Compravendita di immobili con abusi edilizi: cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Semplificazioni normative e rischi ancora presenti: come gestire la compravendita in presenza di difformità edilizie nel 2025

La compravendita di immobili con difformità urbanistiche o abusi edilizi è da sempre un terreno delicato per chi vende e per chi compra. Il nuovo Decreto Salva Casa (DL 69/2024) mira a semplificare molte situazioni borderline, soprattutto legate a irregolarità minori o formali. Tuttavia, la riforma non cancella i rischi giuridici e operativi connessi alla presenza di abusi, soprattutto quando si tratta di vendere o acquistare immobili non perfettamente conformi.

Vediamo in dettaglio cosa prevede la normativa aggiornata, quali tutele restano obbligatorie e cosa cambia nella pratica per chi opera nel settore immobiliare.

Il Quadro Normativo: validità degli atti e titoli edilizi

Secondo quanto previsto dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e dalla storica legge 47/1985, la validità di un contratto di compravendita immobiliare dipende dalla presenza di precisi riferimenti ai titoli urbanistici.

In particolare:

• Per immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, non è necessario indicare alcun titolo edilizio. Basta una dichiarazione del venditore che attesti tale data di costruzione.
• Per immobili edificati dopo tale data, è necessario riportare nel rogito il titolo abilitativo principale, ovvero la licenza, concessione, permesso o SCIA che ha legittimato la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.
• L’assenza di questi elementi può condurre alla nullità dell’atto di compravendita, anche a distanza di anni, con conseguenze gravi sia per il venditore che per l’acquirente.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa 2025

Il Decreto Salva Casa, in vigore dal 2024, introduce alcune importanti novità:

• Viene facilitata la regolarizzazione di difformità edilizie minori, cioè quelle non strutturali o rientranti entro le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
• Non è più obbligatorio indicare tutti i titoli edilizi successivi alla costruzione originaria, come varianti minori o pratiche accessorie, purché l’immobile sia legittimato da un titolo edilizio principale.
• L’atto di vendita non è più automaticamente invalido in presenza di irregolarità formali, ma solo nel caso in cui si tratti di abusi gravi o totali (es. immobili costruiti senza alcun titolo).

In sostanza, il decreto introduce un principio di tolleranza urbanistica in fase di compravendita, che si affianca alle nuove norme in materia di agibilità sanante.

Il ruolo del Catasto e l’art. 29 della legge 52/1985

Un altro aspetto spesso trascurato riguarda la conformità catastale. L’art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 impone che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda alla planimetria catastale.

In assenza di tale corrispondenza:

• Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto.
• Non si parla di nullità dell’atto (una volta firmato), ma il problema blocca la stipula fino alla regolarizzazione catastale.
• È fondamentale quindi che venditore e acquirente verifichino in anticipo la corrispondenza tra i dati catastali e la situazione reale dell’immobile.

Attenzione: cosa resta invariato

Nonostante la portata innovativa del Decreto Salva Casa, alcuni rischi restano invariati:

• Un abuso edilizio non regolarizzato resta tale, anche se “tollerato” ai fini della compravendita.
• La commerciabilità non implica automaticamente la sanabilità: un immobile venduto con irregolarità potrà ancora essere oggetto di ordinanze di demolizione o sanzioni.
• La responsabilità del venditore persiste in caso di vizi occulti o difformità non dichiarate, e può portare a richieste risarcitorie anche anni dopo la vendita.

Errori da evitare

Chi si appresta a vendere o comprare un immobile con difformità edilizie deve evitare alcuni errori frequenti:

• Ignorare il titolo edilizio principale: è essenziale per gli immobili post-1967.
• Confondere sanabilità urbanistica con legittimità automatica dell’atto.
• Trascurare le difformità catastali, che pur non rendendo nullo l’atto, impediscono la stipula.
• Assumere che la tolleranza normativa copra ogni abuso: solo alcune irregolarità minime rientrano nei limiti previsti.

Takeaway – Punti Chiave

Il Decreto Salva Casa semplifica la vita ai venditori e acquirenti di immobili con irregolarità minori, ma non elimina tutti i vincoli urbanistici e legali.

La compravendita è valida solo se l’immobile è dotato di titolo edilizio principale e se i dati catastali corrispondono allo stato di fatto.

In presenza di abusi gravi o difformità strutturali, non è possibile procedere senza regolarizzazione.

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• 12 maggio 2025
• Marco Panato
• Diritto amministrativo

Autore: Avv. Marco Panato

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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).

E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.