Immaginate di acquistare un terreno agricolo o una villetta con un diritto di passaggio sul fondo del vicino, regolarmente trascritto nei registri immobiliari. Gli anni passano, la strada non viene più percorsa, magari perché si è trovato un accesso alternativo o perché il fondo è rimasto inutilizzato. Un giorno il vicino agisce in giudizio e chiede di accertare l'estinzione della servitù per non uso ventennale. Il diritto, apparentemente solido, è scomparso nel silenzio.
Non si tratta di un caso isolato. La prescrizione estintiva della servitù per non uso è disciplinata dall'art. 1073 del codice civile, che fissa in vent'anni il termine entro il quale il mancato esercizio determina l'estinzione del diritto. È una norma secca, apparentemente chiara, eppure fonte di un contenzioso tra i più vivi in materia immobiliare, soprattutto in aree rurali, pedemontane e in quelle zone periurbane dove i fondi cambiano destinazione d'uso e i tracciati storici vengono progressivamente dimenticati.
Il meccanismo estintivo e la prova del non uso
Il principio di fondo è espresso da un antico brocardo: vigilantibus iura subveniunt — il diritto assiste chi veglia sui propri interessi. Chi è titolare di una servitù deve esercitarla attivamente, o quantomeno non lasciar trascorrere vent'anni di inerzia totale, pena la perdita del diritto.
La questione diventa però delicata sul piano probatorio. Chi agisce per far accertare l'estinzione deve provare il non uso, e la Cassazione ha ripetutamente chiarito che tale prova può essere raggiunta anche mediante presunzioni gravi, precise e concordanti. Una recente ordinanza della Suprema Corte ha confermato l'estinzione di una servitù di passaggio per non uso protratto oltre vent'anni, in un caso in cui il passaggio era stato reso di fatto inaccessibile perché inglobato in un'abitazione privata e chiuso da una porta; la Corte ha stabilito che la prova del non uso può essere fornita anche tramite presunzioni gravi, precise e concordanti.
Questo orientamento ha conseguenze pratiche rilevanti: il proprietario del fondo servente non è tenuto a dimostrare con atti formali che il passaggio non è avvenuto. Può avvalersi di fotografie storiche, testimonianze, visure catastali o mappe che attestino la chiusura o l'abbandono del percorso. Il titolare del fondo dominante, di contro, ha tutto l'interesse a conservare prove dell'esercizio continuativo del diritto: passaggi documentati, corrispondenza, manutenzione del tracciato.
Un ulteriore profilo problematico riguarda il dies a quo del termine prescrizionale. Se il passaggio è ostacolato da barriere fisiche, come un cancello chiuso a chiave o un muro, il termine di prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui l'ostacolo è stato posto, non da quello in cui il titolare se ne accorge. Una distinzione che può essere decisiva in giudizio.
Servitù volontaria e coattiva: due regimi diversi
Una distinzione che la giurisprudenza più recente ha contribuito a nitidificare riguarda la differenza tra servitù volontaria e servitù coattiva quanto alla rilevanza del venir meno dell'interclusione. Per la servitù coattiva costituita per interclusione del fondo, la cessazione dell'utilità oggettiva — ad esempio perché il fondo ha trovato un diverso accesso alla via pubblica — può portare all'estinzione, ma solo previa sentenza costitutiva del giudice che accerti il venir meno dei presupposti. Per la servitù volontaria, il discorso è radicalmente diverso.
La Cassazione ha ribadito che la servitù volontaria di passaggio non si estingue solo perché il fondo dominante ha trovato un altro modo per accedere alla strada, quando il contratto originale non menzionava l'interclusione come presupposto. Se la servitù era stata creata per pura e semplice comodità, la volontà espressa nel contratto iniziale continua a produrre i suoi effetti.
Questa distinzione è spesso ignorata da chi acquista un immobile senza leggere attentamente l'atto costitutivo della servitù. Se il titolo non menziona l'interclusione come causa determinante, nemmeno la costruzione di una nuova strada perimetrale consente di liberarsi del peso: l'unica via rimane il non uso ventennale o un accordo con il proprietario del fondo dominante.
Sul versante opposto, vale la pena segnalare un indirizzo che si sta consolidando riguardo alla servitù e agli strumenti urbanistici. La Cassazione ha stabilito che una servitù di passaggio non può considerarsi estinta solo perché un nuovo piano urbanistico non la prevede più: per eliminare un diritto reale privato è necessario dimostrare un interesse pubblico specifico e funzionale a tale eliminazione, e in assenza di ciò, senza che sia trascorso il termine di prescrizione ventennale, il diritto di passaggio rimane valido. Un chiarimento particolarmente utile per i proprietari di fondi compresi in zone di recente lottizzazione, dove i piani regolatori rielaborano la viabilità senza però cancellare le servitù private preesistenti.
Un ulteriore elemento di complessità emerge dalla questione del requisito dell'apparenza. Per poter essere acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, la servitù deve essere "apparente": occorre cioè la presenza di opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio. Ai fini dell'acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia di una servitù di passaggio, il requisito dell'apparenza si configura nella presenza di segni visibili di opere permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio, che rivelino in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, rendendo manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 602 dell'11 gennaio 2026, ha ribadito questo principio, precisando che è necessario un quid pluris che dimostri la specifica destinazione delle opere all'esercizio della servitù.
La Cassazione ha ribadito che la presenza di opere visibili e permanenti, come una strada, che rivelano in modo inequivocabile l'asservimento di un fondo a un altro, è sufficiente a integrare il requisito dell'apparenza; la valutazione di tali opere è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità.
Il nesso tra apparenza ed estinzione per non uso è meno scontato di quanto sembri. Una servitù apparente che non venga esercitata per vent'anni si prescrive ugualmente: la visibilità delle opere non "congela" il diritto, ma incide esclusivamente sulle modalità di acquisto. Confondere i due piani — apparenza ai fini dell'acquisto, non uso ai fini dell'estinzione — è uno degli errori più frequenti nelle controversie tra vicini.
Un profilo pratico che merita attenzione riguarda l'onere della prova in giudizio. Per dimostrare l'avvenuta prescrizione, il proprietario del fondo servente deve fornire prove rigorose: non basta dimostrare che il passaggio fosse scomodo o raramente utilizzato, ma occorre provare l'inerzia totale del titolare per l'intero ventennio. Una distinzione sottile ma cruciale: l'uso sporadico, anche se assai raro, interrompe il decorso del termine e fa ripartire il computo da zero.
Come ha scritto Norberto Bobbio, riflettendo sul rapporto tra norma e comportamento: «il diritto non consiste soltanto nelle norme scritte, ma nel modo in cui i soggetti le vivono o le abbandonano». Un'intuizione che calza perfettamente alla prescrizione estintiva delle servitù: è l'inerzia prolungata dei soggetti — non una decisione legislativa — a cancellare un diritto reale.
Sul piano operativo, chi si trova nella posizione di titolare del fondo dominante e non esercita abitualmente il passaggio dovrebbe adottare alcune cautele. Anzitutto, verificare la data dell'ultimo utilizzo documentato e calcolare se il termine ventennale sia già decorso o stia maturando. In secondo luogo, valutare se esistano atti interruttivi: una diffida scritta al proprietario del fondo servente, una richiesta di manutenzione del tracciato, o anche solo un atto giudiziario, interrompono la prescrizione e fanno decorrere un nuovo ventennio. Infine, se l'accesso non viene utilizzato ma si vuole conservare il diritto, è opportuno esercitare almeno una volta il transito in modo documentabile — anche con fotografie o riprese video — prima che il termine sia compiuto.
Dal lato del proprietario del fondo servente, la strategia è speculare: raccogliere sistematicamente prove del non uso, documentare eventuali barriere fisiche apposte sul tracciato con data certa, e attendere il compimento del termine prima di agire in giudizio per ottenere una sentenza di accertamento dell'estinzione e la successiva cancellazione della trascrizione nei registri immobiliari.
La riflessione che emerge dall'analisi della giurisprudenza più recente è che la servitù di passaggio, nella sua dimensione estintiva, è un istituto che premia la vigilanza e penalizza l'inerzia. Il diritto reale non si mantiene da solo: richiede un esercizio concreto, continuato e documentabile. In un contesto in cui i fondi cambiano destinazione, le campagne vengono urbanizzate e i passaggi storici vengono fisicamente obliterati, il rischio di perdere una servitù reale e trascritta per mero disuso è più concreto di quanto molti proprietari immaginino.
Redazione - Staff Studio Legale MP
