Un condomino installa una telecamera sul pianerottolo per proteggere il proprio appartamento, senza chiedere nulla a nessuno. Un altro ne pretende la rimozione immediata, invocando la violazione della privacy. L'amministratore, nel mezzo, non sa come comportarsi. Scena comune, conflitto reale: le telecamere nelle parti comuni del condominio sono oggi uno dei temi più litigiosi dell'intero diritto condominiale, e la ragione è semplice. In questo spazio si incrociano due diritti fondamentali — la sicurezza personale e la riservatezza — e la loro composizione non è mai automatica, ma richiede un bilanciamento attento, caso per caso, alla luce di un quadro normativo profondamente rinnovato.
Come scriveva Norberto Bobbio, il problema centrale delle società contemporanee non è proclamare i diritti, ma trovare il modo di tutelarli quando confliggono tra loro. Vale per le grandi questioni politiche, ma vale anche — e in modo molto concreto — per il pianerottolo del quarto piano.
Il quadro normativo: tre fonti che si intrecciano
La videosorveglianza in condominio è disciplinata da tre fonti che devono essere lette in modo integrato. Il Codice civile, all'art. 1122-ter (introdotto dalla legge di riforma condominiale n. 220/2012), stabilisce che l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è subordinata a una delibera assembleare. L'autorizzazione è subordinata a una delibera dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1122-ter c.c., introdotto dalla L. 220/2012, e la sua validità richiede la doppia maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2 c.c.: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Non è richiesta l'unanimità, e il dissenso di singoli condomini non costituisce un ostacolo insormontabile.
Il secondo livello normativo è il GDPR, Regolamento UE 2016/679, che qualifica le immagini registrate come dati personali a tutti gli effetti. Le immagini registrate sono considerate dati personali, e pertanto ogni impianto deve muoversi entro i binari del GDPR, che impone principi rigorosi come la liceità, la trasparenza e la minimizzazione dei dati. Il terzo livello è costituito dalle indicazioni operative del Garante per la protezione dei dati personali, che con il Provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025 ha ridisegnato in modo sostanziale le regole applicabili. Il 10 aprile 2025 il Garante ha pubblicato il Provvedimento n. 209/2025, che ha ridisegnato in modo netto le regole per la videosorveglianza condominiale, con nuovi obblighi documentali, nuovi criteri per la conservazione delle immagini e responsabilità più precise per l'amministratore. Molti impianti installati anche solo tre o quattro anni fa non rispettano questi requisiti, non perché siano tecnicamente difettosi, ma perché manca la documentazione che oggi la legge richiede.
La delibera assembleare con cui si approva l'impianto non può essere generica. La delibera approvativa deve contenere elementi sostanziali e non può limitarsi a una mera autorizzazione generica: devono essere specificati la collocazione delle telecamere, le finalità del trattamento, i tempi di conservazione delle immagini e i soggetti legittimati all'accesso. Sul fronte della conservazione delle immagini, le immagini devono essere cancellate entro 24-48 ore come standard ordinario; il limite può estendersi fino a 72 ore in presenza di esigenze specifiche documentate, mentre la conservazione fino a 7 giorni è un'eccezione riservata a soggetti particolari o a casi con espressa autorizzazione del Garante. Per i condomini comuni, il riferimento operativo è sempre 24-72 ore.
Le responsabilità dell'amministratore sono pesanti e precise. Quando il sistema di videosorveglianza è condominiale, il titolare del trattamento è il condominio stesso, nella persona dell'amministratore: questo è il punto che genera più dubbi e più responsabilità. L'amministratore emerge come figura cardine: è il rappresentante del titolare del trattamento e deve saper coniugare competenze giuridiche, tecniche e organizzative. Tra i suoi obblighi concreti vi sono: la redazione e aggiornamento del registro delle attività di trattamento, l'apposizione della cartellonistica obbligatoria in prossimità delle telecamere, la definizione dei tempi di conservazione e la stipula di un contratto con il fornitore del sistema (il cosiddetto Data Processing Agreement) qualora le immagini vengano gestite da terzi. La mancata osservanza di questi obblighi espone l'amministratore a sanzioni amministrative che, nel caso di violazioni gravi del GDPR, possono arrivare fino al 4% del fatturato annuo globale o a 20 milioni di euro.
La giurisprudenza recente: tre pronunce che tracciano il confine
Il panorama giurisprudenziale degli ultimi mesi ha prodotto tre pronunce di grande interesse pratico, che si completano e in parte si distinguono tra loro, definendo con sempre maggiore precisione il perimetro della liceità.
La prima e più importante è la pronuncia di legittimità. Con l'ordinanza n. 2181 del 2 febbraio 2026, la Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, ha affrontato il tema del bilanciamento tra diritto alla sicurezza individuale e tutela della riservatezza in ambito condominiale. Il caso riguardava due telecamere installate da una comproprietaria su un immobile condiviso tra sorelle: una posta su area di pertinenza comune, l'altra su area di proprietà esclusiva. La ricorrente lamentava violazione della normativa privacy e chiedeva la rimozione. La Suprema Corte ha rilevato come i giudici territoriali avessero accertato che le telecamere inquadravano esclusivamente zone di proprietà della convenuta, circostanza non smentita dalla stessa ricorrente in sede di appello. Sul piano sostanziale, la Cassazione ha ribadito che la videosorveglianza in ambito domestico o condominiale non è di per sé illecita, purché limitata a spazi propri o ingressi dell'abitazione e sorretta da finalità di sicurezza, nel rispetto dei criteri di liceità, proporzionalità e necessità. Il principio è: l'angolo visuale conta più del supporto fisico della telecamera.
Sulla medesima linea si inserisce il Tribunale di Torre Annunziata, con la sentenza n. 2878/2025 del 21 dicembre 2025. L'installazione di telecamere private in ambito condominiale può non integrare una lesione del diritto alla riservatezza quando, in concreto, il campo visivo dei dispositivi non consente la ripresa di aree di proprietà o pertinenza altrui e abbraccia esclusivamente spazi comunque visibili da terzi. Il Tribunale di Torre Annunziata ha escluso la violazione della privacy della proprietaria che lamentava l'installazione di telecamere esterne, poiché gli accertamenti tecnici hanno evidenziato l'assenza di riprese del giardino e di altri spazi pertinenziali di sua esclusiva proprietà. La domanda risarcitoria è stata respinta per difetto di prova del danno non patrimoniale.
Il quadro si capovolge, però, nella terza pronuncia. Con ordinanza del 20 maggio 2026, il Tribunale di Catanzaro ha accolto un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. e ordinato la rimozione di una telecamera installata su un muro perimetrale di un condominio minimo. L'installazione, da parte del singolo condomino in un condominio minimo, di una telecamera sul muro comune che riprende non solo le proprie pertinenze esclusive ma anche aree comuni e l'ingresso dell'abitazione della vicina integra una violazione del diritto alla riservatezza, in contrasto con i principi fissati dal Garante Privacy. In presenza di tale invasività, il fumus boni iuris risulta integrato e il periculum in mora è in re ipsa, trattandosi di pregiudizio attuale e grave a un diritto fondamentale della persona. Il giudice ha ritenuto che il periculum fosse in re ipsa, poiché la lesione del diritto alla privacy costituisce un pregiudizio attuale e grave, idoneo a incidere sulle abitudini di vita e sul benessere psicologico della persona. La ricorrente aveva dimostrato di aver modificato il proprio comportamento quotidiano per il timore di essere costantemente osservata.
Il fil rouge che unisce le tre decisioni è il principio di proporzionalità: come ammonisce il brocardo summum ius summa iniuria, l'applicazione rigida di un diritto — fosse anche quello alla sicurezza — può trasformarsi in ingiustizia se non misura le conseguenze sulle sfere altrui.
Il condomino "fai da te": regole e rischi
Un caso a sé è quello del singolo condomino che installa autonomamente una telecamera per proteggere il proprio appartamento, senza passare dall'assemblea. La normativa distingue nettamente due scenari. Se l'angolo di ripresa è limitato esclusivamente alla propria soglia d'ingresso o a spazi di pertinenza esclusiva, l'installazione non richiede alcuna autorizzazione assembleare né adempimenti GDPR. Di grande rilievo è la trattazione del caso del singolo condomino che installa da sé una telecamera: il Garante ribadisce che la ripresa è lecita solo se limitata a spazi di esclusiva pertinenza. Se invece l'inquadratura interessa anche porzioni comuni — androni, corridoi, cortili o ingressi condivisi — si entra nel campo del trattamento di dati personali altrui, con tutte le conseguenze del caso.
In questo secondo scenario, il condomino "autonomo" diventa titolare del trattamento e deve adempiere a tutti gli obblighi previsti dal GDPR: informativa, limitazione delle riprese, tempi di conservazione brevi, eventuale iscrizione nel registro dei trattamenti. In caso contrario, si espone non solo a sanzioni amministrative, ma anche a responsabilità civili e penali, in quanto potrebbe integrare il reato di interferenza illecita nella vita privata ex art. 615-bis c.p.
Un aspetto spesso trascurato riguarda l'obbligo informativo. La corretta informativa nella videosorveglianza si articola su due livelli: il primo è il cartello visibile in prossimità delle telecamere, che segnala la presenza di videosorveglianza e indica il titolare del trattamento; il secondo è l'informativa completa, disponibile in forma scritta o affissa in un punto accessibile, con tutti i dettagli su finalità, tempi di conservazione e diritti degli interessati. Un solo cartello per più telecamere collocate in ambienti diversi non è sufficiente: il Garante ha sanzionato esplicitamente questa prassi nel 2026.
Quanto all'accesso alle registrazioni, il GDPR è preciso: l'accesso ai dati raccolti dal sistema di videosorveglianza è consentito solo se attinente a dati personali dell'interessato ai sensi dell'art. 15 del GDPR. L'interessato non può ottenere la visione di immagini che raffigurino altri soggetti, salvo nei casi in cui sussistano presupposti di legittimità, come la tutela di un proprio diritto in sede giudiziaria. In tali circostanze, il titolare del trattamento può valutare il bilanciamento tra i diritti contrapposti, eventualmente fornendo copia parziale e anonimizzata delle immagini. Il mero interesse personale o la curiosità non giustificano l'accesso indiscriminato alle registrazioni.
Cosa fare concretamente: checklist per condomini e amministratori
Per un impianto condominiale sulle parti comuni, il percorso corretto è il seguente. Prima di tutto, la convocazione dell'assemblea con all'ordine del giorno la delibera di installazione: la delibera dovrà indicare posizione delle telecamere, finalità (sicurezza persone e patrimonio comune, deterrenza furti, prevenzione atti vandalici — mai il controllo dei comportamenti dei condomini), tempi di conservazione delle immagini e soggetti autorizzati alla visione. Ottenuta la delibera con la doppia maggioranza, l'amministratore nominerà l'installatore come responsabile del trattamento ai sensi dell'art. 28 GDPR, redigerà il registro delle attività di trattamento, provvederà alla cartellonistica a due livelli e definirà la procedura per le eventuali richieste di accesso.
Gli errori più frequenti che espongono a contestazioni sono: la delibera approvata senza indicare il perimetro di ripresa; le telecamere che, pur approvate dall'assemblea, vengono poi posizionate in modo da inquadrare anche aree pubbliche o finestre di terzi; la conservazione delle immagini per periodi superiori alle 72 ore senza documentata necessità; l'assenza di cartellonistica o la presenza di un cartello unico per ambienti multipli. Le infrazioni più comuni rilevate dal Garante sono: nessun cartello informativo, telecamere che riprendono aree pubbliche, immagini conservate troppo a lungo, assenza di delibera assembleare, mancanza del registro dei trattamenti.
Per il singolo condomino che voglia installare una telecamera privata, la regola pratica è una sola: verificare con una perizia tecnica preventiva che l'angolo di ripresa non catturi, nemmeno parzialmente, spazi al di là della propria soglia. Un principio pratico da seguire è quello di inquadrare solo aree davvero da proteggere — ingresso, cancello, vialetto privato — ed evitare strada, marciapiede e proprietà altrui; se una piccola porzione esterna è inevitabile, è possibile ricorrere a funzioni di "privacy masking" o oscuramento per escludere aree non pertinenti. Se la verifica tecnica evidenzia che l'unico posizionamento utile comporta la ripresa di parti comuni, diventa necessario coinvolgere l'assemblea e rispettare l'intera procedura condominiale.
Il tema della videosorveglianza nelle parti comuni restituisce, in miniatura, una delle questioni più profonde del diritto contemporaneo: la tecnologia avanza più velocemente della consapevolezza giuridica di chi la usa. Un impianto installato con le migliori intenzioni, senza la documentazione GDPR richiesta o con l'angolo di ripresa sbagliato di qualche grado, può trasformarsi in fonte di sanzioni, contenziosi e tensioni condominiali prolungate. La conformità non è un lusso burocratico: è, oggi, la condizione minima per esercitare legittimamente il diritto alla sicurezza senza sacrificare quello, altrettanto fondamentale, alla riservatezza.
Redazione - Staff Studio Legale MP
