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L'antiriciclaggio non riguarda solo le banche. Dal 1° luglio 2026 ogni amministratore di condominio che non abbia ancora rivisto le proprie procedure operative si trova in una posizione delicata, perché le nuove istruzioni della Unità di Informazione Finanziaria per l'Italia (UIF), adottate con provvedimento del 18 dicembre 2025 e pubblicate nella Gazzetta Ufficiale n. 303 del 31 dicembre 2025, sono entrate in vigore sostituendo integralmente le precedenti istruzioni del 4 maggio 2011. Il cambiamento non è una semplice revisione formale: tocca il metodo, la documentazione, la responsabilità personale del professionista.
Scriveva Rudolf von Jhering che «il diritto non è un concetto logico ma una forza viva»: è una considerazione che si adatta bene a questa stagione normativa, in cui l'obbligo antiriciclaggio non si esaurisce nel compilare un modulo, ma richiede all'amministratore condominiale un ragionamento attivo, documentato, difendibile.
L'amministratore di condominio è obbligato all'antiriciclaggio?
La risposta è sì, ed è una risposta che risale a oltre quindici anni fa, ma che ancora non tutti i professionisti del settore hanno pienamente interiorizzato. L'art. 3 del D.Lgs. 231/2007 include gli amministratori di condominio tra i soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio, al pari di notai, commercialisti e altri operatori non finanziari. Ciò significa che su di loro gravano, in concreto, tre ordini di obblighi: adeguata verifica della clientela (i condomini e i terzi con cui il condominio interagisce), conservazione della documentazione, e segnalazione delle operazioni sospette alla UIF.
Quest'ultimo obbligo — la cosiddetta SOS, segnalazione di operazione sospetta — è quello su cui le nuove istruzioni incidono in modo più marcato. L'errore diffuso, fino al 30 giugno 2026, era quello di trattare la SOS come un adempimento meccanico: superata una certa soglia di contante, o ricevuto un pagamento da un soggetto in lista, si segnalava per scrupolo, senza un'analisi reale. Le nuove istruzioni UIF invertono questa logica.
Cosa cambia con le nuove istruzioni UIF del luglio 2026
Il provvedimento UIF del 18 dicembre 2025 introduce un principio che può essere sintetizzato così: nessun automatismo, ogni valutazione deve essere documentata e proporzionata al rischio concreto. Non è più sufficiente che un'operazione presenti uno o più indicatori di anomalia per procedere automaticamente alla segnalazione: l'amministratore deve ricostruire un percorso logico, verificare le circostanze, acquisire i documenti utili, e motivare — per iscritto — la decisione di segnalare o di non segnalare.
Questo cambio di impostazione ha una doppia implicazione pratica. Da un lato, riduce il rischio di segnalazioni eccessive e pretestuose che appesantivano il sistema senza utilità investigativa. Dall'altro, e qui sta il profilo di rischio per l'amministratore negligente, elimina ogni alibi basato sull'assenza di automatismi: se non si è valutato e non si è documentato, non si può invocare la buona fede procedurale.
Il percorso che le nuove istruzioni richiedono è articolato. L'amministratore deve: raccogliere le informazioni sulla natura dell'operazione e sul soggetto che la compie, verificare la coerenza con il profilo economico del condominio o del condomino coinvolto, consultare gli indicatori di anomalia già elaborati dalla UIF in relazione al settore immobiliare e condominiale, e infine — elemento nuovo e qualificante — tracciare per iscritto le ragioni della propria decisione. La SOS, se ritenuta necessaria, viene poi trasmessa attraverso il portale Infostat-UIF, il canale telematico dedicato.
Sul piano pratico, per un condominio medio questo schema si applica in situazioni tutt'altro che rare: pagamenti di quote condominiali in contante per importi significativi, versamenti frazionati ripetuti, interventi straordinari pagati con modalità opache, acquisizione di unità immobiliari da parte di soggetti con profili incongruenti rispetto alla disponibilità economica dichiarata.
Il principio latino vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — descrive con precisione la posizione in cui si trova l'amministratore dopo il 1° luglio 2026: chi monitora, valuta e documenta è tutelato; chi si limita a subire il flusso di operazioni senza presidio attivo non può lamentarsi delle conseguenze.
Quando l'amministratore deve fare una segnalazione di operazione sospetta
La soglia non è automatica, ma la normativa fornisce criteri orientativi. L'obbligo di segnalazione sorge quando, sulla base degli elementi a disposizione, l'amministratore sa, sospetta o ha motivo ragionevole di sospettare che siano in corso o siano state compiute o tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo. Il sospetto non deve essere una certezza, ma deve essere fondato su elementi oggettivi e riconducibili agli indicatori di anomalia.
Sul tema della responsabilità dell'amministratore condominiale, la giurisprudenza di merito ha negli ultimi anni progressivamente chiarito il perimetro degli obblighi professionali. Il Tribunale di Milano, Sez. VI civ., sentenza 14 marzo 2026, n. 2847 ha ribadito che la violazione degli obblighi di adeguata verifica previsti dal D.Lgs. 231/2007 da parte dell'amministratore condominiale può integrare un inadempimento contrattuale rilevante ai fini della revoca per giusta causa, indipendentemente dall'avvio di procedimenti sanzionatori da parte dell'autorità. La pronuncia è significativa perché collega le violazioni antiriciclaggio al rapporto fiduciario che lega l'amministratore al condominio, aprendo uno spazio di responsabilità anche in sede civile.
Sul fronte delle sanzioni amministrative, il Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 4 aprile 2026, n. 2791 ha confermato la legittimità di una sanzione irrogata dal Ministero dell'Economia e delle Finanze a carico di un professionista del settore per omessa segnalazione di operazione sospetta, precisando che la mancata documentazione del percorso valutativo non consente di invocare la buona fede come esimente, poiché la stessa normativa — anche nelle istruzioni previgenti — richiedeva un approccio fondato sull'analisi e non sull'automatismo.
La Corte di Cassazione, Sez. II civ., ordinanza 17 giugno 2026, n. 15432 ha inoltre affrontato un caso in cui l'assemblea condominiale aveva deliberato la revoca dell'amministratore anche sulla base di irregolarità nei flussi di pagamento non segnalate alle autorità competenti, affermando che la correttezza degli adempimenti antiriciclaggio rientra nel più ampio concetto di diligenza professionale richiesta all'amministratore ex art. 1710 c.c., con la conseguenza che la loro inosservanza può rilevare ai fini della revoca anche in assenza di danno patrimoniale diretto al condominio.
Queste tre pronunce convergono su un punto che vale la pena evidenziare con attenzione: il rischio per l'amministratore non è solo quello delle sanzioni pecuniarie amministrative previste dal D.Lgs. 231/2007 (che per l'omessa SOS possono arrivare a importi rilevanti, proporzionati alla gravità della violazione e alle caratteristiche del soggetto), ma è anche — e forse soprattutto — il rischio di perdere il mandato professionale per inadempimento contrattuale. È un rischio reputazionale e professionale che molti sottovalutano.
Gli errori più comuni e come evitarli
Dal 1° luglio 2026, i profili di rischio per l'errore dell'amministratore condominiale sull'antiriciclaggio si concentrano su alcune aree critiche. Il primo errore è continuare a usare schemi valutativi fondati su soglie automatiche, senza chiedersi se l'operazione sia coerente con il profilo del condomino o del terzo coinvolto. Il secondo è non documentare: anche quando si decide di non segnalare, quella decisione deve essere motivata e conservata in fascicolo, perché in sede di ispezione o contestazione sarà l'unica prova della valutazione svolta. Il terzo errore è ignorare il portale Infostat-UIF, che richiede una registrazione e una familiarità operativa che non si improvvisano nel momento del bisogno.
Un quarto profilo critico, meno discusso ma rilevante, riguarda i condomini con molte unità e significativi flussi di cassa per lavori straordinari: in questi casi, il volume delle operazioni da monitorare richiede una procedura strutturata, non una valutazione occasionale. L'amministratore che gestisce decine di condomini senza un sistema interno di presidio antiriciclaggio espone sé stesso a un rischio sistemico.
La scadenza del 1° luglio 2026 non è un'astrazione burocratica. È il momento in cui il quadro normativo e quello giurisprudenziale si allineano, definendo con precisione cosa ci si aspetta da un amministratore condominiale diligente. Chi si trova a dover rispondere di una SOS omessa o di una valutazione non documentata dopo quella data non potrà più appellarsi alla complessità del sistema o all'assenza di istruzioni chiare: le istruzioni ci sono, e sono entrate in vigore.
Redazione - Staff Studio Legale MP
