Immaginate un proprietario di attico che, dopo mesi di progettazione, ottiene il permesso di costruire e avvia i lavori di sopraelevazione. Pochi mesi dopo si trova convenuto in giudizio dai vicini: non per ragioni urbanistiche, ma per tre motivi diversi — e tutti fondati — che non aveva considerato. È uno scenario tutt'altro che raro, e la giurisprudenza degli ultimi mesi ne offre conferma puntuale.
Il diritto di sopraelevazione in condominio è disciplinato dall'art. 1127 del codice civile, che riconosce al proprietario dell'ultimo piano la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo diversa previsione del titolo; la stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare. Si tratta, dunque, di un diritto soggettivo perfetto, ma fortemente condizionato da limiti che la legge e la giurisprudenza hanno progressivamente rafforzato. Comprenderne la struttura è indispensabile per chi vuole costruire senza incorrere in demolizioni, condanne al pagamento di somme ingenti o conflitti condominiali difficilmente componibili.
Il primo limite: la presunzione di pericolosità antisismica e l'onere della prova
Il requisito più noto — e al tempo stesso più insidioso — è quello della stabilità strutturale. Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio non va inteso nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture non consentono di sopportarne il peso, ma anche nel caso in cui le strutture, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Questo principio ha ricevuto una ulteriore declinazione nella recente giurisprudenza: in caso di costruzione sull'ultimo piano di un edificio condominiale, anche se l'intervento non comporta un aumento dell'altezza originaria del fabbricato ma solo un incremento volumetrico e di superficie, deve essere applicata la presunzione di pericolosità di cui al secondo comma dell'articolo 1127 del codice civile, secondo il quale la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono (Cass. civ. n. 17279/2025).
L'aspetto davvero cruciale, sul quale si innestano le controversie più gravi, riguarda l'onere della prova. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24235 del 30 agosto 2025, ha chiarito che affinché possa essere superata la presunzione di pericolosità, l'autore della nuova costruzione deve provare il rispetto della normativa sismica vigente all'attualità e non solo di quella in vigore all'epoca della realizzazione dell'intervento. Non è quindi sufficiente dimostrare la conformità alle norme tecniche vigenti al momento dei lavori: il rispetto della normativa antisismica deve essere valutato secondo gli standard correnti. La sopraelevazione realizzata in violazione della normativa antisismica è da considerarsi illegittima e oggetto di ordinanza di demolizione; e a tali fini è irrilevante l'eventuale sanatoria ottenuta medio tempore (Cass. civ., ord. n. 17279/2025).
Quanto all'incidenza delle parti comuni nell'esercizio del diritto, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4458 del 27 febbraio 2026, ha confermato la condanna a demolire un'opera che incideva su un'area condominiale destinata alla manovra dei veicoli, riaffermando in modo netto che il consenso implicito dei condomini non è sufficiente a legittimare opere che incidono materialmente sulle parti comuni, e tali interventi richiedono sempre un percorso formale e documentato, pena l'illegittimità dell'opera e il conseguente obbligo di rimozione.
Il secondo limite: l'indennità di sopraelevazione e la sua portata estesa
Uno degli aspetti più sottovalutati nella pratica riguarda l'indennità dovuta agli altri condomini ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. Il dato normativo è chiaro: chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Ciò che tuttavia molti ignorano è che l'indennità è dovuta anche quando non vi sia aumento di altezza del fabbricato. Per ottenere l'indennità di sopraelevazione non è necessario che ci sia stato un aumento dell'altezza dell'edificio, poiché quello che conta è l'aumento di superficie e di volumi realizzato da un proprietario esclusivo con la trasformazione degli ambienti preesistenti. Un principio costante in giurisprudenza, ribadito anche dalla Cass. civ., Sez. II, ordinanza n. 16394 del 18 giugno 2025, che ha chiarito i presupposti applicativi del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., distinguendolo dalla comunione sul lastrico solare disciplinata dall'art. 1102 c.c., con particolare riferimento ai limiti relativi all'uso del lastrico da parte degli altri condomini.
La natura giuridica dell'indennità è quella di un'obbligazione propter rem: l'indennità prevista dall'ultimo comma dell'art. 1127 c.c. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio. Non si tratta, quindi, di un risarcimento del danno, ma di un riequilibrio proporzionale dei diritti sulle parti comuni. Quanto alla legittimazione ad agire, solo i singoli condomini possono opporsi alla sopraelevazione e solo essi hanno diritto ad ottenere la relativa indennità; legittimati a richiederla sono i proprietari delle unità abitative all'epoca della costruzione, e non il condominio nella sua interezza. Il diritto si prescrive nel termine decennale ordinario ex art. 2946 c.c., decorrente dal completamento dell'opera: i condomini hanno dieci anni di tempo per chiedere l'indennità di sopraelevazione, mettendo in mora il debitore.
Merita attenzione anche il profilo del divieto regolamentare. La Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza n. 12742 del 5 maggio 2026, ha affrontato il tema del divieto regolamentare di sopraelevazione e della legittimazione dell'assemblea a promuovere le relative liti, ribadendo la sovranità dell'assemblea condominiale anche nel promuovimento delle azioni giudiziarie. Questo pronunciamento aggiorna una questione che nella pratica genera frequenti equivoci: il regolamento contrattuale di condominio può validamente escludere il diritto di sopraelevazione, poiché si tratta di una limitazione al diritto di proprietà che il titolo può introdurre, mentre il regolamento assembleare — approvato a maggioranza — non ha tale forza vincolante.
Il terzo obbligo spesso trascurato è quello di ricostruire il lastrico solare precedentemente accessibile agli altri condomini. Il comma 4 dell'art. 1127 c.c. impone al titolare del diritto di sopraelevazione, qualora la sopraelevazione incida su un lastrico solare precedentemente accessibile agli altri condomini, di ricostruirne la funzionalità, assicurando che i condomini possano continuare ad accedervi per le finalità legate alla sua specifica funzione. Questo obbligo, anche se la sopraelevazione è legittima, implica che essa non può comportare la sottrazione definitiva dell'utilizzabilità della copertura; deve quindi essere garantito il ripristino del lastrico, ad esempio mediante una nuova copertura accessibile, affinché i condomini continuino ad utilizzarla secondo le originarie finalità.
Un ulteriore tema di frontiera è quello della trasformazione del lastrico solare in terrazza ad uso esclusivo. Su questo punto, la Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza n. 15515 del 21 maggio 2026, ha stabilito che la trasformazione non autorizzata in terrazza di uso esclusivo da parte del proprietario dell'ultimo piano integra spoglio nel compossesso. Il confine tra esercizio lecito del diritto di sopraelevazione e appropriazione indebita di una parte comune è quindi oggi presidiato con particolare rigore.
Come ammonisce il brocardo vigilantibus iura subveniunt, il diritto tutela chi si attiva tempestivamente e con consapevolezza. Chi intende sopraelevare deve anzitutto verificare se il titolo d'acquisto o il regolamento contrattuale di condominio contenga limitazioni; deve poi commissionare una perizia tecnica che accerti la conformità alla normativa antisismica vigente, tenendo presente che tale verifica dovrà essere compiuta sullo standard attuale, non su quello del momento in cui l'edificio fu costruito. Dovrà quantificare l'indennità dovuta agli altri condomini — ricordando che essa è calcolata sul valore del suolo e non del lastrico — e provvedere al pagamento prima o contestualmente alla conclusione dei lavori. Dovrà infine progettare, ove necessario, la ricostruzione di un lastrico accessibile sostitutivo.
I condomini dei piani inferiori, a loro volta, devono sapere che dispongono di strumenti giuridici significativi: l'opposizione preventiva alla sopraelevazione che pregiudichi l'aspetto architettonico o la luminosità, il diritto all'indennità — individuale, non condominiale — e la possibilità di agire per il ripristino dello status quo quando la sopraelevazione sia stata realizzata in violazione dei limiti di legge.
Scriveva Luigi Pirandello che ogni uomo porta con sé "un groviglio di ragioni che gli altri non vedono". In materia condominiale, quel groviglio si traduce in aspettative, diritti sovrapposti e obblighi reciproci che il legislatore ha tentato di comporre con l'art. 1127 c.c. La giurisprudenza recente dimostra tuttavia che la norma, da sola, non basta: occorre la consapevolezza di chi la applica. In un contesto in cui le sopraelevazioni si moltiplicano per effetto delle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni e della crescente pressione edilizia nelle aree urbane, il rischio di procedere senza una valutazione giuridica completa — e non solo tecnica — è oggi più elevato che mai.
Redazione - Staff Studio Legale MP
