Nel momento in cui si procede alla stipula di un atto di compravendita immobiliare, la presenza di eventuali abusi edilizi rappresenta un nodo giuridico delicato. Ma cosa succede se il notaio omette di riportare tali abusi nell’atto? Il contratto può considerarsi nullo? Il compratore può chiedere un risarcimento? In questo approfondimento analizziamo il quadro normativo, gli obblighi del professionista e le implicazioni pratiche per le parti coinvolte.
Ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), non è ammessa la compravendita di immobili privi del titolo abilitativo. Tale prescrizione riguarda non solo la vendita, ma anche altri trasferimenti a titolo oneroso, con esclusione delle successioni ereditarie.
Tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che non ogni irregolarità urbanistica comporta automaticamente la nullità dell’atto. La Cassazione, con sentenza n. 8230/2019 delle Sezioni Unite, ha chiarito che:
"la mancanza assoluta del titolo edilizio rileva ai fini della nullità dell’atto solo se nell’atto stesso non vengono indicati gli estremi del permesso di costruire o della concessione in sanatoria, come richiesto dall’art. 46 del T.U. Edilizia".
In sostanza, l’assenza della menzione formale del titolo edilizio nel rogito è il discrimine giuridico che può compromettere la validità dell’atto.
Nel concreto, ciò significa che è possibile vendere un immobile con un abuso edilizio, purché nell’atto siano riportati gli estremi del titolo abilitativo o della relativa sanatoria, e il venditore dichiari espressamente la situazione urbanistica. In caso contrario, si apre la possibilità per l’acquirente di agire in giudizio.
Se l’irregolarità non viene menzionata nell’atto e l’acquirente non è stato informato, questi può:
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è tenuto ad un elevato dovere di diligenza professionale. Tuttavia, non è chiamato a garantire in proprio la regolarità urbanistica del bene.
Egli risponde solo in determinati casi, ad esempio se:
È prassi consolidata che il professionista si avvalga di una dichiarazione tecnica asseverata redatta da un geometra o ingegnere, ma ciò non lo esonera del tutto da responsabilità se ha mancato di verificare elementi essenziali.
Chi vende e chi acquista dovrebbero:
Il notaio, dal canto suo, deve menzionare in atto gli estremi del titolo edilizio e richiedere apposita documentazione urbanistica. L’omissione di questi passaggi può aprire la strada a contenziosi anche dopo anni.
L’atto di compravendita non è automaticamente nullo in presenza di abusi edilizi, ma può diventarlo se manca la dichiarazione prescritta dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001. In quel caso, l’acquirente potrà agire per nullità anche a distanza di tempo, mentre per la risoluzione il termine è decennale. Il notaio non è responsabile per i contenuti falsi forniti dal venditore, ma deve comunque rispettare precisi doveri formali.
La sentenza n. 8230/2019 della Corte di Cassazione rappresenta un punto fermo in materia, distinguendo tra nullità formale e irregolarità sostanziale.
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Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
