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Immaginate un proprietario veronese che affitta il proprio appartamento in centro storico con un APE redatto otto anni fa, dopo una piccola ristrutturazione dei serramenti. L'attestato risulta formalmente valido — manca ancora un paio d'anni alla scadenza decennale — ma nasconde un problema: da giugno l'impianto termico non è stato sottoposto ai controlli periodici prescritti, e la prestazione energetica reale si discosta sensibilmente da quanto certificato. Il conduttore chiede la risoluzione del contratto. La sanzione amministrativa arriva lo stesso. È un caso sempre più comune, eppure ancora poco presidiato dalla consulenza legale preventiva.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila. Nel rapporto di locazione, questa massima si traduce in un onere concreto per il locatore, che non può limitarsi a produrre un documento e poi dimenticarlo.
Come scrisse Luigi Einaudi — economista e giurista prima che statista — «conoscere per deliberare» è il principio che distingue la gestione consapevole dall'improvvisazione. Nel mercato della locazione, conoscere le regole sull'APE prima di firmare il contratto è esattamente questo: una condizione di libertà contrattuale. Di seguito, i cinque errori più frequenti e le loro conseguenze.
Errore n. 1: non consegnare l'APE prima della firma del contratto
L'APE è obbligatorio per l'affitto di unità immobiliari dal 1° luglio 2010. Nel nuovo contratto di locazione va apposta una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. Non si tratta di un adempimento residuale: è un errore comune pensare che l'attestato di prestazione energetica serva solo al momento della firma; l'obbligo scatta molto prima, già dal momento in cui si pubblica l'annuncio di locazione.
Sul piano sanzionatorio, le sanzioni per l'assenza dell'APE variano in base al caso: da 1.000 a 4.000 euro per l'affitto, ridotte alla metà se il contratto non eccede i tre anni. Un importo non trascurabile, ma il rischio non è solo economico-amministrativo: in giurisprudenza è stato sottolineato che la mancata consegna dell'APE legittima l'acquirente (e, per analogia, il conduttore) a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477, 1453 e 1455 del Codice civile, in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica.
Errore n. 2: usare un APE scaduto o decaduto anticipatamente
L'attestato vale dieci anni, salvo interventi rilevanti; ma la validità decennale non è un dato fisso e immutabile. Per verificare la validità dell'APE bisogna controllare la data di validità posta sull'attestato e accertare che l'immobile non abbia subito interventi edilizi che ne hanno modificato le prestazioni energetiche dopo la data di emissione.
Esiste poi un meccanismo di decadenza anticipata che molti locatori ignorano completamente: nel caso di mancato rispetto delle disposizioni sulle verifiche periodiche degli impianti, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. In altre parole, un APE formalmente valido per altri tre anni può essere già giuridicamente inefficace se il proprietario ha saltato la manutenzione obbligatoria dell'impianto termico. È un rischio silenzioso, che non risulta dalla sola lettura della data riportata sull'attestato.
L'APE va rinnovato in caso di ristrutturazione che modifica gli impianti, gli involucri (murature e/o infissi), ampliamenti, modifiche di prospetti e volumetria. Secondo il Ministero, l'aggiornamento deve essere effettuato solo se l'APE deve essere utilizzato per compravendita, affitto o altri casi previsti dalla legge. Il che significa che ogni nuova locazione — anche di un immobile già affittato in passato — impone una verifica puntuale della validità e dell'attualità del documento.
Errore n. 3: sottovalutare il cambio di metodologia di calcolo del giugno 2026
Questo è forse il profilo più sottovalutato in questo periodo. Con il Decreto MASE 28 ottobre 2025 (Decreto Requisiti Minimi 2025), operativo dal 3 giugno 2026, il legislatore ha aggiornato il sistema di calcolo delle prestazioni energetiche e la disciplina dei requisiti minimi degli edifici.
Dal 3 giugno 2026 entrano in vigore le nuove metodologie di calcolo introdotte dal Decreto Requisiti Minimi, che rendono obbligatoria la valutazione dettagliata dei ponti termici e integrano nell'analisi la presenza di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici. Non si tratta solo di un aggiornamento formale: i software dei professionisti certificatori dovranno adeguarsi ai nuovi standard tecnici.
Il punto critico per il locatore è il seguente: gli attestati rilasciati prima dell'entrata in vigore della nuova normativa nazionale conservano la loro validità fino alla scadenza naturale dei dieci anni, salvo interventi edilizi che richiedano un aggiornamento del documento. Non esiste alcun obbligo di rifare l'APE per adeguarsi alla nuova scala europea: la sostituzione avverrà automaticamente al rinnovo o alla prima compravendita o locazione successiva al recepimento.
La lettura corretta è dunque la seguente: non vi è un obbligo di rinnovo immediato per i contratti in corso, ma chi stipula un nuovo contratto di locazione dopo il 3 giugno 2026 e presenta un APE redatto con la vecchia metodologia — pur ancora nei dieci anni — dovrà valutare con attenzione se tale attestato rifletta ancora la realtà dell'immobile. Un APE tecnicamente valido ma sostanzialmente non aggiornato può esporre il locatore a contestazioni da parte del conduttore, soprattutto se la classe energetica risulterà diversa da quella che emergerebbe da una nuova certificazione. Case attualmente in classe E o F potrebbero essere riclassificate in G, con un impatto diretto sul valore di mercato — e, aggiungiamo, sull'appetibilità dell'immobile sul mercato delle locazioni e sulla correttezza dell'informazione resa al conduttore.
Errore n. 4: omettere i dati energetici nell'annuncio di locazione
L'obbligo di trasparenza informativa non inizia con la firma del contratto, ma con la pubblicazione dell'annuncio. Classe energetica e indice di prestazione devono comparire negli annunci di vendita e locazione. Dal 1° gennaio 2012 è obbligatorio inserire l'indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari di vendita e affitto pubblicati su qualsiasi mezzo di comunicazione commerciale.
La sanzione per gli annunci privi dei parametri energetici, spesso ignorata, è distinta e autonoma rispetto a quella per la mancata allegazione contrattuale: 500-3.000 euro per gli annunci immobiliari privi dei parametri energetici. Chi affitta attraverso portali online, agenzie o qualsiasi altra forma di comunicazione commerciale è tenuto a rispettare questo obbligo, che rimane del tutto indipendente dall'obbligo di allegazione al contratto. Due violazioni distinte, due sanzioni cumulative.
Errore n. 5: credere che l'APE errato non esponga a responsabilità risarcitoria
L'errore forse più pericoloso è quello concettuale: pensare che l'APE sia una pura formalità e che un documento non corrispondente alla realtà rimanga un problema del solo certificatore. Non è così.
Sul piano del risarcimento del danno, il Tribunale di Trani, con sentenza 30 dicembre 2022 n. 1955, ha affrontato un caso emblematico: all'atto di compravendita era stato allegato un APE che attestava l'efficienza energetica in classe "D", ma nel corso del giudizio era emerso che l'APE non corrispondeva a realtà, poiché era stata accertata l'esistenza di una effettiva discrepanza tra la certificazione e la concreta prestazione energetica dell'appartamento in questione. Il giudice ha riconosciuto il risarcimento del danno. Il principio è estensibile alla locazione: il conduttore che dimostra di aver contrattato la locazione di un immobile presentato come di classe energetica superiore a quella reale, con conseguente pagamento di canoni e costi energetici diversi da quelli attesi, ha strumenti di tutela sia contrattuali che extracontrattuali.
Sul piano penale, la Corte di Cassazione, Sez. II pen., con la sentenza n. 16644 del 2017, ha stabilito che la presentazione di un APE non corrispondente alla realtà dell'immobile, quando accompagnata da volontà ingannatoria, integra il reato di truffa contrattuale. Non occorre che il dolo sia provato in modo diretto: è sufficiente che l'attestato falso o erroneo abbia indotto la controparte in errore determinandone il consenso contrattuale.
Questo orientamento ha implicazioni dirette per il locatore che presenta un APE redatto frettolosamente, con dati approssimativi o senza sopralluogo reale. La responsabilità penale può aggiungersi a quella civile, con conseguenze ben più gravi delle sanzioni amministrative.
Vi è infine un profilo spesso trascurato dalla dottrina più recente: il rapporto tra la classe energetica dichiarata nell'APE e la determinazione del canone di locazione a equo canone o in regime di patti in deroga. In alcune giurisdizioni, il mancato aggiornamento dell'APE — e la conseguente impossibilità per il conduttore di verificare la reale efficienza energetica — può essere invocato come elemento di squilibrio informativo che incide sulla formazione del consenso contrattuale. Non si tratta ancora di un orientamento consolidato, ma è una tendenza che merita attenzione: man mano che la classe energetica diventa un parametro di valutazione economica sempre più rilevante (anche ai fini fiscali e degli incentivi), il suo peso nel rapporto contrattuale di locazione è destinato ad aumentare.
La morale è semplice ma spesso disattesa: l'APE nella locazione non è un documento da produrre il giorno della firma e poi archiviare. È uno strumento di trasparenza informativa che il locatore deve gestire con continuità, verificandone la validità, la corrispondenza alla realtà e la conformità alle metodologie di calcolo vigenti al momento di ogni nuova stipula contrattuale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
