Un cantiere avviato con entusiasmo, delibere assembleari approvate a maggioranza, poi il silenzio: l'impresa rallenta, le scadenze fiscali slittano, il bonus si riduce o svanisce del tutto. È lo scenario che migliaia di condomìni italiani stanno vivendo, e che ha alimentato un contenzioso giudiziario senza precedenti. La domanda che ogni condòmino si pone è sempre la stessa: chi risponde dei danni quando il superbonus condominio va storto?
La risposta non è mai semplice, perché la filiera degli interventi agevolati è strutturalmente lunga: amministratore, impresa esecutrice, direttore dei lavori, tecnico asseveratore, soggetto che rilascia il visto di conformità, eventuale cessionario del credito. Ogni anello della catena rappresenta un potenziale punto di rottura, e la filiera tecnica e amministrativa è spesso lunga e articolata. La giurisprudenza civile e tributaria del periodo più recente sta delineando linee interpretative sempre più nette su ciascuno di questi soggetti, segnando — come osservano i commentatori — il passaggio dalla fase emergenziale degli incentivi a quella della loro gestione patologica.
La responsabilità dell'amministratore: culpa in vigilando e inerzia sanzionata
Il punto di partenza del contenzioso condominiale sul superbonus è quasi sempre l'amministratore. Le norme civilistiche di riferimento sono gli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., che definiscono i poteri di rappresentanza e gli obblighi di diligenza dell'organo gestorio. Quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, l'amministratore non agisce come un semplice esecutore, ma come rappresentante del condominio-committente, tenuto a tutelare gli interessi comuni anche nei rapporti con l'appaltatore.
La Corte di Cassazione civile, Sez. II, 17 giugno 2025, n. 16290, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Ancona, la quale aveva escluso la responsabilità dell'amministratore valutandone la condotta solo alla luce delle attribuzioni ordinarie. La pronuncia ha chiarito che, ove l'amministratore percepisca un compenso aggiuntivo per il coordinamento dei lavori straordinari, il suo obbligo di vigilanza sull'appaltatore si intensifica sensibilmente, integrando una vera e propria culpa in vigilando qualificata. L'evoluzione giurisprudenziale culminata con questa sentenza segna un passaggio importante: la figura dell'amministratore non è più confinata a una gestione burocratica, ma implica una responsabilità attiva e qualificata, soprattutto quando si tratta di lavori straordinari; il compenso aggiuntivo deliberato per queste attività comporta una prestazione più complessa, che richiede competenza, attenzione e vigilanza costante.
Un secondo profilo riguarda l'inerzia pura dell'amministratore. La sentenza n. 21 del 7 gennaio 2025 del Tribunale di Monza ha affrontato un caso di inattività dell'amministratrice di condominio che, in base alla delibera assembleare, avrebbe dovuto affidare incarichi tecnici per le necessarie verifiche urbanistiche; la sua inattività per ben 13 mesi ha comportato la perdita dell'opzione dello sconto in fattura, come stabilito dal Decreto Legge 11/2023, obbligando il condominio a sostenere l'intero importo dell'appalto. Il Tribunale ha tuttavia introdotto una distinzione rilevante sul piano della legittimazione attiva: il Tribunale ha respinto la richiesta di risarcimento da parte del condominio nel suo complesso, stabilendo che il danno non è da considerarsi collettivo ma individuale, in quanto il superbonus riguarda direttamente le singole unità immobiliari; la decisione richiama la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/2020, che chiarisce come ciascun condòmino possa scegliere autonomamente il metodo di fruizione del beneficio fiscale.
Ne deriva una conseguenza pratica di rilievo: in caso di inadempimento dell'amministratore, non è il condominio come ente a poter agire per il risarcimento, ma i singoli condòmini che abbiano subito la perdita del beneficio. Il Tribunale ha rilevato che durante il lungo periodo di inerzia i condòmini non avevano sollecitato l'amministratrice né richiesto chiarimenti sull'avanzamento della pratica; la negligenza dei condòmini nell'esercitare un controllo attivo ha contribuito a interrompere il nesso di causalità tra il comportamento dell'amministratore e il danno subito. Anche vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila, non chi rimane passivo di fronte a un inadempimento protratto.
Il Tribunale di Genova, con decreto del 28 gennaio 2026, ha ulteriormente ampliato il perimetro della responsabilità dell'amministratore sul versante informativo: l'omessa informativa ai condòmini su oneri rilevanti — quali sanzioni amministrative connesse ai lavori superbonus — integra grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c., legittimando la revoca giudiziale dell'amministratore. Non è dunque sufficiente eseguire materialmente le istruzioni assembleari: l'amministratore ha un autonomo obbligo di protezione informativa, il cui inadempimento produce conseguenze gestorie immediate.
Sul versante della delibera di avvio dei lavori, il Tribunale di Macerata, con sentenza 14 aprile 2025, n. 282, ha ribadito che la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. comporta la nullità della delibera assembleare, anche quando i lavori risultino integralmente finanziati mediante superbonus; la tutela del singolo condòmino dal rischio di morosità altrui prevale sulla logica dell'intervento "a costo zero".
Il sequestro del credito ceduto: la svolta della Cassazione penale
Il profilo più innovativo e, per molti versi, più preoccupante del panorama giurisprudenziale attuale riguarda la sorte del credito d'imposta ceduto a terzi quando la sua origine è fraudolenta. La questione interessa direttamente i condomìni che abbiano optato per la cessione del credito e si trovino, spesso inconsapevolmente, al centro di una vicenda penale innescata dall'impresa o dal tecnico asseveratore.
Nelle frodi legate alle agevolazioni fiscali del superbonus, il credito d'imposta e il denaro ricavato dalla sua monetizzazione possono essere oggetto di sequestro sia finalizzato alla confisca, sia di tipo impeditivo, volto a evitare l'utilizzo in compensazione di un credito di fatto inesistente; in quest'ultimo caso, la buona fede del cessionario che ha acquistato il bonus è del tutto irrilevante; a ribadire questa rigorosa interpretazione è la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Penale, con la sentenza n. 6532 del 21 gennaio 2026.
Il principio affermato dagli Ermellini è netto: il credito d'imposta ottenuto mediante condotte fraudolente deve considerarsi inesistente fin dall'origine, mancando il suo presupposto costitutivo; la frode non si esaurisce nella falsa rappresentazione dei requisiti per la detrazione, ma si realizza anche attraverso la creazione e la circolazione di un credito vuoto; di conseguenza, la sua circolazione rappresenta la proiezione cartolare del profitto derivante dalla truffa.
La distinzione tecnica centrale introdotta dalla sentenza è quella tra sequestro finalizzato alla confisca e sequestro imperativo: la buona fede dei cessionari è del tutto irrilevante quando il sequestro cautelare è impeditivo; rileva, invece, nel caso in cui il sequestro sia funzionale a garantire la confisca, dato che, in previsione della possibile definitività del vincolo, è necessario verificare se i cessionari siano vittime della frode, dunque titolari di un diritto alla restituzione.
La Cassazione ha escluso categoricamente la possibilità di sostituire il vincolo sul cassetto fiscale con una garanzia fideiussoria; tale strumento non sarebbe idoneo a impedire la circolazione e l'utilizzo del credito inesistente, vanificando la natura impeditiva della misura cautelare.
Sul piano più generale, la stretta interpretativa non ha effetti solo sui singoli casi, ma incide sull'intero mercato edilizio; il timore di sequestri preventivi diffusi ha già contribuito a ridurre la liquidità dei crediti e a rendere più prudente chi dovrebbe acquistarli; le banche hanno progressivamente ristretto i criteri di selezione.
Altrettanto significativa, sul piano della responsabilità solidale civile, è la giurisprudenza che si consolida attorno all'inadempimento contrattuale dell'appaltatore nel contesto superbonus. La giurisprudenza civile sta approdando a un orientamento consolidato secondo cui, nell'ambito delle controversie relative a lavori condominiali eseguiti sulla base della normativa sul superbonus, in caso di opere non eseguite o realizzate in modo difforme, sussiste una responsabilità concorrente dell'impresa appaltatrice, dell'amministratore di condominio, dei tecnici asseveratori e, eventualmente, delle assicurazioni professionali di questi.
Il Tribunale di Ferrara, con sentenza 25 febbraio 2026, n. 177, ha poi chiarito un aspetto rilevante nella struttura degli interventi a pacchetto, tipici del superbonus: il professionista incaricato resta l'unico obbligato nei confronti dei collaboratori da lui scelti, anche nei complessi interventi tipici del superbonus, escludendo ogni rapporto diretto tra ausiliari e committenti o general contractor.
Cosa può fare concretamente il condòmino che si trovi in una di queste situazioni? Alcune indicazioni operative emergono con chiarezza dal quadro giurisprudenziale.
In primo luogo, occorre verificare tempestivamente se la delibera assembleare con cui sono stati approvati i lavori sia stata adottata con la corretta costituzione del fondo speciale: in assenza, la delibera potrebbe essere nulla, con effetti a cascata sulla validità degli atti compiuti in esecuzione. In secondo luogo, il condòmino che lamenti la perdita del beneficio fiscale per inerzia dell'amministratore deve agire in proprio, e non come parte del condominio, documentando il danno subito nella misura corrispondente al beneficio perduto, non all'intero importo dell'appalto. L'eventuale indennizzo non deve essere calcolato sull'intero valore dell'appalto, ma deve corrispondere all'incremento di valore che l'immobile avrebbe acquisito se fossero stati eseguiti i lavori.
In terzo luogo, chi abbia acquistato un credito ceduto nell'ambito di un'operazione superbonus deve essere consapevole che, qualora quel credito risulti inesistente per una frode nella quale non ha partecipato, il sequestro preventivo impeditivo può comunque colpire il credito nel suo cassetto fiscale. Dimostrare di aver agito correttamente, di aver effettuato controlli e di non aver avuto alcuna consapevolezza della frode potrebbe non essere sufficiente a evitare il congelamento delle somme.
In quarto luogo, sia l'impresa appaltatrice sia l'amministratore, qualora abbiano ceduto il contratto d'appalto senza l'autorizzazione del condominio committente, si espongono a un giudizio di responsabilità autonomo: il Tribunale di Reggio Emilia, con ordinanza del 16 dicembre 2025, ha esaminato un caso in cui l'impresa appaltatrice, dopo aver sottoscritto l'appalto, aveva ceduto il contratto senza alcuna autorizzazione del committente.
Norberto Bobbio osservava che la distinzione tra ciò che è legalmente consentito e ciò che è moralmente giusto non sempre coincide, e che il diritto deve periodicamente fare i conti con le conseguenze reali dei suoi istituti. Il superbonus è stato un istituto pensato per accelerare la transizione energetica e risollevare il settore edilizio: i suoi effetti concreti sul contenzioso giudiziario — dal sequestro dei crediti ceduti in buona fede all'inerzia sanzionata dell'amministratore — mostrano quanto il confine tra opportunità e rischio giuridico possa essere sottile, e quanto sia rilevante la qualità della consulenza ricevuta nella fase di impostazione dell'intervento, prima ancora che in quella del contenzioso.
Redazione - Staff Studio Legale MP
