Il TAR Lazio annulla una demolizione edilizia per violazione del contraddittorio. Il cittadino ha diritto a partecipare al procedimento, lo ricorda anche il Salva Casa.
Un intervento edilizio in zona vincolata, un condono respinto e una demolizione disposta senza preavviso. È questo il cuore della vicenda esaminata dal TAR Lazio con la sentenza n. 3934/2025, che ha chiarito un principio fondamentale: prima di demolire, l’amministrazione deve garantire il contraddittorio. Un passaggio obbligato, oggi rafforzato anche dal recente decreto Salva Casa.
Ai sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, il cosiddetto “terzo condono edilizio” non può essere concesso per opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, salvo specifiche eccezioni.
Nel caso esaminato, l’opera – un piccolo vano tecnico di circa 4 metri quadri – era stata edificata su un terrazzo ricadente in zona “B1-saturo”, sottoposta a vincolo ambientale. I proprietari avevano comunque presentato istanza di condono, confidando nella modesta entità dell’abuso.
Il Comune ha però negato la sanatoria, richiamando il vincolo e la normativa regionale – L.R. Lazio n. 12/2004, modificata dalla L.R. n. 17/2005 – che, in tema di tutela del paesaggio, è ancora più restrittiva della disciplina nazionale.
La pronuncia del TAR ribadisce che la presenza di vincoli paesaggistici impedisce il rilascio del condono, anche quando l’opera è di piccole dimensioni. La normativa regionale in particolare prescrive che le opere abusive non sono condonabili se realizzate in aree tutelate, a meno che non si tratti di interventi manutentivi, di restauro o risanamento conservativo.
Come statuito in più occasioni dalla Corte Costituzionale (sentenze n. 208/2019 e n. 181/2021), la disciplina del terzo condono è incompatibile con gli interventi in violazione di vincoli ambientali, anche se anteriori all’imposizione del vincolo stesso.
Diversa la sorte dell’ordinanza di demolizione, che il TAR ha annullato per difetto di partecipazione procedimentale. In particolare, l’Amministrazione non ha inviato alcuna comunicazione di avvio del procedimento ai proprietari, impedendo loro di esercitare il diritto di difesa.
Il TAR ha precisato che l’obbligo di garantire il contraddittorio discende dall’art. 7 della legge n. 241/1990, che impone alla pubblica amministrazione di comunicare l’avvio del procedimento a chi possa essere inciso negativamente dal provvedimento finale.
Il mancato rispetto di questo obbligo comporta la nullità dell’ordinanza di demolizione, come statuito nella sentenza in esame. Il giudice ha riconosciuto che, anche in presenza di abusi edilizi, l’interessato ha diritto a esprimere le proprie osservazioni, eventualmente producendo documentazione a supporto della propria posizione.
La pronuncia del TAR si inserisce in un contesto normativo rinnovato: con l’entrata in vigore del decreto-legge 69/2024 (cosiddetto decreto Salva Casa), è stata rafforzata l’attenzione verso la tutela del contraddittorio nei procedimenti sanzionatori edilizi.
In particolare, l’art. 1, comma 2, del decreto richiama espressamente l’obbligo per gli enti locali di garantire la partecipazione del cittadino anche in caso di abusi, in coerenza con i principi di buona amministrazione e imparzialità.
Questo rende ancora più stringente per le amministrazioni il dovere di informare il cittadino prima di adottare un atto lesivo, come una demolizione.
Molti Comuni, confidando nella natura “vincolata” dei provvedimenti repressivi edilizi, omettano la comunicazione di avvio del procedimento. Tuttavia, la giurisprudenza – e questa sentenza lo conferma – pretende comunque il rispetto del contraddittorio.
Un altro errore frequente è ritenere che per abusi di modesta entità il condono sia sempre possibile, anche in aree vincolate: la legge esclude questa possibilità, salvo rarissime eccezioni.
Chi riceve un’ordinanza di demolizione ha il diritto di verificare se è stato rispettato il contraddittorio. In caso contrario, può impugnare l’atto al TAR anche se l’abuso edilizio risulta pacifico e non sanabile.
La presenza di un vincolo non impedisce al cittadino di ottenere tutela procedurale: anche in questi casi, l’Amministrazione ha l’obbligo di comunicare e ascoltare.
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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
