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C'è una figura che negli ultimi anni si è moltiplicata silenziosa nei nostri centri storici, nelle città d'arte e nei borghi turistici: il property manager, ovvero il gestore terzo che prende in gestione uno o più appartamenti per conto del proprietario e li immette sulle piattaforme di locazione breve. In molti casi firma un mandato con rappresentanza, pubblica gli annunci, riceve i pagamenti, accoglie gli ospiti, gestisce le pulizie. Appare come il gestore dell'immobile a tutti gli effetti. Ed è qui che inizia il problema.
La giurisprudenza degli ultimi mesi ha precisato in modo sempre più netto dove ricade la responsabilità in caso di contestazioni: non sempre sul proprietario formale dell'appartamento, ma spesso — e talvolta esclusivamente — su chi ha gestito l'attività in modo organizzato, continuativo e professionale. Tre pronunce recenti, tra loro apparentemente distanti, compongono un quadro che ogni gestore dovrebbe conoscere prima di firmare qualsiasi incarico.
Quando il gestore diventa il bersaglio del condominio
Il primo fronte è quello condominiale. Con l'ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II civ., 19 gennaio 2026, n. 1105, la Suprema Corte ha qualificato i divieti contenuti nei regolamenti condominiali contrattuali come oneri reali e servitù reciproche, e ha chiarito che la relativa azione giudiziaria — tecnicamente una actio confessoria servitutis — richiede il litisconsorzio necessario di tutti i titolari di diritti reali sull'immobile. Nel caso specifico, il condominio aveva citato in giudizio solo la società che gestiva gli appartamenti come B&B, omettendo di coinvolgere la società di leasing proprietaria dell'immobile: la sentenza di primo grado che ordinava la cessazione dell'attività è stata dichiarata nulla.
Il dato tecnico è rilevante, ma la sua lettura pratica lo è ancora di più. La Cassazione ha implicitamente confermato che il gestore — in quanto soggetto che esercita materialmente l'attività — è la controparte naturale di un'azione inibitoria da parte del condominio. Non è al riparo perché non è proprietario; anzi, è il primo a essere convenuto. Chi firma un mandato di gestione senza aver verificato se nel regolamento condominiale esiste una clausola contrattuale che vieta destinazioni diverse dall'uso abitativo, o che limita le locazioni a durata minima superiore ai trenta giorni, si espone in prima persona a un giudizio di cessazione dell'attività, con tutti i costi e le conseguenze economiche che ne derivano, indipendentemente da ciò che il contratto di mandato prevede nei rapporti interni con il proprietario.
Il secondo fronte su cui il gestore rischia è quello che definiremo della qualificazione imprenditoriale per fatto altrui. Con la Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio per il 2026), il legislatore ha abbassato a due unità immobiliari per periodo d'imposta la soglia oltre la quale la locazione breve si presume svolta in regime di impresa, modificando l'art. 4 del D.L. n. 50/2017 conv. in L. n. 96/2017. Il gestore che opera con mandato di rappresentanza e che gestisce tre o più appartamenti, ciascuno di proprietari diversi, rischia di far scattare la presunzione di imprenditorialità in capo a sé stesso, se l'attività complessiva è qualificata come esercitata in forma organizzata e con struttura stabile.
La sentenza di Firenze e il rischio della riqualificazione tributaria
Questo scenario trova conferma nella sentenza n. 148 del 2 marzo 2026 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze. I giudici fiorentini hanno ritenuto che un'attività di locazione turistica gestita tramite piattaforme online presentasse natura imprenditoriale, valorizzando elementi come il numero elevato di prenotazioni, la continuità pluriennale dell'attività, l'utilizzo stabile e professionale dei portali di booking e l'assenza di altre fonti di reddito significative. La CGT di Firenze ha così ampliato i criteri di riqualificazione rispetto al dato normativo, spostando il focus dalla proprietà degli immobili alla modalità concreta di gestione dell'attività.
Per il gestore terzo, questa pronuncia è una cartina di tornasole: chi pubblica annunci su più piattaforme in modo continuativo, chi gestisce calendari di prenotazione, comunicazioni con gli ospiti e incassi per conto di terzi, chi offre servizi accessori come check-in, pulizie e cambio biancheria, ha un profilo funzionale che assomiglia molto a quello ritenuto imprenditoriale dalla CGT di Firenze, indipendentemente dal fatto che gli immobili non siano di sua proprietà.
Il terzo fronte — spesso il più trascurato — è quello del Codice Identificativo Nazionale. Il D.L. n. 145/2023, convertito con modificazioni dalla L. n. 191/2023, e le successive istruzioni operative del Ministero del Turismo hanno reso il CIN un requisito non derogabile per la pubblicazione e la commercializzazione di qualsiasi immobile in locazione breve. L'obbligo di esposizione del CIN grava sia sul proprietario che sul gestore. La violazione espone entrambi a sanzioni amministrative pecuniarie significative — da 500 a 5.000 euro per singola unità immobiliare — con responsabilità solidale. Il gestore che non verifica l'avvenuta assegnazione del CIN prima di pubblicare gli annunci non può invocare la buona fede contrattuale nei confronti del proprietario mandante come esimente rispetto all'autorità amministrativa.
Sul piano processuale e dei rimedi interni, vale il principio vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi si attiva, non chi attende. Il gestore che ha subito un pregiudizio per fatto imputabile al proprietario — ad esempio perché quest'ultimo gli ha taciuto l'esistenza di un regolamento condominiale contrattuale ostativo, o non gli ha comunicato di aver già locato altri due immobili nello stesso periodo d'imposta — avrà azione di rivalsa in sede contrattuale, ma solo se il mandato di gestione è stato redatto con clausole specifiche che presidiano questi scenari. Un mandato redatto con la formula generica "il proprietario garantisce l'assenza di vincoli ostativi" raramente regge di fronte a una contestazione articolata.
Come osservava Norberto Bobbio riflettendo sul rapporto tra norma e soggetto: il problema non è mai solo la regola, ma chi la conosce e chi finge di non conoscerla. Una massima che calza perfettamente alla figura del gestore terzo nell'ecosistema degli affitti brevi: la complessità normativa — stratificata su tre livelli, nazionale, regionale e condominiale — non è un'attenuante, ma un rischio professionale da gestire preventivamente.
Anche il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8753/2025 (depositata nel 2025, ma ampiamente commentata nella prima metà del 2026 dopo la sua pubblicazione estesa), ha tracciato una linea importante: l'attività ricettiva svolta in un'unità immobiliare condominiale, gestita come struttura alberghiera attraverso piattaforme online in modo continuativo e professionale, è incompatibile con la destinazione abitativa dell'immobile e costituisce violazione di un regolamento condominiale contrattuale che la vieti. La sentenza ha valorizzato come elementi decisivi non tanto la proprietà dell'immobile, quanto le modalità operative della gestione: annunci continuativi, servizi offerti agli ospiti, organizzazione del lavoro. Tutti elementi che, nel caso tipico, sono in capo al gestore terzo e non al proprietario.
Il quadro che emerge da queste pronunce disegna un profilo di responsabilità del property manager che va ben oltre la semplice esecuzione del mandato. Chi gestisce professionalmente appartamenti altrui in locazione breve opera su un terreno normativo instabile, dove la giurisprudenza ha preso a guardare la sostanza — chi fa davvero l'attività — piuttosto che la forma — chi è formalmente proprietario. Questa evoluzione impone una due diligence preventiva seria: lettura integrale del regolamento condominiale, verifica del CIN, mappatura del portafoglio immobiliare gestito rispetto alle soglie di imprenditorialità, e redazione di un mandato che non sia un foglio in bianco firmato in fretta, ma un contratto che distribuisca consapevolmente i rischi tra le parti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
