Latet anguis in herba, dicevano i latini: “il serpente si nasconde nell’erba”. Allo stesso modo, dietro la facciata perfetta di una casa appena comprata possono celarsi vizi occulti, ossia difetti non visibili o non dichiarati che ne compromettono l’uso o il valore. Trovandosi in questa situazione spiacevole, l’acquirente ha dalla sua parte specifiche tutele legali. In questo articolo spieghiamo cosa sono i vizi occulti di un immobile, quali diritti ha il compratore (dalla risoluzione del contratto al risarcimento danni), entro quando e come denunciarli, e quali responsabilità gravano sul venditore, sul costruttore e persino sul mediatore immobiliare. Il tutto alla luce delle novità giurisprudenziali degli ultimi anni, con riferimenti a sentenze recenti e qualche richiamo di saggezza (una citazione latina e una letteraria in tema di apparenze ingannevoli). Non è tutto oro quel che luccica – per dirla con Shakespeare – e il diritto fornisce gli strumenti per reagire quando, dopo il rogito, “luccicano” crepe e magagne nascoste.
Cosa si intende per vizi occulti nell’immobile acquistato?
In una compravendita immobiliare, il venditore è legalmente tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso previsto o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Se dopo il trasferimento della proprietà emergono problemi gravi – ad esempio infiltrazioni, danni strutturali, impianti non a norma – che esistevano già prima ma non erano conoscibili dall’acquirente con l’ordinaria diligenza, ci troviamo di fronte a vizi occulti. Diversamente, i difetti apparenti o facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto non danno diritto alle stesse tutele. L’art. 1491 c.c. esclude la garanzia del venditore per i vizi che l’acquirente conosceva o avrebbe potuto scoprire usando normale prudenza.
Una recente pronuncia lo ha ribadito: la Cass. civ. Sez. II, 31 agosto 2021 n. 23659 ha negato il risarcimento a un acquirente che lamentava muffa e infiltrazioni, poiché tali difetti erano visibili e rilevabili già prima della vendita. Inoltre, la Cassazione (ord. n. 17058/2021) ha precisato che in un edificio molto datato i difetti da vetustà non costituiscono necessariamente un vizio redibitorio, specie se l’acquirente poteva accorgersene con normale attenzione. In sintesi: caveat emptor – attenzione e diligenza del compratore sono essenziali.
Garanzia legale: quali rimedi ha l’acquirente?
L’art. 1492 c.c. consente al compratore due rimedi: risoluzione del contratto (azione redibitoria) oppure riduzione del prezzo (azione estimatoria). In entrambi i casi può anche chiedere il risarcimento dei danni se il venditore ha agito con dolo o colpa (art. 1494 c.c.). La Cass. civ. Sez. II, 27 gennaio 2021 n. 1750 ha ribadito che il risarcimento spetta solo se il venditore conosceva o avrebbe dovuto conoscere il vizio. Diversamente, restano solo i rimedi contrattuali.
Come e quando denunciare i vizi occulti
L’art. 1495 c.c. prevede due termini stringenti:
8 giorni dalla scoperta per denunciare formalmente il vizio al venditore;
1 anno dalla consegna per agire giudizialmente.
Il mancato rispetto comporta decadenza e prescrizione. La Cass. civ. Sez. II, 22 novembre 2022 n. 34290 ha confermato che l’azione si prescrive in un anno dalla consegna anche se i vizi emergono dopo. La clausola “visto e piaciuto” (Cass. civ. Sez. II, 24 marzo 2022 n. 9588) libera il venditore solo per difetti apparenti, non per vizi occulti o dolosamente taciuti.
Vizi gravi e responsabilità del costruttore
L’art. 1669 c.c. disciplina i gravi difetti di costruzione: il costruttore (o venditore-costruttore) risponde fino a 10 anni dalla realizzazione dell’opera. Sono difetti che compromettono stabilità, sicurezza o abitabilità (cedimenti, infiltrazioni strutturali, gravi difetti di impermeabilizzazione). L’azione si prescrive in 1 anno dalla scoperta. La Cass. civ. Sez. II, 28 luglio 2017 n. 18891 ha esteso la responsabilità anche al venditore che abbia fatto eseguire lavori importanti prima della vendita, poi rivelatisi difettosi. Importante anche la polizza decennale postuma obbligatoria (D.lgs. 122/2005).
Il ruolo del mediatore immobiliare
L’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze a sua conoscenza rilevanti per la sicurezza dell’affare. La Cass. civ. Sez. II, 16 gennaio 2020 n. 784 ha sancito la responsabilità dell’agente che non aveva segnalato abusi edilizi sull’immobile. La Cass. civ. Sez. II, 29 settembre 2020 n. 20512 ha precisato che rientra negli obblighi anche avvisare della scarsa solvibilità del venditore. Se il mediatore tace, l’acquirente può chiedere risarcimento o rifiutare la provvigione. In alcune pronunce di merito (Trib. Forlì, Sent. 721/2022) la denuncia del vizio fatta all’agenzia è stata ritenuta valida come denuncia ex art. 1495 c.c.
Conclusione
Comprare una casa e scoprire vizi occulti può essere un trauma. La legge però offre strumenti efficaci: dal diritto di risolvere il contratto o ottenere uno sconto, fino al risarcimento e alla responsabilità decennale del costruttore. Anche il mediatore ha obblighi precisi. L’acquirente deve agire tempestivamente, con l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare, per tutelare il proprio investimento. Come ricorda un proverbio: “del senno di poi son piene le fosse”. Meglio vigilare, ma se i difetti emergono, è fondamentale reagire subito con i mezzi legali.
Avv. Marco Panato, avvocato del Foro di Verona e Dottore di Ricerca in Diritto ed Economia dell’Impresa – Discipline Interne ed Internazionali - Curriculum Diritto Amministrativo (Dipartimento di Scienze Giuridiche, Università degli Studi di Verona).
E' autore di pubblicazioni scientifiche in materia giuridica, in particolare nel ramo del diritto amministrativo. Si occupa anche di docenza ed alta formazione.
