assembleare approvato a maggioranza. Su questa distinzione si è concentrato il dibattito giurisprudenziale più acceso degli ultimi anni, che ha prodotto — solo tra il 2025 e i primi mesi del 2026 — pronunce di merito in aperto contrasto tra loro.
Il primo polo è rappresentato dal Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025. Il giudice sardo ha dichiarato nulla la clausola di un regolamento condominiale contrattuale che vietava ai condomini di tenere animali domestici, sostenendo che il divieto contrasta con una norma di ordine pubblico e che l'art. 1138 c.c. si applica a tutti i regolamenti, assembleari o contrattuali. Il Tribunale ha richiamato l'evoluzione della coscienza sociale che "vede gli animali domestici come componenti essenziali della vita affettiva e familiare", nonché le normative europee sulla protezione degli animali in quanto esseri senzienti.
Il secondo polo è rappresentato dal Tribunale di Trento, con la sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025, che ha imboccato la direzione opposta. Il giudice trentino ha ritenuto legittima la clausola del regolamento contrattuale di una multiproprietà che vietava la detenzione di animali. La motivazione risiede nella particolare natura della multiproprietà: qui non si tutela il domicilio inteso come centro degli affetti stabili, ma un diritto di godimento limitato nel tempo e spazialmente promiscuo, dove le esigenze di igiene e turnazione degli occupanti giustificano una compressione maggiore della libertà individuale.
Tra le due pronunce c'è dunque un contrasto che non è solo formale: è sostanziale, e attende ancora una risoluzione da parte della Cassazione. Il dibattito giuridico inerente al diritto di tenere animali domestici in condominio e agli eventuali limiti posti dai regolamenti condominiali contrattuali è ancora aperto, anche se è chiaro che gli ultimi pareri e le ultime sentenze stiano andando nella direzione della nullità di tale clausola, anche se contenuta all'interno del regolamento contrattuale.
Il momento del rogito: un rischio sottovalutato
C'è un aspetto pratico che merita attenzione particolare e che raramente viene segnalato nei commenti giuridici generali. Chi acquista un immobile in un condominio con regolamento contrattuale contenente il divieto di animali, firma quell'atto notarile e ne accetta esplicitamente il contenuto. Il Tribunale di Trento ha valorizzato precisamente questo elemento: la clausola era stata accettata da ciascun acquirente al momento del rogito. Questo significa che, secondo l'orientamento trentino, la firma davanti al notaio non è neutra — è essa stessa fonte di un obbligo contrattuale autonomo rispetto al regolamento assembleare.
L'orientamento contrario — quello del Tribunale di Cagliari e della Corte d'Appello di Bologna, che con sentenza n. 766 del 17 aprile 2024 aveva già riformato integralmente una pronuncia di primo grado favorevole al divieto contrattuale — argomenta invece che il divieto di animali nel regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale, è affetto da nullità radicale per contrarietà all'ordine pubblico interno e ai principi sovranazionali. In questa prospettiva, la firma del rogito non vale a sanare una clausola che nasce già nulla, perché nessuno può validamente contrattare la rinuncia a un diritto considerato indisponibile.
La dottrina più autorevole sul punto — richiamata anche dalla giurisprudenza — sostiene che dopo le modifiche del legislatore del 2012, gli ultimi due capoversi dell'art. 1138 del Codice Civile "si dovrebbero leggere nel senso che tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono menomare, non possono derogare, e comunque non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". Ma si tratta di un'interpretazione che non ha ancora avuto l'avallo definitivo della Suprema Corte.
Un'ulteriore complicazione riguarda la nullità sopravvenuta. Con la riforma del 2012 il legislatore ha inteso stabilire un principio di ordine pubblico a tutela del diritto dei singoli a detenere animali domestici, a prescindere da volontà maggioritarie o pattuizioni contrattuali. Di conseguenza, anche i regolamenti condominiali di origine contrattuale anteriori alla riforma sarebbero da considerarsi in contrasto con la norma e affetti da nullità. In pratica, un regolamento redatto dal costruttore nel 1990 e mai modificato, con un divieto di animali, potrebbe essere oggi radicalmente nullo — anche se per decenni è stato applicato senza contestazioni.
Sul piano pratico, va poi chiarito cosa può legittimamente contenere un regolamento condominiale anche nell'odierno quadro normativo. Il regolamento conserva ampi margini di intervento: può imporre il guinzaglio obbligatorio nelle parti comuni, fissare percorsi dedicati, prevedere l'obbligo di pulizia immediata degli spazi comuni, limitare l'uso dell'ascensore per ragioni di igiene. Ciò che non può fare è vietare in modo assoluto la detenzione di un animale domestico nell'appartamento privato. La linea di demarcazione è quella tra disciplina delle modalità di convivenza con l'animale e divieto assoluto della sua presenza.
Un profilo distinto — che però si intreccia con la questione del regolamento contrattuale — è quello della responsabilità del proprietario per i comportamenti dell'animale. Con l'ordinanza n. 29784 dell'11 novembre 2025, la Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, ha stabilito un principio rilevante: i proprietari di cani che disturbano con i loro latrati devono risarcire i vicini anche in assenza di qualsiasi danno alla salute. La Cassazione ha inoltre precisato che risponde dei danni non solo il proprietario dei cani, ma anche chi ne ha la detenzione materiale: è sufficiente dimostrare un rapporto materiale e di fatto con l'animale per essere chiamati a rispondere dei danni causati. Il diritto di tenere l'animale, insomma, non esonera dalla responsabilità per le immissioni che ne derivano.
Sul versante della circolazione negli spazi comuni, il Tribunale di Pescara, con la sentenza n. 33 del 12 aprile 2025, ha precisato che il proprietario risponde dei danni arrecati dall'animale anche in caso di libertà di movimento incontrollata nelle parti comuni, configurandosi una responsabilità oggettiva. La previsione codicistica — secondo cui il regolamento condominiale non può proibire la detenzione di animali domestici nelle proprietà esclusive — si riferisce, invero, alla libertà di detenere animali di affezione, ma non fa riferimento esplicito alla libertà di circolazione in aree comuni.
Come recita il brocardo summum ius summa iniuria, l'applicazione rigida di una norma può produrre risultati ingiusti: imporre coattivamente l'allontanamento di un animale d'affezione sulla base di un divieto contrattuale che la legge del 2012 ha di fatto svuotato di contenuto sarebbe, nell'odierno quadro giuridico, difficilmente sostenibile davanti a un giudice che segua l'orientamento prevalente. Eppure il rischio persiste, finché la Cassazione non chiuda il contrasto con una pronuncia a Sezioni Unite.
Martha Nussbaum, nella sua teoria delle capacità, ha osservato che le creature senzienti hanno un interesse giuridicamente rilevante a vivere relazioni affettive stabili. Il diritto italiano sta seguendo questa traiettoria, ma lo fa ancora con il passo incerto di chi non ha completato il percorso. La libertà di convivere con il proprio animale è ormai pacifico acquisita quanto al "se"; il "come" — gestirlo nelle parti comuni, rispettare le regole di convivenza — resta soggetto a una disciplina rigorosa, e il rispetto per il decoro, l'igiene e la quiete altrui è la condizione necessaria affinché il diritto non si trasformi in un abuso sanzionabile.
Per chi si trova oggi ad acquistare un immobile in un condominio, il consiglio tecnico è di esaminare con attenzione il regolamento condominiale allegato all'atto di compravendita prima del rogito — non dopo. Se il regolamento contiene un divieto di animali, la validità di quella clausola dipenderà dall'orientamento del tribunale competente per territorio, dalla natura del vincolo (residenziale stabile o altra destinazione), dall'epoca di redazione del regolamento e dalla presenza di eventuali precedenti delibere assembleari. Chi intende far valere la nullità della clausola potrà farlo in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, trattandosi di nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418 c.c. — ma dovrà essere pronto a una lite giudiziaria, almeno finché la Cassazione non avrà composto il contrasto.
Redazione - Staff Studio Legale MP
