Immagina di voler vendere l'appartamento che tua madre ti ha donato dieci anni fa. Il notaio ti chiede se il donante è ancora in vita, da quanti anni risale l'atto, se ci sono fratelli che potrebbero rivendicare la loro quota. Domande che fino a pochi mesi fa avevano risposte molto più scomode. Oggi le risposte sono cambiate — ma non del tutto, e non per tutti. Capire esattamente dove finisce il rischio eliminato e dove inizia quello residuo è la differenza tra una compravendita che va in porto e una che si arena al momento della richiesta di mutuo o, peggio, finisce in contenzioso.
La riforma, il regime transitorio e la scadenza che nessuno spiega bene
A cambiare in modo significativo le regole è stata la Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, meglio nota come DDL Semplificazioni, in vigore dal 18 dicembre 2025. Il cuore della riforma riguarda la tutela dei legittimari: con la Legge n. 182/2025 il legislatore ha modificato radicalmente l'impostazione della tutela dei legittimari, spostandola da una tutela reale a una tutela prevalentemente economica. In concreto, viene eliminata l'efficacia reale della riduzione delle donazioni, che si estrinsecava nell'azione di restituzione contro i terzi aventi causa del donatario. Tradotto in termini pratici: chi acquista oggi un immobile proveniente da una donazione stipulata dopo il 18 dicembre 2025 non rischia più di vedersi reclamare fisicamente il bene da un erede leso nella sua quota di legittima.
Fin qui la buona notizia. Il problema è il regime transitorio, che divide il mondo in due e che pochissimi — tra chi vende, chi compra e perfino tra gli operatori — comprendono a fondo. Entro sei mesi dall'entrata in vigore della novella (quindi entro il 18 giugno 2026), il legittimario che si ritiene leso da una donazione anteriore può ancora notificare e trascrivere la domanda di riduzione o l'opposizione stragiudiziale alla donazione: in mancanza di questo atto, anche alle successioni aperte prima della riforma si applicherà la nuova disciplina a partire dal 18 giugno 2026.
Questa data — il 18 giugno 2026 — è il vero spartiacque pratico. La conservazione del regime previgente, che esponeva gli aventi causa dal donatario al rischio della domanda di restituzione degli immobili, è rimessa alla tempestiva iniziativa del legittimario, che (se già non l'avesse fatto) deve affrettarsi a notificare e trascrivere entro il 18 giugno 2026 la domanda di riduzione o quantomeno l'opposizione alla donazione.
Ciò significa che, in questo preciso momento, chi intende vendere un immobile ricevuto in donazione prima del 18 dicembre 2025 si trova ancora in una finestra temporale a rischio: se un legittimario ha già trascritto o trascrive entro quella data la domanda di riduzione o l'opposizione, il regime vecchio rimane applicabile, e con esso il rischio di restituzione verso il terzo acquirente. L'azione di restituzione dell'immobile rimane comunque esperibile esclusivamente per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, con un termine ultimo per notificare e trascrivere gli atti conservativi fissato tassativamente al 18 giugno 2026.
Va qui segnalato un orientamento giurisprudenziale di assoluto rilievo pratico. La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza 9 dicembre 2025, n. 32056, ha confermato che, in caso di accoglimento dell'azione di riduzione per lesione di legittima, il conguaglio dovuto al legittimario costituisce un debito di valore, con stima dell'immobile al momento della decisione giudiziale — e non al momento dell'apertura della successione — con possibili effetti significativi sul quantum dovuto al legittimario leso, specie nei mercati immobiliari in rivalutazione. Questo significa che, nelle successioni ancora soggette al vecchio regime, il rischio economico per chi ha ricevuto l'immobile in donazione (e per chi lo ha acquistato) non è cristallizzato al valore del momento della donazione, ma si aggiorna al valore di mercato corrente al momento della sentenza: un conto in crescita, specie in contesti immobiliari vivaci come quello veronese.
Il fronte ancora aperto: simulazione contrattuale e donazione dissimulata
C'è un aspetto che la riforma non tocca e che la giurisprudenza più recente ha reso ancora più nitido: il rischio legato alle donazioni dissimulate, cioè quelle celate dietro una formale compravendita. Si tratta di un fronte che la riforma non ha chiuso e che, anzi, si intreccia con la nuova normativa in modo insidioso.
La Corte di Cassazione, Sez. II, con sentenza n. 1553/2026, ha chiarito che il legittimario, per tutelare la propria quota di riserva, può dimostrare la simulazione di una donazione attraverso testimoni e presunzioni, agendo come terzo rispetto all'atto, e che questa agevolazione probatoria sussiste anche se l'azione di riduzione non è diretta contro la donazione dissimulata, purché l'accertamento sia funzionale alla reintegrazione della legittima. L'omessa pronuncia su una domanda che riguarda la composizione della massa ereditaria costituisce un errore procedurale grave: poiché la corretta ricostruzione del patrimonio del defunto è un presupposto logico indispensabile per l'azione di riduzione, tale omissione può portare alla cassazione della sentenza, con rinvio a un nuovo giudice per un esame completo della questione.
Un ulteriore tassello è fornito dal Tribunale di Catania con la sentenza n. 2329 del 14 maggio 2026. Il Tribunale risponde che coniuge e parenti in linea retta possono accertare la simulazione di una donazione mascherata da vendita ancora in vita del donante, per poter poi trascrivere l'atto di opposizione. Non si tratta ancora di chiedere la riduzione della donazione o la restituzione del bene: si tratta di ottenere un accertamento giudiziale che la vendita era in realtà una donazione, in modo da poter trascrivere l'atto di opposizione. Questa pronuncia ha una portata pratica rilevante: dimostra che i legittimari non devono attendere la morte del donante per muoversi, ma possono anticipare i tempi avviando un'azione di accertamento finalizzata alla trascrizione dell'opposizione. Chi sta vendendo oggi un immobile ottenuto tramite una compravendita che in realtà nascondeva una donazione deve considerare questo scenario.
Il profilo della simulazione introduce poi un elemento di rischio che non riguarda solo l'erede-venditore ma anche l'acquirente. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito nel riqualificare una compravendita immobiliare tra madre e figlio come donazione, evidenziando l'importanza della prova presuntiva basata su indizi quali la permanenza della venditrice nell'immobile, le condizioni economiche dell'acquirente e il contenuto di un testamento; il ricorso del figlio è stato respinto, consolidando il principio che una serie di indizi gravi, precisi e concordanti è sufficiente a svelare la vera natura di un'operazione contrattuale. La ricaduta immediata: chi acquista oggi un immobile da chi lo ha comprato a prezzo vile da un genitore, o in circostanze sospette, non può dormire tranquillo solo perché formalmente si tratta di una vendita.
Una riflessione che merita attenzione riguarda proprio la combinazione tra riforma e simulazione: la Legge n. 182/2025 protegge il terzo acquirente di buona fede dall'azione di restituzione derivante da una donazione diretta, ma non lo mette al riparo dall'accertamento che l'atto che pensava essere una vendita era invece, nella sua sostanza, una donazione. Se quel velo viene sollevato, si rientra nell'ambito della donazione diretta — con tutte le conseguenze del regime applicabile in base alla data della successione. È il rischio che gli altri commentatori tendono a non segnalare: la riforma protegge chi acquista da un donatario, non necessariamente chi acquista da chi ha ricevuto una donazione mascherata da vendita.
Sul versante bancario, il cambiamento normativo ha una conseguenza importante ma non ancora pienamente assorbita dal mercato. Se il rischio di perdere l'ipoteca per effetto dell'azione di restituzione non esiste più, viene meno la principale ragione per rifiutare il mutuo sull'immobile donato; le banche sono tenute a motivare congruamente il rifiuto del finanziamento e non possono più opporre genericamente la provenienza donativa del bene. Tuttavia, fino al decorso del periodo transitorio — cioè dopo il 18 giugno 2026 — per le donazioni anteriori alla riforma e per i casi in cui un legittimario abbia già trascritto atti conservativi, il profilo di rischio per la banca rimane reale. Nel caso in cui l'immobile fosse stato oggetto di un'azione di riduzione, anche l'ipoteca iscritta dalla banca poteva essere messa in discussione, motivo per cui molti istituti di credito hanno rifiutato la concessione del finanziamento, mentre altri lo hanno concesso solo con garanzie aggiuntive.
Sul piano operativo, chi vuole vendere o ipotecare oggi un immobile di provenienza donativa deve dunque compiere una verifica in tre passaggi. Il primo: verificare se la donazione è anteriore o successiva al 18 dicembre 2025 e, nel primo caso, controllare in conservatoria se risultino trascritte domande di riduzione o atti di opposizione da parte di legittimari. Il secondo: valutare se la donazione era diretta o indiretta — gli immobili oggetto di donazione indiretta non possono essere sottoposti ad azione di riduzione: dal momento che l'immobile è acquistato direttamente dal donatario e non vi è alcun trasferimento da parte del donante, non ci può essere alcuna pretesa restitutoria da parte dei legittimari verso chi acquista da chi ha ricevuto tramite donazione indiretta. Il terzo: accertare se l'operazione originaria (apparentemente una vendita) potrebbe essere riqualificata come donazione dissimulata, con le implicazioni probatorie sopra descritte.
Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 la circolazione dei beni provenienti da donazione diviene sicura: non occorre più ricorrere alle soluzioni sinora accolte dalla pratica, come lo scioglimento della donazione oppure la stipulazione di una polizza assicurativa a garanzia della soddisfazione in denaro del legittimario vittorioso in riduzione. Per tutte le altre situazioni — le donazioni anteriori su cui pesa ancora il regime transitorio, i casi di simulazione, le successioni con legittimari che abbiano già mosso atti conservativi — la prudenza impone una valutazione caso per caso, che non può essere affidata alla sola lettura della legge né all'ottimismo di chi generalizza l'impatto della riforma.
Come insegna il brocardo vigilantibus iura subveniunt, il diritto assiste chi vigila: il legittimario che intende conservare la tutela reale deve agire entro la scadenza; il donatario che intende vendere deve verificare prima che quella tutela non sia già stata esercitata contro di lui. Due fronti contrapposti, stesso imperativo di tempestività.
Luigi Ferrajoli ha osservato che la certezza del diritto non è un dato naturale, ma una costruzione che richiede norme chiare, prevedibili nei loro effetti e accessibili. La Legge n. 182/2025 è un passo in quella direzione, ma le zone grigie del regime transitorio ricordano che ogni costruzione normativa ha i suoi margini irregolari: quei margini, nella pratica immobiliare, valgono spesso il valore di un appartamento.
Redazione - Staff Studio Legale MP
