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Immaginiamo un condomino che, dopo mesi di attesa, scopre che in sua assenza l'assemblea ha approvato una spesa straordinaria da diecimila euro. Lui non si è presentato perché non ha mai ricevuto la convocazione — o meglio, l'ha ricevuta su un indirizzo PEC che non aveva mai comunicato all'amministratore. La delibera è già esecutiva. Può fare qualcosa?
La risposta dipende da un intreccio preciso di norme, orientamenti giurisprudenziali e, sempre più spesso, da come l'amministratore ha gestito lo strumento digitale. Gli errori nella convocazione dell'assemblea condominiale via email e PEC stanno diventando un terreno fertile per impugnazioni, e le pronunce del 2026 mostrano che i tribunali stanno affinando criteri sempre più tecnici per distinguere il vizio sanabile dall'invalidità che travolge la delibera.
La convocazione dell'assemblea condominiale via email è valida?
La risposta dipende dal tipo di strumento utilizzato e da come il regolamento condominiale lo disciplina.
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel testo riformato dalla legge n. 220 del 2012, prevede che l'avviso di convocazione venga comunicato almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. La norma è tassativa nelle modalità, e questa tassatività è al centro di buona parte del contenzioso recente.
L'email ordinaria — quella comune, priva di certificazione — non compare nell'elenco. Non è equiparabile alla PEC sotto il profilo giuridico, perché non garantisce né la certezza dell'invio né la certezza della ricezione da parte del destinatario. L'orientamento consolidato della giurisprudenza di merito, richiamato anche in sede di legittimità nel corso del 2026, è che la convocazione trasmessa via email ordinaria non soddisfa i requisiti dell'art. 66 disp. att. c.c. La delibera assunta all'esito di tale convocazione è annullabile su istanza del condomino che dimostri di non aver potuto partecipare per questo vizio.
Una precisazione è necessaria: la delibera non è nulla in senso tecnico, ma annullabile. La distinzione non è accademica. La nullità è rilevabile da chiunque e in qualsiasi momento; l'annullabilità può essere fatta valere solo dal condomino legittimato, entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Decorso quel termine, la delibera si consolida e non è più impugnabile per quel vizio. Vigilantibus iura subveniunt: chi attende troppo perde la tutela.
Esiste poi la questione del regolamento condominiale. Alcuni regolamenti — adottati per contratto, con il consenso di tutti i condomini — prevedono espressamente che la convocazione possa avvenire anche via email ordinaria. In questo caso, la clausola è valida? La risposta, secondo l'orientamento prevalente, è negativa se la clausola è stata introdotta con delibera maggioritaria anziché con il consenso unanime dei partecipanti: una delibera assembleare non può derogare in senso peggiorativo a una norma posta a tutela dei singoli condomini. Solo un atto contrattuale, sottoscritto da tutti, potrebbe validamente estendere o modificare le modalità di convocazione.
Cosa succede se l'avviso di convocazione viene inviato a PEC errata?
Qui la giurisprudenza del 2026 offre indicazioni molto precise e, in parte, sorprendenti per chi si aspettava un approccio rigidamente formalistico.
Il Tribunale di Terni, con sentenza n. 143 del 9 marzo 2026, ha affrontato il caso di un condomino che non aveva partecipato all'assemblea perché la convocazione PEC era stata inviata a un indirizzo che lui non aveva mai comunicato all'amministratore. Il Tribunale ha dichiarato la delibera annullabile, ma ha sottolineato un profilo spesso trascurato: il vizio è fatto valere su istanza del pretermesso, cioè solo da chi ha subito la mancata o errata convocazione. Non è un vizio che chiunque — anche chi era presente e ha votato — può invocare in modo opportunistico per travolgere una delibera che non gli piace per ragioni di merito.
Il principio applicato è coerente con la struttura dell'art. 1137 c.c.: i vizi di convocazione sono cause di annullabilità relativa, riservate a chi ha un interesse diretto e concreto alla censura. L'errore dell'amministratore — inviare la PEC a un indirizzo non comunicato o non eletto dal condomino — è un vizio reale, ma non produce effetti erga omnes.
Sul versante opposto, il Tribunale di Perugia, con sentenza n. 425 del 6 marzo 2026, ha confermato la validità di una convocazione inviata via PEC da parte di un terzo (nella specie, un condomino che aveva azionato il meccanismo dell'autoconvocazione). Il Tribunale ha valorizzato il principio di cui all'art. 156 c.p.c. — la sanatoria per raggiungimento dello scopo — per concludere che la convocazione, pur proveniente da un soggetto formalmente diverso dall'amministratore, era valida perché il condomino aveva ricevuto l'avviso, ne aveva compreso il contenuto e aveva potuto partecipare. Il mezzo ha raggiunto il suo fine.
Questo secondo orientamento introduce una lettura meno formalistica, ma non va fraintesa come un via libera a qualsiasi irregolarità. Il raggiungimento dello scopo non sana un vizio di modalità (es. email ordinaria al posto della PEC), ma può sanare un vizio di provenienza formale quando il contenuto dell'atto è integro e la funzione informativa è stata assolta.
Entro quanto tempo si può impugnare una delibera condominiale per vizio di convocazione?
Il termine è di trenta giorni, ed è perentorio. L'art. 1137, secondo comma, c.c. stabilisce che i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio davanti all'autorità giudiziaria, entro trenta giorni dalla data della deliberazione per gli assenti, e dalla data di comunicazione per gli assenti che non abbiano potuto partecipare.
Il punto critico, nei casi di convocazione via email o PEC, è che il condomino erroneamente non convocato potrebbe non essere a conoscenza della delibera. In questa ipotesi, la giurisprudenza tende a far decorrere il termine dal momento in cui il condomino ha avuto o avrebbe potuto avere conoscenza della delibera usando l'ordinaria diligenza. Non esiste però una regola uniforme e il contenzioso su questo punto è frequente.
Un errore molto comune, sul lato pratico, è quello di aspettare di raccogliere documentazione ulteriore prima di agire. Il rischio è di lasciar scadere i trenta giorni durante quella fase istruttoria informale. Chi ritiene di essere stato pretermesso da una convocazione deve rivolgersi tempestivamente a un legale, verificare la data della delibera e quella in cui ne ha avuto conoscenza, e valutare se il termine è ancora aperto.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è soltanto un insieme di regole, ma un sistema di aspettative: chi non conosce i tempi in cui quelle aspettative devono essere azionate rischia di trovarsi con un diritto formalmente intatto ma praticamente inutilizzabile.
La riflessione che emerge da questo quadro è che il passaggio al digitale nelle comunicazioni condominiali non ha semplificato il quadro normativo, ma lo ha reso più tecnico e più insidioso. L'amministratore che utilizza la PEC senza verificare gli indirizzi comunicati dai condomini, o che ricorre all'email ordinaria per comodità, non sta semplicemente scegliendo uno strumento meno formale: sta potenzialmente esponendo l'intero condominio al rischio di impugnazione delle delibere adottate. E il condomino che subisce il vizio, se non agisce nei termini, perde ogni tutela. La digitalizzazione delle comunicazioni condominiali richiede rigore almeno pari a quello della raccomandata cartacea — e forse maggiore, perché le insidie tecniche sono più sottili e meno visibili a occhio nudo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
